Земельная доля ТСЖ

«ДП» предлагает вниманию читателей статью руководителя Волгоградского общественного объединения ТСЖ и ЖСК «Равноправие» Эммы САМАРИНОЙ и директора Волгоградской региональной общественной организации поддержки социальных инициатив «Граждане» Александра КОЗЛОВА о политике органов МСУ Волгограда в отношении земельного налога.

Почему в Волгограде не в полной мере собирается налог на землю с объектов жилищного фонда? Озабоченность по этому вопросу ещё 8 лет назад проявили депутаты Волгоградского горсовета. В 1999 году председатель постоянной комиссии по городскому хозяйству, транспорту и связи горсовета А. Шейкин направил запрос в Государственную налоговую инспекцию по Волгоградской области о том, кто и как должен платить налог за землю, если она находится в собственности жильцов многоквартирного дома. В ответе налоговиков недвусмысленно было сказано, что налог уплачивают собственники и землепользователи. При этом все затраты на уплату налога, пронесённые юридическими лицами, должны возмещаться жильцами приватизировавшими квартиры гражданами в домах жилищного госфонда, в том числе не членами ТСЖ и ЖСК. Чтобы понять причину озабоченности депутатов, вернёмся в 1992 год, когда в Волгограде жилищно-строительные кооперативы были признаны плательщиками земельного налога как юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования. Всего в городе-герое когда-то было создано 107 жилищно-строительных кооперативов, объединивших жителей 256 многоквартирных домов. С началом перестройки подавляющее большинство ЖСК прекратили хозяйственную деятельность и закрыли свои расчётные счета в банках. Естественно, что прекратившие хозяйственную деятельность кооперативы перестали уплачивать в бюджет и земельный налог. По имеющейся информации налоговые инспекции годами безрезультатно рассылали жилищно-строительным кооперативам платёжные требования на уплату земельного налога по старым адресам, а органы местного самоуправления совершенно не принимали никаких мер к исправлению ситуации. Ни товарищества собственников жилья (кондоминиумы), ни МУ ЖКХ за собственников приватизированных и купленных квартир земельный налог в областной и местный бюджеты не уплачивали. В результате получалось, что земельный налог реально в Волгограде уплачивался всего лишь за 2,5% земель, приходящихся исключительно на выжившие в перестроечные годы жилищно-строительные кооперативы. Посмотрим, что изменилось в данной сфере за последние 8 лет; насколько эффективно муниципальные власти Волгограда обеспечивают в настоящее время наполнение городского бюджета за счёт сборов земельного налога с балансодержателей объектов жилищного фонда и в полной ли мере их действия в данной сфере отвечают положениям жилищного и налогового законодательств. За эти годы были введены в действие новые законы: Земельный кодекс, Жилищный кодекс и Налоговый кодексы РФ. Причём земельный налог стал считаться исключительно местным с 1 января 2005 г. Представительные органы муниципальных образований определяют налоговые ставки, порядок и сроки уплаты налога, устанавливают налоговые льготы, основания и порядок их применения. С 2004 г. в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса РФ граждане, ставшие собственниками жилых помещений по любым из разрешённых законом основаниям (после выплаты паевого взноса в ЖСК, в результате приватизации, купли на первичном и вторичном рынках жилья, дарения или наследования), стали субъектами права и на земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома. А на основании статьи 20 Земельного кодекса РФ земельные участки стали предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казённым предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Однако право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. Это положение относится ко всем жилищно-строительным кооперативам и товариществам собственников жилья (кондоминиумам), созданным в этот период.

В Волгограде, кроме жилищно-строительных кооперативов, с 2005 г. налоговые органы обязали уплачивать в местный бюджет земельный налог ещё и товарищества собственников жилья, что позволило увеличить налогооблагаемую базу примерно на 4,0% по сравнению с прежними годами (до 6,5%). Механизм же сбора земельного налога с собственников приватизированных и купленных квартир в многоквартирных домах, управление которыми осуществляют муниципальные учреждения ЖКХ (МУ ЖКХ), а также все частные компании, до настоящего времени не разработан. В результате более 80% населения собственников жилых помещений в данных домах не уплачивают в бюджет земельный налог, несмотря на то, что и новым налоговым законодательством они признаны плательщиками земельного налога (Письмо ФНС РФ от 21.07.06 г. ММ-6-21/714 «О земельном налоге» и Письмо Минфина России от 17.05.06 г. 03-06-02-02/65 «О налогообложении земельным налогом земель, занятых многоквартирными домами»).

В соответствии с «Положением о местных налогах на территории Волгограда» семь льготных категорий граждан, у которых в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении есть земельные участки, освобождаются от уплаты земельного налога». Однако с 2006 г. районные налоговые инспекции затребовали от граждан, проживающих в жилфондах ЖСК и ТСЖ и имеющих законное право на льготу в виде освобождения от уплаты земельного налога, документ, удостоверяющий их право собственности на заявленную долю в общем земельном участке. А с этим в Волгограде большие трудности. Кооперативам и товариществам пока не удаётся оформить земельные участки даже в общую долевую собственность из-за отказа органов местного самоуправления финансировать, в соответствии с действующим законодательством, данные работы. На обращение руководителей ЖСК за разъяснениями о правомерности лишения данной льготы граждан, имеющих на неё законное право, но проживающих не в частном секторе, а в жилфонде ЖСК, Управление ФНС России по Волгоградской области ответило, что «положения пункта 5 статьи 391 НК РФ могут быть применены только налоговым органом при исчислении земельного налога в отношении соответствующих категорий физических лиц по земельному участку, находящемуся в собственности или пожизненно наследуемом владении. Поэтому право на уменьшение налоговой базы на указанную не облагаемую налогом сумму указанным обществам (ЖСК и ТСЖ) не предоставлено».

Такой отказ в предоставлении льготы по земельному налогу гражданам, проживающим в многоквартирных домах, управление которыми осуществляют ЖСК и ТСЖ, мы считаем необоснованным по той причине, что авторы ответа умышленно или неумышленно исказили текст пункта 5 статьи 391 НК РФ, исключив из него при цитировании после слов «находящемуся в собственности» слова «постоянного (бессрочного) пользования», которые как раз и дают данной категории граждан право на льготу. До 2006 г. налоговые органы обязывали ТСЖ, ЖСК, а также департамент муниципального имущества Волгограда при сдаче в аренду нежилых помещений (в т.ч. расположенных в подвальных и цокольных этажах многоквартирных домов) физическим и юридическим лицам начислять арендную плату не только за пользование помещением, но и за пользование земельным участком (пропорционально размеру площади арендуемого помещения в общей полезной площади многоквартирного дома). При этом они требовали от балансодержателей многоквартирных домов начислять арендную плату за земельный участок, приходящийся на нежилые помещения, исходя из ставки, равной полной ставке земельного налога, действующей в данный период на территории Волгоградской области, а не исходя из ставки земельного налога, установленной для жилищного фонда. Ставка налога за земли, относящиеся к объектам жилищного фонда, составляла: до 2006 года - 3,0% от полной ставки земельного налога, а с 2006 года не более 0,3% от кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка. Постановлением Волгоградского горсовета 24/464 с 1 января 2006 года налоговая ставка земельного налога на территории Волгограда была утверждена в размере 0,02% «от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, занятых жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса». В соответствии с разъяснениями, поступившими от Минфина России (письмо Минфина России от 16.11.06 г. 03-06-02/138 «О земельном налоге»), «если на земельном участке, принадлежащем налогоплательщику на праве собственности и предоставленном для жилищного строительства, кроме объектов жилищного фонда расположены иные объекты, не относящиеся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (например, магазин), то в этом случае при исчислении земельного налога должна применяться налоговая ставка, устанавливаемая в пределах, не превышающих 0,3% кадастровой стоимости, в отношении всего земельного участка». Однако, по имеющейся у нас информации, не все районные налоговые инспекции в Волгограде следуют этому правилу, а продолжают применять ранее действующий порядок, который и в те годы многие специалисты считали спорным.

Из сказанного мы сделали следующие выводы:

1. Несмотря на то, что сборы от земельного налога в настоящее время в полном объёме должны поступать в бюджеты муниципальных образований, в Волгограде органы местного самоуправления не проявляют заинтересованности в его полноценном сборе, по крайней мере, с объектов, относящихся к жилищному фонду. Проведённый нами анализ показал, что за последние 8 лет практически никаких подвижек, направленных на повышение эффективности собираемости данного налога, в Волгограде не произошло. Более того, эта тема даже ни разу не озвучивалась ни на одном уровне власти.

2. Порядок сбора земельного налога в отношении объектов жилищного фонда муниципальные власти Волгограда привязали к организационно-правовой форме управляющей организации, что не предусмотрено ни налоговым, ни земельным законодательствами. В соответствии с действующим в городе порядком МУ ЖКХ и частным управляющим компаниям земельный налог за собственников жилых помещений не начисляется. За весь жилищный фонд в Волгограде отдуваются ЖСК и ТСЖ. Более того, для улучшения показателей с собираемостью земельного налога муниципальные власти Волгограда необоснованно лишили законного права на льготу по уплате земельного налога граждан, проживающих в жилфондах ЖСК и ТСЖ, как будто на этих нескольких сотнях человек держится весь городской бюджет.

3. Введённый органами местного самоуправления Волгограда порядок сбора земельного налога с объектов, относящихся к жилищному фонду, нарушает в отношении ЖСК и ТСЖ положения статьи 165 ЖК РФ, гарантирующие равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовой формы. Органам местного самоуправления Волгограда необходимо провести в самое ближайшее время хотя бы выборочную экспертизу на предмет соответствия установленного в Волгограде порядка сбора платы за земли, занятые объектами жилищного фонда, действующему законодательству, а также обеспечить товариществам собственников жилья и жилищно-строительным кооперативам равные с МУ ЖКХ и частными управляющими компаниями условия по уплате в бюджет города земельного налога.