Из класса «А» в класс «В»

Снижение деловой активности начинает сказываться на волгоградском рынке коммерческой недвижимости. Ещё до кризиса в Волгоградской области ощущался острый дефицит высококлассных бизнес-центров, и многие застройщики заявляли о готовности начать реализацию собственных масштабных проектов классов «А», «В+» и «В». Но сегодня многие потенциальные арендаторы пересматривают свои планы: в нынешней ситуации дорогой офис в престижном месте перестал быть для них предметом первой необходимости. О замораживании проектов застройщики пока не говорят, но работы по большинству заявленных объектов приостановлены на срок от 6 до 12 месяцев. И это уже начинает сказываться на стоимости аренды на вторичном рынке.

Новые не дешевеют

По мнению генерального директора ЗАО «Институт «Волгоградгражданпроект» Андрея Куприкова, в Волгограде дефицит офисных площадей наблюдается практически во всех классах, особенно не хватает бизнес-центров с современной инфраструктурой и грамотным управлением. Большая часть коммер- ческой недвижимости в городе - это либо перепрофилированные здания советских НИИ, КБ и административных зданий 60-70-х годов постройки, либо встроенно-пристроенные помещения, относящиеся к офисному фонду 80-х годов. При этом экономика региона до недавнего времени развивалась динамично, и крупные игроки искали соответствующие их статусу офисы достаточно регулярно. Волгоградским рынком коммер- ческой недвижимости заинтересовались и федеральные застройщики.

- Качественных и современных бизнес-центров, с разработанной концепцией и высококлассным техническим оснащением в Волгограде по-прежнему очень мало, - считает управляющий партнёр московской консалтинговой компании «Панфилов, Подкова & Партнёры» Иван Подкова. - Это связано с тем, что рынок здесь начал развиваться сравнительно недавно, с 2005 года, и развитие его шло медленно. Крупные федеральные игроки либо вообще не проявляли интерес к югу России, предпочитая развивать бизнес в округах с более высоким уровнем жизни, либо заходили в соседние города, более перспективные с их точки зрения, - в Краснодар и Ростов.

- Найти свободные участки для застройки в других крупных городах становится всё сложнее, - соглашается управляющий партнёр петербургской компании «London Consulting & Management Company» (LCMC) Дмитрий Золин. - Города-миллионники - самые популярные зоны финансирования, с быстрыми сроками окупаемости объектов. Так что можно спрогнозировать, что к 2011-2012 году рынок офисных помещений в Волгограде перейдёт от количества к качеству. По данным экспертов «ДП», дефицит качественных офисных площадей в Волгограде составляет порядка 200 тыс. кв. м. Он мог быть покрыт за счёт объектов, сдача в эксплуатацию которых была намечена на 2008 год. Это не так много: для сравнения, в Краснодаре сейчас строится свыше 450 тыс. кв. м офисных площадей. Начавшийся кризис внёс свои коррективы в планы застройщиков - кто-то стремится достроить свои объекты как можно быстрее, а кто-то предпочёл отложить начало работ.

- Объекты, которые находятся на стадии реализации, девелоперы стремятся достроить как можно быстрее, - отмечает руководитель службы маркетинга и развития «Diamant Development Group» Елена Ковальчук. - В настоящее время наша компания тщательно анализирует бизнес-процессы и мобилизует все свои силы. 1 ноября нами был открыт торгово-деловой центр «Диамант на Комсомольской», в котором 3500 кв. м отдано под офисы, а в декабре мы намерены открыть в Ворошиловском районе ТДЦ «Диамант Зацарицынский», где офисный центр занимает 3000 кв. м.

- Все наши проекты, реализация которых была начата до кризиса, будут закончены в срок, - уверен коммерческий директор ООО «ИнвестСтрой» Максим Сергиенко. - Это касается бизнес-центра класса «А» на Рокоссовского, который является частью комплекса «Волгоград- СИТИ». Он будет сдан в эксплуатацию в 2009 году. А вот начало строительства новых объектов отложено на полгода-год. С этим мнением согласны представители федеральных консалтинговых компаний. По мнению Дмитрия Золина, объекты, риски по которым минимальны - то есть находящиеся в престижном месте и обладающие качественной концепцией развития, - обязательно будут достроены. Среди проектов, реализация которых намечена на ближайшие год-два, - БЦ «Premier-Building» (класс «А», площадь 55 тыс. кв. м, генподрядчик ООО «Волго-Строй-Плюс»), проекты компании Realty Group (класс «В», БЦ «SVL», 3687 кв. м, и БЦ «Европа», 4500 кв. м), и ряд других сравнительно небольших по площади объектов класса «В», располагающихся в местах, привлекательных с точки зрения транспортной доступности. Мониторинг цен, проведённый по заказу «ДП» компанией LCMC, показал, что арендные ставки на офисную недвижимость в Волгограде отстают от ставок других городов ЮФО, сопоставимых по размерам и уровню экономической активности. К примеру, ставки в Краснодаре составляют $240-400 за кв. м в год, а в Волгограде, по данным LCMC, - $190-280. И, по мнению большинства опрошенных «ДП» экспертов, несмотря на снижение спроса, снижения ставок на первичном рынке ожидать не стоит.

Старые не сдаются

Если даже крупные застройщики испытывают сложности при реализации своих объектов, что уж говорить о небольших компаниях и частных инвесторах, надеявшихся сохранить свои деньги и вложивших их в недвижимость. «ДП» писало о том, насколько выгодной может оказаться покупка квартиры на первом этаже жилого дома, стоящего на оживлённой улице («Дело первоэтажной важности», «ДП» 4). Но с нынешней весны волгоградские риэлторы, работающие с «бизнес-вторичкой», стали получать тревожные сигналы.

- Уже в мае по резкому снижению спроса пришло ощущение, что это не просто приостановка рынка, - говорит генеральный директор волгоградской риэлторской компании «Эгрегор-8» Дмитрий Юдин. - Но и осенью, в традиционную пору оживления деловой активности, никаких положительных изменений не произошло. И сейчас многие наши клиенты, вложившие средства в коммер- ческую недвижимость, находятся в крайне непростой ситуации из-за того, что многие сделки по «вторичке» просто не проходят без дисконта в 20-30%. К примеру, в Центральном районе ставка месячной аренды отремонтированного офиса составляет порядка 1000 руб./ кв. м, но мало кому удаётся сдать и по 700 рублей - только если ремонт очень качественный. Примерно такая же ситуация по всем районам. Многие фирмы сворачивают свою деятельность или ищут офисы меньшей площади по более низкой ставке. Более-менее спокойно себя чувствуют владельцы офисных помещений в наиболее престижных местах - они могут переждать несколько месяцев в ожидании более выгодных предложений.

- Из-за кризиса снизились продажи и интерес к объектам, - отмечает менеджер ООО «НОТРА-Волгоград» Светлана Калинина. - Выставлено большое количество объектов по цене на 25-40% ниже той, которая была на начало года. Но, несмотря на столь значительное падение цен, мы считаем, что роста продаж не будет до февраля будущего года.

- Всё будет зависеть от того, насколько продолжительным окажется кризис и насколько серьёзными будут его последствия, - считает генеральный директор ЗАО «Финансовый брокер «Август» Карэн Туманянц. - Количество предложений и величина арендных ставок на рынке офисной недвижимости находятся в прямой зависимости от уровня деловой активности. Но вряд ли в ближайшие несколько месяцев мы увидим новый всплеск деловой активности.

- В низшем и среднем ценовом сегменте есть некоторое перенасыщение рынка, но не стоит говорить о долговременной тенденции снижения ставок, - уверен эксперт по оценке недвижимости, генеральный директор ООО «Бентонит» Дмитрий Лунёв. - С чего будет дешеветь аренда , если, к примеру, коммуналка - дорожает?

Классовые разногласия

Так же, как нет ясности в вопросе, когда же всё-таки кризис закончится, не хватает и более чёткой и внятной классификации самой офисной недвижимости - что, кстати, не самым лучшим образом отражается на величине арендной ставки. Проект, заявленный как бизнес-центр класса «А», после реализации вполне может оказаться в категории «В» и даже «С» - но далеко не каждый арендатор способен понять, за что же он, собственно, платит. Конечно, транспортная доступность, пара-тройка современных лифтов, Wi-Fi и стены, обшитые сайдингом, - это неплохо, но вряд ли отражает реальный класс объекта. Проблема эта характерна для всего российского рынка офисной недвижимости.

- На сегодняшний день не существует общероссийской классификации офисных помещений, которая являлась бы неким стандартом качества, говорит Иван Подкова. - Практически каждая консалтинговая или строительная компания работают по собственным правилам, разработанным специалистами внутри предприятия. Большинство подобных документов напоминают классификацию Московского исследовательского форума, разработанную в 2003-м и дополненную в 2006 году. Она, в свою очередь, ориентирована на европейскую классификацию. Но для качественного роста рынка офисных центров требуется регулярный пересмотр и дополнение как «внутрикорпоративных», так и общих классификаций. И дело здесь не только в невозможности, за неимением опыта, с первого раза учесть все необходимые требования, но и в том, что рынок офисной недвижимости регионов по-прежнему находится в стадии формирования, а, значит, некие единые правила и стандарты просто необходимы. Многие консультанты и застройщики, приходя в тот или иной регион, адаптируют собственную классификацию к требованиям местного рынка, занижая параметры, предъявляемые к объектам в столицах. С появлением в регионе новых современных бизнес-центров, с улучшенной планировкой и качественной инженерией, класс уже функционирующих объектов может понизиться, отмечает Дмитрий Золин, но на величине арендной ставки это, возможно, и не скажется - в отсутствии единого стандарта арендатор не сможет предъявить владельцу подобные претензии.

В ожидании оживления

В своих прогнозных оценках эксперты «ДП» единодушны - состояние волгоградского рынка офисной недвижимости будет зависеть от состояния российской и мировой экономик.

- Серьёзные игроки примерно год будут ожидать стабилизации ситуации на рынке недвижимости, - уверен Максим Сергиенко. - Спрос сейчас снижен, и мы прогнозируем дальнейшую ценовую коррекцию на волгоградском рынке на ближайшие полгода. Но позднее спрос на качественные офисы превысит предложение и снова начнут расти цены.

- Вряд ли будут выставлены на продажу уже работающие объекты, которые генерируют денежный поток, - говорит Иван Подкова. - Скорее, можно ждать предложений по недо-строенным зданиям или проектам. Не уверен, что недостроенные проекты найдут покупателей - вряд ли сейчас кто-то захочет связываться с ними, так как непонятно, когда у рынка будет «дно». А вот разрабатываемые проекты довольно интересны - ведь до кризиса цена земли была явно перегрета, а теперь её можно будет покупать по справедливой цене. Но продажи уже реализованных проектов также возможны, отмечает Дмитрий Золин - в том случае, если у девелопера возникнут проблемы с выплатами по кредитам или поиском средств для будущих проектов. А Дмитрий Юдин вообще считает, что выводить деньги с рынка офисной недвижимости не стоит - сейчас просто невозможно получить за свой объект адекватную цену. Зато терпеливых ждёт хорошая премия: люди всегда будут заниматься бизнесом, следовательно, им будут нужны качественные офисы по адекватной цене. Ведь, как известно, после кризиса «входной билет» стоит дешевле. А потом можно будет и о повышении арендной ставки поговорить - до следующего кризиса.

Антон БОРЦОВ