В ожидании спада

Высшее руководство страны не оставляет попыток повлиять на строительную отрасль, в том числе и с помощью жёстких высказываний: не так давно было заявлено, что россиянам нет смысла покупать квартиры сейчас - через два-три месяца они подешевеют как минимум на 40%. По мнению генерального директора волгоградского ЗАО «Юнижстрой» Юрия КОРОЛЬКОВА, подобные обещания могут погубить региональных застройщиков, если за них не вступятся местные власти.

- Юрий Владимирович, есть ли у строительных компаний готовность к снижению цен на жильё?

- Порой складывается впечатление, что высшее руководство страны не знает о ситуации за пределами МКАД и о том, из чего складывается цена квадратного метра. Себестоимость строительства практически везде одинакова. Да, в Москве земля дороже, зарплаты выше, но ведь не в четыре раза - если сравнить стоимость недвижимости там и у нас. Тогда с чего в Волгограде цены должны падать на 40%, да ещё и через два месяца? Мы же не бутик и не можем произвольно устанавливать цены и менять их в любой момент. Цены в наших договорах долевого участия фиксированы на весь срок строительства. В них мы закладываем инфляцию, дорожающие стройматериалы, желание рабочих получать высокую зарплату. В итоге к моменту сдачи дома в эксплуатацию мы хорошо если получаем прибыль, которая разрешена законом, - порядка 25%. Но чаще - гораздо меньше. А ведь с этих денег мы пытаемся расширяться, строить новые цеха, обновлять технику. Так что у нас нет возможности снизить цены не то что на 40, а даже на 15-20%. И региональные власти должны понимать, что подобные высказывания федеральных чиновников могут только ухудшить ситуацию в отрасли. У нас привыкли верить президенту, премьер-министру - сказано, что цены через два месяца упадут на 40%, значит, они упадут. Но за счёт чего? Люди придерживают деньги месяц, другой, третий - а цены не снижаются. Хорошо, подождём ещё. Компании, работающие с дольщиками, оказываются без средств. Проценты по кредитам пойдут в себестоимость, как и все накладные расходы. Чем меньше людей несут нам деньги, тем медленнее мы строим - значит, накладные расходы тоже увеличиваются. Добавим сюда дорожающие стройматериалы, ГСМ, зарплаты, решение земельных вопросов. Хоть что-то из вышеперечисленного в последнее время подешевело? Я не знаю таких примеров. Возможно, некоторое снижение и произойдёт, когда у кого-то из застройщиков сдадут нервы перед выплатой процентов по кредитам. Но за этим краткосрочным снижением неминуем рост, причём даже более сильный, чем мы видели раньше. Правда, некоторые из застройщиков могут до этого не дожить.

- Какие компании наиболее подвержены риску - те, которые пользовались банковскими кредитами, или те, кто привлекал средства дольщиков?

- Если в ближайшее время областные и городские власти не выступят с чётким и понятным объяснением, почему снижение цены невозможно, замедление в отрасли неизбежно. Люди должны понять - у нас не те наценки, чтобы скинуть 40%. Нам не верят. Тогда пусть власти, которым верить привыкли, дадут свои комментарии - с выкладками, с цифрами. Мы им все данные готовы предоставить. А насчёт кому опаснее Да всем плохо. Краха не будет, всё-таки через кризисы мы уже проходили, но жёсткую антикризисную программу принимать необходимо. Мы будем сокращать расходы - на благотворительные акции, на модернизацию, на рекламу, будем менее активны в публичной жизни.

- Рискнут ли местные власти возразить федеральному центру, ведь вопрос доступности жилья - политический?

- Я не прошу возражать, я прошу рассказать о реальном положении дел. Неосторожные высказывания отдельных политиков насчёт московских цен никак не соотносятся со стоимостью недвижимости в Волгограде, а вот отрасль они вполне могут подкосить. Мы просто хотим, чтобы нас понимали.

МНЕНИЕ:

Заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь ЖИГУНОВ:

- С начала года на рынке ипотечного кредитования ставки повысились в среднем на 3-8%. Кроме того, банки сокращают соотношение «кредит/залог» (там, где раньше предлагалось до 80-90% от стоимости залога, сейчас - не более 75%), отказывают в кредите тем, кто не может подтвердить свой доход документально, и уменьшают сроки кредитования - с 25-35 до 10-15 лет. Городской ипотечный банк с 13 октября повысил ставки для тех, кто берёт в кредит свыше 30% от стоимости покупаемой квартиры, а также для тех, кто кредитуется под залог имеющейся недвижимости - примерно на 1-3%. К примеру, чтобы получить кредит в размере 1,2 млн рублей, подтверждённый совокупный месячный доход супругов-созаёмщиков должен составлять около 30 тыс. рублей. При этом я не могу сказать, что количество обращений к нам снизилось, поскольку общее снижение числа заёмщиков нивелировано уменьшением числа работающих с ипотекой банков.

Заместитель генерального директора Регионального ипотечного агентства (г. Волжский) Елена ГУСЕВА:

- Если судить по двум-трём последним неделям, количество обращений в наше агентство не снизилось. Но работать стало сложнее, в первую очередь из-за ситуации в банковском секторе. За то время, которое проходит от обращения к нам клиента до момента рассмотрения заявки, банки успевают поменять требования к заёмщику, к величине первоначального взноса и повысить ставку. А некоторые с Волжским вообще решили до поры не работать. Но люди по-прежнему обращаются, особенно если хотят купить квартиру на вторичном рынке, - как правило, они дешевле ново-строек, да и мало кто из банков сегодня готов выдавать кредиты под строящийся объект.

Директор волгоградского агентства недвижимости «Мелана» Наталья МЕЩЕРЯКОВА:

- Волна панических настроений, связанных с американским ипотечным кризисом, была недолгой, люди быстро успокоились. Сейчас на рынке установилось некоторое равновесие, но общий тренд неизбежно направлен на повышение цен. Снижение отмечено лишь в единичных случаях, гораздо больше тех, кто выжидает, или даже повышает квартирные цены на 100-200 тыс. Я не вижу тех, кто хотел бы срочно продать имеющееся у него жильё, люди спокойно ждут хороших предложений. Думаю, до нового года ситуация сохранится, так что покупатели пока могут спокойно искать и даже торговаться. А на следующий год большинство волгоградских риэлтoров прогнозируют рост цен на 20-50%.

Руководитель ООО «КВАРТ-СТРОЙ-ВГ» Сергей Казанцев:

- Ситуация, которая сложилась в финансовом секторе и сократила объёмы выдаваемых застройщикам кредитов, на деятельность нашей компании не повлияла, поскольку кредитные средства не являются для нас основным источником финансирования. Коррекция цен на рынке недвижимости в ближайшее время возможна. На сегодняшний день застройщики предлагают альтернативные ипотеке схемы оплаты, что делает процесс покупки квартиры привлекательным. Через год-полтора, когда ситуация выровняется, цены неизбежно вырастут. Особенно на качественную жилую и коммерческую недвижимость, дефицит которой сегодня остро ощущается на волгоградском рынке.

Антон БОРЦОВ