Государственное строительство

Генеральный директор ЗАО «Институт Волгоградгражданпроект» (в послевоенные годы институт спроектировал и восстановил большую часть разрушенного Волгограда) Андрей Куприков в беседе с корреспондентом «ДП» выразил сомнение в том, что предложенная правительством схема частно-государственного партнерства в сфере комплексного строительства поможет возводить по-настоящему доступное жилье. Решение проблемы, по мнению эксперта, - в создании многопрофильных госкомпаний, которые смогут работать в бесприбыльной зоне и продавать жилье по себестоимости.

- Андрей Александрович, озвученные региональными властями тезисы о смене приоритетов в жилищном строительстве и переходе от точечной застройки к массовой, комплексной застройке вызывает вполне естественный вопрос: а что мешало волгоградской обладминистрации заняться решением этой проблемы ранее?

- Первые такие заявления прозвучали еще четыре года назад, но дальше лозунгов дело не продвинулось. Все понимают, что точечной застройкой жилищную проблему не решить, но строителям в нашей области долгое время просто не создавали условий для комплексного освоения территорий. И в этом не было их вины, это, прежде всего, - результат бездействия власти, которая сделала такой метод строительства в Волгоградской области абсолютно невыгодным. После того, как первый вице-премьер Дмитрий Медведев на всю страну косвенно упрекнул в этом губернатора, власть опять вспомнила об этих лозунгах.

- С какими основными проблемами могут столкнуться за- стройщики при освоении новых территорий в черте Волгограда? В чем их отличия от трудностей, с которыми сталкиваются строители в других городах России и в целом по стране?

- Трудности у нас такие же, как и в остальных крупных российских городах, - это отсутствие инженерных сетей, слабо развитая отрасль производства стройматериалов и отвратительное состояние дорог. Мы отличаемся только одним - нестабильной, часто сменяющейся властью и отсутствием четкой политики в сфере градостроительства на региональном уровне.

Главная, основная проблема - это отсутствие четкой программы действий со стороны властей. Для реализации нацпроекта «Доступное жилье» как минимум в регионе должна быть разработана проектная документация хотя бы на самые крупные площадки комплексной застройки, а ее до сих пор нет. В таких условиях даже окрики правительства не помогут, потому что серьезный бизнес вкладывает деньги только в те проекты, где есть понятные и четкие правила игры. Впервые инициатива президента о новой жилищной политике прозвучала два года назад, но в нашем регионе до сих пор нет ни одного проекта с полностью подготовленной документацией, утвержденного и прошедшего все экспертизы.

На практике же застройщикам в Волгограде приходится прежде всего решать типичную для многих городов-миллионников проблему развития инженерных сетей. Свободных земель с развитой инфраструктурой в Волгограде уже не осталось, а вкладывать деньги в прокладку новых сетей никто не торопится.

- Есть ли вообще в Волгограде привлекательные для инвесторов земельные участки под комплексное строительство?

- Безусловно! Это Кировский, Советский, Дзержинский районы города, плюс районный поселок Городище, которые имеют перспективные свободные территории. В каждом из этих районов можно ежегодно строить от 300 тыс. до 1,5 млн кв. м. Однако на 300-400 тыс. кв. м жилья там требуется приблизительно 1 млрд рублей вложений именно в коммунальные сети. В общей массе затрат на строительство это не так уж много - примерно 2,5-3,5 тыс. руб. за каждый квадратный метр, поэтому инвесторы часто готовы принять на себя эти затраты, но из-за отсутствия проектной документации не рискуют вкладывать деньги. Инвестор ведь должен четко понимать - что, как и где можно построить.

Приведу очень показательные цифры. Если у наших соседей в Ростове-на-Дону ежегодно на оформление градостроительной документации выделяется до 100 млн руб., что потом позволяет выставлять готовые земельные участки на аукционы, то у нас эти цифры измеряются ничтожными 1-2 млн руб.

- В июне к Волгоградской области проявил интерес холдинг Льва Леваева. Несколько недель назад с губернатором встречался представитель другого крупнейшего девелопера - компании «Ренова». Как вы оцениваете шансы Волгограда войти в число крупных проектов этих компаний?

- Еще раз повторю, что в основе любой стройки лежит проект, который позволяет четко рассчитать затраты и параметры будущей за- стройки. Инвесторам нужны понятные правила и долгосрочные гарантии со стороны региональных властей, поэтому многое будет зависеть от их умения находить компромисс. В нашем городе недавно избран новый мэр и это, безусловно, делает Волгоград более привлекательным для инвесторов в области строительства, поскольку, кроме рыночных условий, застройщикам также важно, насколько местная власть готова отстаивать интересы своего региона в вопросах реализации федеральных программ, в долгосрочной перспективе. Сейчас государство предлагает много схем, стимулирующих жилищное строительство. Собственно, отсюда и интерес крупных компаний к этой сфере. Однако инвесторам важно - кто и как долго будет отстаивать в регионе их проекты, например, при реализации целевых федеральных программ «Ветхое жилье», «Молодая семья», при выплате госгарантий по кредитам и т.д. Однако пока у нас строительный комплекс представлен местными компаниями, которые могут «потянуть» дом-два, максимум - три.

Есть и еще одна серьезная проблема. Если крупные инвесторы решатся строить у нас в действительно больших объемах, например, по 1 млн кв. м в год, то наша региональная стройиндустрия просто не сможет полностью обеспечить их всеми необходимыми материалами. Бурному строительству должны предшествовать минимум за 2-3 года серьезная модернизация и расширение мощностей предприятий, производящих стройматериалы. Пока что у нас этого не наблюдалось, а значит, опять же было потеряно время.

- Насколько выгодным, на ваш взгляд, может стать переход на «комплексную застройку» для простых граждан? Удастся ли построить в Волгограде по-настоящему доступное и качественное жилье?

- При тех схемах комплексного строительства, которые власть предлагает реализовать сейчас, построить по-настоящему доступное жилье не получится. Предполагается, что если компенсировать некоторую долю расходов частных компаний через федеральные программы, госгарантии по кредитам и т.д., то снизится стоимость квадратного метра. Однако частник всегда преследует только одну цель - получение максимальной прибыли. Интересы государства и бизнеса всегда разные. Как писал классик, нет такого преступления, на которое бы не пошел капиталист ради 300% прибыли.

- Какие пути решения «жилищного вопроса» вы считаете наиболее перспективными и эффективными?

- На мой взгляд, решение этой проблемы сдвинется с мертвой точки только тогда, когда государство станет основным игроком на рынке жилья. Это возможно, например, через создание государственных строительных компаний, которые будут сами являться и заказчиками, и застройщиками. Такие структуры смогут работать в бесприбыльной зоне и продавать жилье по себестоимости. Если выстроить режим налогового благоприятствования, стоимость квадратного метра снизится до 20 тыс. рублей. Причем эта же компания должна предоставлять ипотечный кредит на 25-30 лет из расчета 4-5% годовых. Это единственный способ построить сейчас в России по-настоящему доступное жилье. Государство обязательно должно быть флагманом, локомотивом, который задаст тон и поведет за собой бизнес. Когда госкомпания будет самостоятельно осваивать, формировать и развивать земельные участки, у частного сектора появится интерес к этому сектору экономики. Без этого бизнес самостоятельно программу президента не выполнит.

В декабре 2007 года состоятся выборы в Государственную думу. Обеспечение граждан России доступным и комфортным жильем могло бы стать первым межпартийным проектом. Совместные усилия в этом направлении явились бы хорошим консолидирующим элементом левых сил накануне предстоящих президентских выборов. (ДП)