Стройка по правилам

Дума Волгограда приняла важнейший из городских документов после генерального плана - это Правила землепользования и застройки. Без этого документа развитие города невозможно, уверен вице-мэр Алексей ЛИСИН. На пресс-конференции он рассказал, что написано в пока ещё не опубликованных правилах.

Про чужие ошибки

- Граждане и биз несмены должны внимательно читать этот документ, в нём важна буквально каждая строка, и все взаимоотношения субъектов землепользования будут теперь основываться на этих правилах. До 1 января 2011 года нам предстоит утвердить ряд документов, принять ряд решений. В частности, необходимо создать комиссию, которая в дальнейшем будет рассматривать все вопросы, связанные с застройкой города; подготовить положение о порядке предоставления разрешения на отклонение определённых параметров разрешённого строительства и на получение разрешения на условно-разрешённое использование. Правила застройки реализуют генеральный план развития города, они детализируют его и адаптируют к реальной жизни. В 2006 г. в рамках подготовки генплана был составлен первый проект правил, но из-за нехватки знаний или методических подходов (их в стране тогда ещё не было) тот проект не учитывал некоторые законные интересы владельцев земельных участков. Эти недостатки не позволили городской думе их принять, и глава города принял решение о подготовке нового проекта правил, что комитет и сделал. Документ был подготовлен ещё в 2008 г., в городской думе его рассматривали с весны 2009 года. Я очень признателен депутатам за взвешенный подход, за проявленную мудрость, поскольку много уточнений и поправок принято с их подачи. Я убеждён, что это одни из лучших правил, поскольку мы использовали практически все правила застройки в России, учли их особенности. Многие из них основывались на документах 90-х годов, и основывались на детальном перечислении функций. Условно: «кафе молодёжное», «интернет-кафе» и прочее. А если какого-то вида кафе нет в перечне, что - нельзя? Значит, нужно было писать «предприятия общественного питания», и какая нам разница - молодёжное оно, молочное или какое-то ещё? Мы активно сотрудничали с Санкт-Петербургом, очень много переняли у него, это тоже город с классическими традициями. Учли, что на публичных слушаниях они получили 38 тысяч замечаний.

Такие недостатки содержались во всех правилах, и мы их преодолели. Мы адаптировали правила к реальной жизни - раз, к генеральному плану - два, к правам и интересам населения - три, и этот момент мне кажется принципиально важным. Основные принципы, которые заложены в этот документ, впитывают всё лучшее, что было сделано к 2008 г. в России, мы учитывали и международный опыт подготовки подобных документов. Нам представляется, что на сегодня это достаточно совершенный документ. Мы были с ним на конференции в рамках фестиваля зодчества в Москве в 2009 году, и проект, не без гордости могу сказать, получил высокую оценку специалистов и был рекомендован к применению на всей территории РФ. Поэтому мы с чистой совестью внесли его в городскую думу.

Про эволюцию

Мы очень много думали и применили эволюционный подход. В городе есть промышленные территории или территории индивидуальной застройки, которые генплан предполагает использовать по-другому. Мы выстроили документ так, что индивидуальные жилые дома, владельцы которых ранее получили разрешение на строительство на земельных участках в законном порядке, могут существовать и дальше. Мы предполагаем, что сама жизнь, интересы правообладателей позволят этим территориям меняться, поэтому мы ввели в правила такое понятие как «зона, подлежащая реорганизации». По этому же принципу пошли в отношении ряда производственных территорий, особенно сектора, расположенного на ценнейших городских землях, на пересечениях главных магистралей, которые в соответствии с генпланом предполагалось использовать не только в производственных, но в общественно-деловых целях. Здесь мы тоже не пошли по жёсткому пути, не запретили развитие производственных функций. Мы не исключаем, что бизнес в России пойдёт по пути нормального производства, а не только по пути строительства торгово-развлекательных центров на производственных территориях. Тем не менее, мы предположили, что на производственных территориях могут размещаться общественно-деловые объекты: это гостиницы, торгово-развлекательные центры, объекты сферы обслуживания - по выбору правообладателя земельного участка. Наш эволюционный подход позволяет учесть и сегодняшние интересы правообладателей, и перспективы развития в соответствии с генпланом.

Про уникальные функции

Важный принцип, который был заложен в соответствии с Градостроительным кодексом, - о принадлежности земельного участка определённой территориальной зоне. Для разработки правил применена городская информационная система учёта земельных участков в Волгограде, которая создана ещё начиная с 1999 г. Эта система серьёзно уточнила положения генерального плана и адаптировала их к реальной жизни. Сегодня она работает в электронном виде, учитывает границы каждого участка - и права правообладателей будут защищены. Было очень важно зафиксировать вне зависимости от форм собственности на территории Волгограда такие уникальные функции, как функции культуры, высшего образования, науки. Мы их отнесли в отдельные зоны, предполагая, что, например, планетарий гипотетически может оказаться в частной собственности, но его функция как объекта культуры сохранится, и никто не сможет перепрофилировать этот объект. В этом плане очень важно зафиксировать позиции здравоохранения, высшего образования, культуры - это прописано в правилах. Но было очень важно дать возможность городу развиваться, не загоняя его в жёсткие рамки. Часть территорий города в генплане определены как территории, на которых возможно дальнейшее развитие. Но срок действия генплана - 2025 год, и не совсем понятно, на какой тип застройки надо ориентироваться. Мы ввели такое понятие, как зона планирования жилых застроек. Судьбу этих территорий можно будет детально планировать в дальнейшем, реагируя на будущую конъюнктуру, на какие-то особенности, связанные с законодательной базой, возможностями города, региона.

Про автомойки в жилых домах

Очень важно было ещё введение зоны общественно-деловой застройки на территории за пределами центра. У нас есть 2-я Продольная магистраль, Историческое шоссе. Очень много говорят, что строительство здесь никак не регулируется, здесь строят стихийные гостиницы и авто-мойки. Чтобы зарегулировать этот процесс, мы ввели такую зону, буквально полосу шириной в 1-2 квартала вдоль главных городских магистралей, где совершенно исключили из основных видов разрешённого использования индивидуальные жилые дома. Проживать в этих домах можно, можно ремонтировать, поддерживать их в технически исправном состоянии. Строить новые - нельзя. Градостроительный кодекс разрешает упрощённый порядок получения разрешений на строительство и эксплуатацию индивидуальных жилых домов. Поэтому у нас оформляют индивидуальный жилой дом в упрощённом порядке - и строят дом, в котором закладывают шесть гаражных ворот, вроде как под личные автомобили. Впоследствии мы обнаруживаем, что это авто-мойка, автосервис, построенные без соблюдения строительных норм, такие объекты очень легко вводятся в эксплуатацию. Однако любой автосервис, как правило, имеет большое количество парковок, что загружает главную магистраль, отнимая у неё целую полосу, что мы и видим на 2-й Продольной. Вот поэтому и было придумано, что индивидуальные жилые дома исключаются на этих территориях, а все объекты, которые можно официально построить в этих зонах (те же гостиницы, офисы, кафе, рестораны и прочее), должны пройти процедуры получения разрешения на строительство. Эту процедуру можно пройти только в том случае, если вы подготовили проект, соответствующий нормам, не противоречащий действующему законодательству, соответствующий нашим правилам об обеспечении, например, парковочными местами, определённой плотности застройки, процентом озеленения... И только если там всё хорошо, такой проект получит разрешение на строительство на законном основании. Мы предполагаем, что, скажем, построить магазин на шести сотках, а парковки вынести за пределы своего участка, уже не получится. Кроме того, такие проекты проходят обязательную экспертизу, их могут делать только те организации, которые являются членами СРО и имеют соответствующие допуски. Там работают профессионалы, так что есть хотя бы надежда на высокое качество строительства, проектирования.

Про ответственность и качество

С января 2011-го, после введения правил в действие, очень серьёзно возрастает ответственность заказчиков, застройщиков за результаты их труда. В градостроительных планах будут очень детально регламентированы очень многие направления. Определены нормы и для основных построек (дома, кафе, рестораны), и для вспомогательных (парковки, дополнительные площадки). Регламентированы высота и плотность застройки, процент озеленения, количество парковок и так далее. От этого возрастает ответственность проектировщиков. Если проектировщик невнимательно относился к различным элементам регламента (например, есть выступающие элементы зданий, недостаточно парковочных мест), то такой проект, даже если он прошёл экспертизу, реализован не будет, и вся ответственность ложится на проектировщиков. В этом плане документ достаточно серьёзный, поэтому я призываю застройщиков и проектировщиков внимательно его прочитать. Я помню, когда мы обсуждали проект с Союзом архитекторов, говорили и о свободе творчества, решив, что «в рамках закона свобода творчества любая».

Про офисы и разъезды

Принятие правил позволяет упростить многие процедуры, связанные с проектированием, строительством объектов на территории городов. Например, владелец хочет вместо магазина открыть предприятие общественного питания. Сейчас для этого надо пройти много инстанций и оформить изменение вида разрешённого строительства, а это значит - публичные слушания, согласования и так далее, процесс может растянуться на месяцы. На основании же правил застройки в пределах разрешённых функций застройщик заказывает проект, затем госэкспертизу проекта, после чего приходит в городскую администрацию, и в течение 10 дней мы обязаны дать разрешение, если проект соответствует градостроительному плану. Общение между чиновниками администрации и заявителем сокращается до минимума - 10 дней. Это принципиальный момент, поскольку он резко упрощает процедуры управления недвижимостью, а в дальнейшем - и развитие градостроительной структуры города. Немного сложнее с объектами, которые не совсем соответствуют территории, но допустимы. Например, офисные комплексы на территории жилых застроек, как на ул. Рокоссовского, например. Здесь возможно размещение офисов, если они соответствуют нормативам, и население предупреждено о постройке данных зданий. Возможно, оно будет выдвигать предложения по поводу площадок, проездов. Это нормально, нужно искать компромисс. Если население на публичных слушаниях не возражает против таких объектов, то всё возможно. Но и здесь мы помогли населению и бизнесу зарегулировать свои отношения. Например, в многоквартирных жилых застройках на территории существующих микрорайонов допускается размещение объекта общественного значения (магазин, офис, гостиница), но только в том случае, если они не выходят на улицу.

Про охранные зоны

Правилами определены границы той части города, где находятся важные исторические объекты. Здесь введён регламент по высоте застройки до 30 м. Мы выделили зону исторического центра Волгограда, приборами вымерив высоту карнизов, парапетов, эталонных пересечений Аллеи Героев, проспекта Ленина, гостиниц «Волгоград» и «Интурист». Зафиксировали, что высота здания соответствует 29,9 м, и всё, что выше 30 м, требует специальных разрешений. Например, на такую постройку, как 16-этажный корпус технического университета, потребуется особое разрешение, и при соответствующем обосновании застройщик его получит. Что касается более детальных регламентов, направленных на сохранение исторических застроек, вопрос сложный. Правила открыты для внесения новых правовых положений. Например, у нас есть в правилах схема зон с особым использованием территорий, где есть зона объектов культурного наследия, охранная зона. Если мы делаем попытки сохранить культурное наследие, следует принять регламент об охране данного объекта в соответствии с федеральным законом. Проект охранной зоны утверждён областной администрацией, например, для Мамаева кургана (сам монумент и прилегающие к нему объекты), на них есть все документы, и они внесены в правила. Но тут есть проблема, о ней мы всё время говорим руководству областного комитета по культуре. Согласно федеральному закону об охране культурного наследия формирование регламентов для исторических застроек - это исключительно государственная функция. В Волгограде имеется перечень объектов культурного наследия, составленный в 1998 г., но нужно пройти как минимум ещё два этапа: за государственные деньги должны быть чётко установлены границы объекта культурного наследия, и второй этап - когда возникает проект охранной зоны, и его детали прописываются в регламенте. Как только эти документы появятся в полном объёме, мы с большим удовольствием сможем регулировать застройку и не уродовать исторический центр. Насколько я знаю, в этом году работа пошла, формируются территории исторических объектов культурного наследия (комплекс улицы Советская и, по-моему, часть ул. Чуйкова), но, к сожалению, идёт она медленно, и мы здесь ничего не можем сделать.