Право первой аренды

По инициативе предпринимательских организаций принят федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства...». Однако закон рамочный. Чтобы воспользоваться его положениями, в каждом регионе должен быть принят свой закон. Предприниматели заинтересованы в том, чтобы это было сделано как можно скорее. Иначе безусловные плюсы федерального закона будут сведены на нет. Волгоградские бизнес-организации уже предприняли шаги для того, чтобы такой закон был принят и содержал выгодные для бизнеса нормы. Об этом в беседе с «ДП» рассказали председатель Волгоградского отделения «Деловой России» Роман СОЗАРУКОВ и председатель региональной «Опоры России» Виталий САХАРОВ.

- В чём суть принятого закона?

В. Сахаров: Принятый федеральный закон наконец даёт предпринимателю право преимущественного выкупа арендуемых помещений по рыночной цене, определённой независимым оценщиком. Мы об этом давно мечтали, наши организации приложили немало лоббистских усилий для того, чтобы закон был принят. Однако победа наша неполная. Принятый на федеральном уровне закон - рамочный, то есть местные власти должны принять свой, описав все условия выкупа: определить площади помещений, которые подпадают под его действие, сроки аренды, дающие право на преимущественный выкуп, а также условия рассрочки, на которую по новому закону вправе претендовать арендаторы. Причём региональные власти должны принять этот свой закон до 1 января 2009 года. В том случае, если местный закон не принимается, то тогда уже на федеральном уровне разрабатываются свои нормы, утверждаются постановлением правительства, и мы все будем жить по одинаковым правилам. Р. Созаруков: Наша основная задача сейчас - чтобы субъект федерации принял наиболее приемлемые для предпринимателей условия. Наши организации направили письма исполнительной и законодательной властям Волгограда и Волгоградской области со своими предложениями. Мы предлагаем установить площадь арендуемых помещений, дающую преимущественное право выкупа, - 1000 кв. метров. Кроме того, закон Волгоградской области должен до начала 2009 г. установить срок рассрочки оплаты приобретаемого по этому закону имущества. Мы предлагаем предоставить малому и среднему бизнесу рассрочку оплаты сроком на три года. Кроме того, мы готовы принять участие в разработке порядка проведения оценки рыночной стоимости имущества, определения кандидатуры оценщика и сроков проведения оценки на муниципальном уровне и уровне субъекта РФ.

- Почему для вас так важна оперативность в принятии регионального закона? Разве не лучше спокойно дождаться правительственного постановления, не вступая в баталии с местной властью?

Р. Созаруков: Не лучше. Если новые правила вступят в силу в 2009 году, те предприниматели, у которых срок аренды заканчивается в декабре 2008-го, не смогут воспользоваться новым законом. А таких как раз большинство.

В. Сахаров: Право остаться арендатором предпринимателю придётся опять завоёвывать на аукционе - на общих основаниях. Хотя эти средства гораздо выгоднее вложить в выкуп арендованного помещения.

Р. Созаруков: Кроме того, муниципальные власти занялись усиленной распродажей недвижимого имущества. Мы подготовили совместно с «Опорой» письма в генеральную и областную прокуратуры о недопустимости таких мер. Мы просим остановить форсированную распродажу муниципальной собственности. Мы уже говорили о том, что у большинства предпринимателей сроки аренды нежилых муниципальных помещений заканчиваются до 1 января 2009 года. Предприниматели считают, что это - прямая дорога к коррупции.

- Причём тут коррупция? Аукцион - наименее коррупционный способ продажи муниципальной собственности.

Р. Созаруков: Объясню. Одновременно освобождаются десятки и сотни помещений. Ни один департамент муниципального имущества не в состоянии провести все эти конкурсы одновременно. Значит, будет стоять вопрос - какой провести в первую очередь, какой в последнюю. Это бомба замедленного действия для самих муниципальных округов. Кроме того, аукцион - не такой уж честный способ продажи имущества. Допустим, мы втроём решаем идти на аукцион на право аренды. Помещение Виталия, он его уже несколько лет арендует, вложил несколько миллионов в обустройство. Аренда стоит, к примеру, 100 тысяч в месяц. Кто-то предлагает за это помещение 200 тысяч, кто-то 500. Он и входит в уже готовое помещение. Ведь у него не было таких затрат на ремонт, как у Виталия, который раньше это помещение арендовал. Но это ещё куда ни шло. Хуже другой вариант. Кроме нас с вами на аукцион приходит ещё несколько человек. Они также участвуют в аукционе. Только Виталию помещение очень нужно, нам с вами - нужно, но не очень, а им - совсем не нужно. И один из них может нам сказать: хотите, чтобы я не вздул цену? Тогда с каждого - по 100 тысяч. Если Виталий откажется, то на аукционе ставка аренды раздувается со ста тысяч до миллиона. Рейдер выигрывает, но не вносит деньги, и конкурс признаётся несостоявшимся. Через месяц новые торги, потом новые - до тех пор, пока Виталий не созреет. Схема очень хорошо работает.

В. Сахаров: Проблема в том, что новый закон противоречит закону о конкуренции, в который недавно внесены поправки: жёстко установлено, что муниципальная собственность может быть продана или сдана в аренду только через аукцион. И муниципалитет, получается, будет сам решать, по какому закону работать. А интересы предпринимателей пострадают в любом случае.

Р. Созаруков: Ещё одна острая тема - коммуналка. Ведь кроме недвижимости город сдаёт в аренду и коммунальную технику - а она у города есть в достаточно большом объёме. Причём конкурс на благоустройство района проводится отдельно, а конкурс на право аренды техники - отдельно. Возьмём вывоз мусора. Если у муниципального предприятия, которое этим занимается, закончится срок аренды мусоровозов, то оно вновь должно участвовать в конкурсе. Может статься, что какое-то предприятие - допустим, из соседнего города, - захочет попользоваться этими же мусоровозами. И оно так же заходит на аукцион, даёт максимальную цену и забирает технику. В этом случае муниципальное предприятие вынуждено прекратить работу. А если на территории какого-то района вывозом мусора занималось оно одно, то несложно представить, что случится с этим районом за 2-3 месяца, пока на этот рынок не будет введён новый игрок. Поэтому аукционы - далеко не всегда самый лучший выход из любой ситуации.