Переоценка

Реализация в Волгограде закона N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» снова развела муниципалов и бизнесменов по разные стороны баррикад. В бою за правду и выгоду появился ещё и второй фронт - с оценщиками того самого муниципального имущества. Подробно вопросы оценки и отчуждения обсуждались участниками круглого стола «Немалая цена для малого бизнеса», инициатором которого выступило Волгоградское отделение «Опоры России».

Оценка без арендатора

В обсуждении проблемы приняли участие представители городской администрации, налоговой службы, прокуратуры, оценщики и предприниматели. Они обсудили наиболее актуальные вопросы, связанные с отчуждением муниципальных помещений: какие существуют методики оценки имущества, из чего складывается стоимость квадратного метра, насколько объективно в Волгограде проводится оценка объектов, каковы права предпринимателя при проведении оценки объекта, находящегося у него в аренде. Особое внимание уделили проблеме оценки имущества. Предпринимателей волновал вопрос: могут ли они участвовать в оценке своего помещения? Ведь они досконально знают его особенности, стоимость и характер ремонта и т.д. - Оценку объектов выполняют в соответствии с муниципальным заказом, привлечь к ней арендаторов помещений невозможно, - сказала руководитель гордепартамента муниципального имущества Анна Козлова. Как пояснила директор ООО «Фикон» Светлана Конторович, оценщики работают на основании правовых документов, а не заключения о состоянии помещения и сделанном ремонте. Чтобы ознакомиться с результатами оценки помещения, арендатору необходимо направить запрос с соответствующей просьбой в адрес собственника помещения - департамента муниципального имущества администрации города. - Ещё лучше прийти лично, - считает Анна Козлова. - Мы не отказываем арендатору в ознакомлении с отчётом об оценке его помещения, но разослать всем копии заключений не в наших физических и материальных возможностях. Один отчёт об оценке - это примерно 50 листов. Поэтому предлагаем прийти со своим ксероксом и бумагой и снять копии. Если предприниматель сочтёт, что стоимость помещения определена некорректно, он вправе обратиться в арбитражный суд. При этом, чтобы предъявить встречный иск, желательно заранее заказать альтернативную оценку своего объекта. Естественно, уже за свои деньги. Известно, что уже было оценено 200 помещений, и 15 арендаторов не согласились с отчётами об оценке, заказали и провели собственные оценки и с ними пошли в суд. Но в этом случае департамент муниципального имущества лишает предпринимателя преимущественного права выкупа своего помещения.

Ремонт за свой счёт

Предприниматели пытались выяснить, как же быть с ремонтом, который они на свои деньги выполнили, когда только въезжали в конкретное помещение? Можно ли получить компенсацию за эти вложения, учесть расходы при определении цены выкупа? На вопрос ответила Анна Козлова: - Если у предпринимателя есть в наличии все документы, подтверждающие произведённый ремонт, - сметы, подтверждение затрат, акты приёма выполненных работ, а главное - эти действия документально согласованы с департаментом муниципального имущества, то последний может зачесть сумму произведённого ремонта в сумму оценки действительного состояния помещения, выполненную оценщиком. Хотя это всё равно уже не те деньги. На деле таких предусмотрительных бизнесменов оказалось всего три. Взятки гладки Не всё гладко и в отношениях бизнесменов с оценщиками. Претензии первых к последним озвучил председатель Волгоградского отделения «Деловой России» Роман Созаруков. - Известны случаи, когда начальная цена лота аукциона составляла 300 тыс. рублей, а оценочная контора выигрывала его всего за 25 тысяч. Почему, снизив цену в 10 раз, контора выигрывает аукцион? Кроме того, совсем нередко работники оценочных организаций предлагают оценить объект за ту или совсем другую сумму на выбор арендатора. Естественно, за отдельную плату. Также по окончании работы оценщика не раз бывало, что его оценка объекта существенно выше реальной рыночной стоимости. Во всём этом можно усмотреть заинтересованность оценочных контор в получении тех или иных лотов или помещений на оценку, наличие договорённости с чиновниками, а также коррупционную составляющую вопроса.

От лица оценщиков на претензии со стороны бизнеса ответила директор ООО «Фикон» Светлана Конторович: - Во-первых, главный принцип нашей профессии - независимость. Но, возможно, кто-то из наших коллег слишком углубился в бизнес и утратил отношение к оценке, как к профессии. Если оценщик говорит, что он хочет получить деньги в зависимости от того, какую он сделает оценку, можете с ним попрощаться. Во-вторых, нельзя голословно судить о цене объекта на дату оценки и на настоящий момент. За какой-то месяц ситуация могла сильно измениться: появились обременения, на объекте случилось стихийное бедствие или его разворовали. Эти и другие факторы меняют его стоимость. Никакой связи между стоимостью объекта муниципальной собственности и стоимостью оценки этого объекта - нет. Национальным советом по оценочной деятельности приняты минимальные нормативы стоимость оценочных услуг, рекомендованные к применению при планировании. Они экономически обоснованы и зависят от вида конкретного объекта (земельный участок, объекты улучшения, индивидуальной собственности и т.д.) и трудоёмкости работы оценщиков в нормо-часах. Законного выхода из ситуации предприниматели пока не нашли. Однако председатель Волгоградского отделения «Опоры России» Виталий Сахаров сообщил «ДП», что уже после этого заседания узнал хорошую новость: федеральная «Опора» получила и разослала в регионы письмо Минфина РФ, в котором разъясняется, что НДС входит в сумму оценки, а не накручивается на неё, как считают местные власти.

Анастасия КУВШИНОВА