Дом с продажной историей

1 января 2007 года истекает срок, отведенный жильцам многоквартирных домов по новому Жилищному кодексу (ЖК), до которого они должны определиться с выбором формы управления своим домом: передать его управляющей компании, взять в непосредственное управление или создать товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Беззаконье

Когда Жилищный кодекс вступил в силу, из высоких московских кабинетов посыпались обещания, что создание ТСЖ, прописанное в этом документе, будет способствовать повышению качества услуг ЖКХ, снятию жилищно-коммунального бремени с муниципалитетов и даже снижению квартплаты. Однако в Волгограде создание ТСЖ выливается в открытое противостояние между новоиспеченными товариществами и городскими чиновниками из департаментов муниципального имущества и ЖКХ. По мнению представителей ТСЖ, причина кроется в попытке мэрии поскорее распродать нежилые помещения (подвалы, техэтажи и т.д.), на которые могли бы претендовать товарищества собственников жилья. Как объяснил на брифинге начальник отдела капитального ремонта департамента ЖКХ и ТЭК администрации Волгограда Станислав Чижов, в Жилищном кодексе не прописан порядок передачи жилых домов в управление ТСЖ. Да и сами товарищества, по его словам, не торопятся брать собственность в свои руки, потому как это повлечет за собой обязанность платить налоги на недвижимость. Однако для ТСЖ важнее другое: нежилые помещения оно может сдавать в аренду, а стены домов под рекламу и получать с этого неплохой доход. В Жилищном кодексе прописано, что владельцам помещений в доме принадлежат на правах общедолевой собственности помещения, где расположены инженерные коммуникации или другое оборудование, если они обслуживают более одного помещения. Но в апреле прошлого года, через месяц после вступления в силу нового Жилищного кодекса, Волгоградский городской совет принял Прогнозный план приватизации на 2005 год, в который включили около 1,5 тыс. объектов муниципальной недвижимости. Среди них оказались и помещения, которые в свое время муниципалитет получил в управление и сдавал в аренду.

Рыцари без страха и упрека

В феврале 2006 года руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ России С. Кругликов на вопрос читателя «Комсомольской правды», должны ли принадлежать ТСЖ первый этаж и подвал дома, занятые различными фирмами, а также придомовая территория, на которой организована платная стоянка, ответил недвусмысленно: «Именно ТСЖ является хозяином вышеперечисленного. Когда вы организуетесь на уровне дома, через суд спокойно можете решать все вопросы с использованием вашей общедолевой собственности, включая чердаки, подвалы и придомовую территорию. И, поверьте, ни один суд за какую-то фирму не будет стоять. Всегда будет отдано предпочтение собственникам дома». Но в Волгограде ситуация вокруг таких помещений складывалась иначе. Как рассказал «ДП» председатель правления ТСЖ «Краснополянская, 3» Игорь Вихорев, члены товарищества уже 8 месяцев пытаются взять в управление двадцати-квартирный дом и отстоять права ТСЖ на нежилые помещения и придомовую территорию. Борьба вылилась в десятки писем, хождения по разным инстанциям, несколько судебных процессов и даже пикеты у места проведения аукционов. Интересно, что всего несколько лет тому назад создать в Волгограде ТСЖ и получить дом в управление не представляло особых проблем. В 1997 году постановлением главы администрации Волгограда Юрия Чехова было принято положение о порядке создания, регистрации и финансирования товариществ собственников жилья. Оно подтверждало, что право на общедолевую собственность носит заявительный характер. Правда, о нем мало кто знал, поскольку это постановление не было опубликовано. Поэтому-то число созданных в ту пору ТСЖ было невелико. Но в марте 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс. Его широко рекламировали, обсуждали в прессе. И число желающих создать ТСЖ начало расти, как на дрожжах. Тогда пребывающий ныне в СИЗО мэр Волгограда Евгений Ищенко под предлогом, что чеховское постановление не соответствует новому ЖК, 7 декабря 2007 г. отменил его. Как считают многие руководители ТСЖ, именно этим он открыл дорогу к распродаже помещений, которые теоретически должны принадлежать жителям, и свел на нет реформу ЖКХ в Волгограде. Отмена чеховского положения сопровождалась обещанием принять новое, но дальше разговоров дело так и не пошло. Отсутствие законодательной базы и четких формулировок, регламентирующих передачу имущества ТСЖ, позволило городским чиновникам трактовать Жилищный кодекс на свой лад. Тот же Станислав Чижов во всеуслышанье заявил о том, что если следовать статье 36 ЖК, то все квартиры можно признать общедолевой собственностью. Ведь по ним проходят стояки водоснабжения, обслуживающие более одного помещения. А ТСЖ остается надеяться лишь на жителей домов или на везение. Всего через два дня после регистрации товарищества собственников жилья «Краснополянская, 3» департамент муниципального имущества администрации Волгограда (ДМИ) под руководством Александра Валюшкина попытался реализовать с торгов помещение на первом этаже этого дома, которое вот уже несколько лет арендует Волгоградское отделение Сбербанка. Оно, как отмечает И. Вихорев, имеет подвал с общими инженерными коммуникациями, отвечающий всем требованиям, чтобы быть переданным в управление ТСЖ. Игорь Вихорев рассказал, что узнал о торгах из газет. Покупателем оказался известный в Волгограде предприниматель, совладелец торговой сети «МАН» Алексей Воробьев, заплативший за эти площади около 8 млн руб. Узнав, что ТСЖ зарегистрировалось раньше заключения сделки и что ему предложили сомнительную сделку, грозящую многолетними судебными тяжбами, Алексей Воробьев от покупки отказался и потребовал от ДМИ вернуть задаток. Как написал в претензии по его поручению юрист В. Бадеев, 210,3 кв. м площади в доме по улице Краснополянской, 3, которой распоряжается ДМИ, не дают большинства голосов для принятия решений по продаже имущества жильцов (голоса считаются пропорционально принадлежащей собственнику площади. прим. авт.). К тому же нормы, предусмотренные федеральным ЖК, имеют приоритет по отношению к постановлениям горсовета и администрации Волгограда, говорилось в претензии. Однако продажная история злополучного дома на Краснополянской на этом не закончилась. В марте ДМИ вновь выставил на торги находящиеся в нем подвал и часть подъезда. «Об этих торгах я снова узнал из газеты, рассказывает И. Вихорев, пришлось организовать пикет, чтобы предприниматели, пожелавшие купить подвал, знали, что он должен принадлежать жильцам дома». Акция своей цели достигла. Заключить опасную с юридической точки зрения сделку никто в тот раз не решился. Отвечая на вопросы журналистов о том, кому все же должны принадлежать подвалы, чердаки и другие спорные помещения, Станислав Чижов заметил, что в каждом конкретном случае должен разбираться суд, хотя при этом он и обмолвился, что помещения, где расположены инженерные коммуникации, бойлерные, счетчики, задвижки, должны передаваться ТСЖ. По мнению И. Вихорева, складывается впечатление, что вольно или невольно создается судебная волокита, а долгие судебные тяжбы могут привести к тому, что до 1 января 2007 года ТСЖ ничего не получат, а дома перейдут в управление коммерческим структурам. Именно этого, скорее всего, и дожидаются городские чиновники (мы писали об этом в прошлом году в статье «Поджидатели домов», «ДП» 44). В нашем подвале проходят транзитные трубы, по которым вода от нас идет к другим домам. Тут же размещены вентиляция, электрокабели, инженерные коммуникации, есть бойлерная, и все это ДМИ пытается продать! негодует И. Вихорев. Даже городская прокуратура вынесла А. Валюшкину предостережение за попытку приватизации подвала в доме на Краснополянской, 3.

А судьи кто?

Как рассказал «ДП» один из председателей ТСЖ, не решившийся назвать своего имени, в Центральном районе из 20 товариществ собственников жилья, организованных в относительно новых домах, ни одному имущество так и не было передано в управление. В Волгограде был, пожалуй, единственный случай, когда арбитражным судом Волгоградской области было вынесено решение о передаче жилого дома по акту приема-передачи. В роли истца выступало ТСЖ «Советская, 22». Вот только обязать ответчика, МУ ЖКХ Центрального района, передать истцу техническую документацию суд категорически отказался. А ведь без этого ТСЖ вряд ли сможет принять в управление дом. ТСЖ «Крепость», также попытавшееся в Дзержинском районном суде отстоять права на передачу дома в управление, получило судебное решение, что ТСЖ ни на что прав не имеет. А федеральный судья Т. Кургина, выносившая решение по исковому заявлению председателя ТСЖ «Краснополянская, 3», вообще перепутала понятия ТСЖ и ЖСК, после чего возвратила иск истцу с предложением обратиться в арбитражный суд. В обоих случаях коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда удовлетворила кассационные жалобы председателей ТСЖ и отменила вынесенные решения. Вот только время работает не на товарищества собственников жилья

А загадочные стечения обстоятельств, препятствующих передаче имущества ТСЖ, продолжаются. Например, получить в БТИ техпаспорт на дом И. Вихорев смог через прокуратуру Дзержинского района. Затем в комитете по градостроительству и архитектуре и в комитете земельных ресурсов администрации Волгограда ему отказались выдавать топографическую съемку участка под предлогом, что ее просто нет. Хотя в 2002 году для других целей этот документ Вихореву был официально предоставлен. В итоге дом в управление ТСЖ, а спорные помещения в собственность жильцов так и не переданы, а до 1 января 2007 года осталось совсем немного времени.

У нас все будет по-другому

В то время, когда волгоградские ТСЖ отчаиваются получить в свое распоряжение подвалы, чердаки и другие причитающиеся им по закону помещения, в других российских городах дело обстоит иначе. В Санкт-Петербурге имеются прецеденты, когда суды выносят решения о том, что продажа нежилой собственности, которая должна была принадлежать жильцам, признается недействительной, зато признаются права общей долевой собственности жильцов, которая им же и возвращается. А еще в городе на Неве утверждено положение о предоставлении субсидий на содержание и ремонт домов, в которых образованы ТСЖ. В Краснодаре администрация города и ТСЖ взаимодействуют, чтобы передача муниципальной собственности происходила без проволочек в течение 20 дней, а в Казани поставлена задача до конца года создать не менее 2 тыс. ТСЖ, которые бы позволили охватить весь жилой фонд. Аккуратные газоны и детская площадка во дворах, пластиковые окна в подъездах и квартплата в 100 рублей 84 копейки за однокомнатную квартиру такое можно встретить и в Волгограде. ТСЖ «Квартал, 42 б прим» на Пражской, 15 образовалось в 1997 году, и благодаря чеховскому постановлению получило в собственность подвал, который теперь сдает в аренду. Этих средств хватает и на техническое обслуживание дома, и на оплату коммунальных услуг, и на то, чтобы поддерживать неслыханно низкую для Волгограда квартплату. Мэр Евгений Ищенко и его замы Андрей Доронин и Анатолий Кращенко, курировавшие по должности земельные отношения и ЖКХ в Волгограде, уже несколько месяцев отстранены от должности. Но противодействия, чинимые в отношении ТСЖ, как утверждают их руководители, продолжаются. Правда, один из председателей на условиях анонимности признался, что был звонок из департамента ЖКХ и ТЭК: приезжайте, все сделаем и все оформим. Мол, теперь не то, что при Ищенко, теперь все будет по-другому.

Владимир ЕЛЬНИКОВ