Голое поле

Аукционные торги в Волгограде, на которые были выставлены земельные участки под жилищное строительство, признаны не состоявшимися. В пресс-релизе администрации Волгограда председатель комитета по градостроительству и архитектуре и комитета земельных ресурсов Елена Козлова объясняет, что «одной из причин невостребованности некоторых участков является отсутствие достаточных для покупки финансовых средств у предпринимателей». Однако эксперты утверждают, что на торги выставляются непривлекательные для инвестиций участки по заоблачным ценам. Есть и другие причины, по которым аукционные торги в такой форме результата иметь не будут.

Целый один дом для одной семьи будет построен в Волгограде - таков результат прошедших аукционных торгов, о которых так громко заявлял мэр Роман Гребенников. Торги признаны состоявшимися только по одному лоту. На 22 земельных участка поданы только четыре заявки. На критику председателя правительства РФ Владимира Путина, отметившего низкие объёмы возводимого жилья в городе-миллионнике, мэр Волгограда Роман Гребенников отреагировал оперативно. 18 августа администрация сообщила, что до конца месяца на аукционные торги по продаже права на заключение договоров аренды будут выставлены 22 земельных участка. Напомним, что за весь прошлый год был проведён всего один аукцион и продан всего один участок земли. Торги проводили два дня - 24 и 31 августа. Первый день результатов не принёс: всего два лота заинтересовали двух застройщиков (по одному на каждый). Во второй день торгов два покупателя заинтересовались земельным участком, выделяемым под индивидуальное жилое строительство. При внимательном изучении предложенных администрацией Волгограда участков становится понятным, почему инвесторы так вяло прореагировали на это предложение. Самым показательным в этом плане является земельный участок, расположенный в посёлке Горьковском. Мэрия Волгограда выставила на торги 3,7 га под индивидуальную жилую застройку. По Градостроительному и Земельному кодексам РФ индивидуальная жилая застройка предполагает возведение одного жилого дома с количеством этажей не более трёх, предназначенного для проживания одной семьи. Понятно, что один дом на территории в 3,7 га возводить глупо. Сначала эксперты увидели в этом коррупционную составляющую: возможно, мэр хочет кому-то из «своих» отдать этот участок. Но на деле речь идёт о другом: мэрия не захотела тратить время, силы и деньги на подготовку нового участка под комплексную застройку. Опять же по Градостроительному и Земельному кодексам землю под индивидуальное жильё можно отдать абсолютно голой, без всяких коммуникаций. А вот чтобы предложить инвестору комплексную застройку, мэрия сначала должна подготовить участок. В успешно развивающихся городах ЮФО власти делают именно так. Используя схемы частно-государственного партнёрства, земельные участки полностью готовят под будущую застройку, к ним прокладывают коммуникации, создают инфраструктуру. И уже потом земля предоставляется инвестору, который строит на ней жильё.

- Администрация Волгограда выставила на аукцион не самые привлекательные территории для инвесторов, - считает заместитель начальника Главного управления архитектуры и градостроительства администрации Волгоградской области Александр Моложавенко. - Самый интересный участок из четырёх расположен на северной окраине города - в поселке ГЭС. Второй участок, в посёлке Горьковский Советского района, выставлялся уже неоднократно, но не находил своего покупателя. Ещё два участка расположены на въезде в Красноармейский район со стороны Кировского. Они вряд ли когда-то смогут заинтересовать инвесторов. Представьте себе эту местность: магистральная дорога, частный сектор, один 10-этажный дом, напротив расположен «Химпром»... Ну, и наконец, на этой территории уровень грунтовых вод очень высок. Это видно невооружённым взглядом - везде растёт камыш. Александр Моложавенко обрат ил внимание и на то, что не самые привлекательные участки были выставлены по завышенной для нынешнего состояния рынка цене. «В самый пик роста цен, в 2008 году, участок по перспективной улице Жукова был выставлен на аукцион с минимальной ценой в 8 миллионов рублей, - напоминает он. - В 2010 году мы видим участок по улице ГЭС со схожей площадью по такой же цене. И это при том, что на рынке за эти два года цены на землю упали почти в 10 раз». В процитированном выше пресс-релизе городской администрации председатель комитета по градостроительству и архитектуре и комитета земельных ресурсов Елена Козлова объясняет, что большая часть земельных участков была оценена ещё в 2008 году, а теперь те участки, на которые покупателей не нашлось, будут переоценены: их стоимость снизят на 15%, а затем вновь выставят на торги. Таким образом администрация Волгограда сможет выставлять один и тот же участок несколько раз и каждый раз отчитываться о том, что торги проводятся. Собственно это она и делает, сообщая, что в стадии торгов находятся 26 участков, на различных этапах формирования - ещё 20. По мнению Александра Моложавенко, ещё одна причина, из-за которой торги не состоялись, заключается в том, что в Волгограде отсутствует практика проведения аукционных торгов по земле:

- Машина заработает тогда, когда инвесторы поймут, что аукционы - это единственно возможный механизм приобретения земельных участков, - говорит он. - А если существуют альтернативные схемы, когда землю можно получить практически бесплатно, то желающих подавать заявки на конкурс мы не увидим. Вот из-за этого нам приходится довольствоваться скромными цифрами ввода жилья в Волгограде. Генеральный директор ЗАО «Институт «Волгоградгражданпроект» Андрей Куприков посчитал заявление мэра Волгограда Романа Гребенникова о 22-х земельных участках, выставленных на торги, профанацией.

- Очередной грандиозный проект мэра закончился грандиозным ничем. Мы уже видели такое год назад, когда разрекламированные земельные торги по участкам «Родниковой Долины» были признаны несостоявшимися. Инвесторы - здравые люди и не будут отдавать огромные деньги за кусок голого поля без сетей, который предлагает им мэрия. В случае с земельным участком в 3,7 га речи об индивидуальной жилой застройке быть не может, - считает он. - Это комплексная застройка. Инвестору необходимо будет вложить фантастические средства для освоения этого участка: размежевать территорию на 30 участков, самостоятельно подвести коммуникации, построить коттеджи. Затем возникнет ещё одна проблема - кому продать эти 30 коттеджей, расположенных в удалённом посёлке. Вряд ли кто-то из застройщиков захочет пойти на такие условия. Инвесторы, видя отсутствие внятной строительной политики в Волгограде, находят новые решения.

- На близлежащих к Волгограду территориях, прилегающих к основным трассам, инвестор может купить 100 га земли за 7-9 миллионов рублей. Потом он переводит участок из сельхозугодий в землю поселений, - утверждает А. Моложавенко. - И зачем ему предложение городской администрации в виде 02,-0,4 га за те же 8 миллионов? Ещё один интересный вариант для инвестора - это покупка территорий, на которых располагаются производственные базы. Специалисты утверждают, что в Волгограде есть перспективные территории, которые можно выставлять на аукцион. Но для этого необходимо приложить усилия и затратить средства на подготовку проектной документации и инженерных сетей. А вместо этого мэрия Волгограда проводит пиар-акции. На днях городские чиновники заявили о том, что в этом году уровень ввода жилья составит порядка 356 тысяч кв. м. А вот как Роман Гребенников будет достигать прогнозных планов по сдаче жилья в 2011 (405-415 тыс. кв. м) и 2012 годах (450-460 тыс.) - остаётся загадкой. Ведь инвесторы уже долгие годы не могут получить в Волгограде даже маленького кусочка по-настоящему пригодной для жилищного строительства земли.

Иван ФИЛИППОВ