Семь лет в режиме ожидания

Нацпроект «Доступное жилье» пока не оказывает серьезного влияния на волгоградский рынок первичного жилья, ситуацию на котором определяют в большей степени внутренние факторы. Давнее превышение спроса над предложением приводит к опережающему инфляцию росту цен на новые квартиры. Участники рынка ожидают, что в 2006 году рост превысит привычные 25-30%. А массовый запуск ипотечных программ на фоне прогнозируемого и дальше дефицита жилья может привести к более серьезному скачку цен уже в 2007-2008 годах.

Развитая интуиция застройщиков

В конце 2005 года цены на московские новостройки взлетели разом на 40-50%. Аналитики объяснили это влиянием нескольких факторов, среди которых общий экономический рост, повышение уровня жизни и доходов населения, инфляция и удорожание строительства, развитие ипотеки, а также ужесточение строительных норм в рамках федерального закона «О долевом строительстве». А участники региональных рынков недвижимости и их клиенты задумались: не повторится ли такой же ценовой взрыв в других городах России? Пока ситуация с ценами на новое жилье в Волгограде остается прогнозируемой и предсказуемой. Хотя цены и растут дикими, по словам одного из собеседников «ДП», темпами 25-35% в год (см. таблицу), московского крутого виража в этом году не просматривается. Директор по маркетингу и продажам ОАО «ВЗ «ЖБИ 1» Татьяна Лайкова говорит: «Рост цен на квартиры продолжится, поскольку существует дисбаланс между спросом и предложением первичного рынка недвижимости, а также вследствие действия нового закона о долевом участии и отсутствия достаточного количества оснащенных коммуникациями земельных участков под новое строительство». Директор торгового дома «ЗЖБИК» Андрей Зудиков также считает: «Рост цен на квартиры в строящихся домах скорее увеличится, чем затормозится. При сходной с Ростовом и Краснодаром экономической ситуации в Волгограде на душу населения строят в 2 раза меньше. Недавно возросшие цены на металлоконструкции и цемент добавят в итоговой стоимости квартир-2006 еще 5-10%». Директор по недвижимости компании «Ариороса» Наталья Гендлер резюмирует: «По итогам года цены поднимутся на 30%. Диктат застройщиков на рынке будет сохраняться еще лет семь пока они не отстроят необходимые Волгограду 2 млн кв. метров. Тогда можно будет говорить о реальной конкуренции, и застройщики начнут вникать в проблемы клиентов, перестанут тянуть со сроками и играть с качеством». Однако безоблачной жизнь застройщиков тоже не назовешь. Дефицит пригодных стройплощадок, недостаточный уровень платежеспособного спроса, сложности с заемными средствами ограничивают их желание и возможности в подъеме цен. Они вынуждено демонстрируют социальную ответственность соотношение средней по городу зарплаты к средней же стоимости квадратного метра нового жилья в течение 5 лет сохраняется на уровне 0,45. Наталья Гендлер как независимый эксперт отвергает простой математический расчет и говорит, что это соотношение выводится скорее интуитивно, чем преднамеренно, и отражает рыночные реалии.

Квартиры разлетаются, как пирожки

В 2001-2005 гг. суммарный ввод жилья в Волгограде составил 1,2 млн кв. метров при недостающем объеме в 2 млн. Если вспомнить, что в России 60% населения мечтают улучшить жилищные условия, то сданные в 2005 году в Волгограде 3,8 тыс. новых квартир удовлетворяют лишь 2% совокупного спроса. Эксперты «ДП» подтверждают: в строящихся домах эконом-класса квартиры разлетаются, как пирожки. Андрей Зудиков считает: «Есть очевидный дефицит на первичном рынке. Жилье эконом-класса у известных стройкомпаний улетает на этапе строительства. ЖБИ 1, «Горстройальянс», «СПТ», «Саммит» и другие проблем с реализацией не имеют». Потенциал рынка подтверждает и увеличение числа инвестиционных сделок. Наталья Гендлер говорит, что, приобретая квартиры на этапе строительства, такие клиенты выставляют их в продажу после сдачи дома. У особо удачливых доходность сделки достигает 50% годовых.

Скорого увеличения объемов новостроя и, как следствие, снижения скорости роста цен пока ждать не приходится. Полуторный рост 2004 года в прошлом году не повторился в городе вместо ожидаемых 70 домов выведено на 20 меньше. Это ощутимо для рынка. Эксперты сходятся в том, что рынок Волгограда с легкостью проглотит удвоение темпов строительства. Места на рынке хватит всем, в том числе и московским компаниям, которые в последнее время стали активными участниками регионального рынка. Правда, вслух этого не говоря, местные застройщики сетуют на существовавшие до последнего времени преференции для иногородних со стороны муниципальных властей. Нечестной конкуренцией объясняют волгоградские строители ситуацию, при которой варяги застраивают центр города, а корифеи местного строительного рынка Спартановку.

В режиме чистого поля

Ситуация с землей подвисла в Волгограде с октября 2005 года и настолько осложнила жизнь строителей, что на июньском заседании Волгоградского отделения организации «Деловая Россия» директор стройкомпании «Юниж-строй» Юрий Корольков в сердцах высказался: «Сегодня мы остались без завтра и неизвестно, что будет дальше». Дальше будут конкурсы, правда, непонятно, когда и как. По данным комитета инвестиционной политики и строительных программ администрации Волгограда, под жилые застройки подобрана 31 площадка: 15 из них будут выставлены на аукцион в этом году, 16 в начале следующего года. Но работники комитета признаются, что организация аукционов очень сложна, и во многом они к ним не готовы. Зато ясно, что земля по конкурсу будет дороже. Первый же конкурс по Красноармейскому району в июне застройщики проигнорировали, а член совета директоров ОАО «ВЗ «ЖБИ 1» Геннадий Мурылев объяснил «ДП», почему: «Стартовая цена участка вышла под 40 млн руб. Придется обращаться в банк, где от нас затребуют готовый проект и смету. Деньги потратишь а гарантий, что участок по конкурсу получишь именно ты, нет». Андрей Зудиков считает, что настройка конкурсной системы дело времени: «Пройдет еще год-два, и только потом она заработает, и участки будут готовиться, и с аукциона продаваться». Новый федеральный конкурсный механизм ориентирован на строительство объектов в режиме чистого поля, когда застраивается обособленный участок земли, очищенный от юридических, инженерных и прочих обременений. Высокая цена участка складывается в силу того, что власти сами должны подготовить землю под застройку и обеспечить ее инженерными и коммунальными коммуникациями. Одна из подпрограмм нацпроекта «Доступное жилье» подразумевает софинансирование новой коммунальной инфраструктуры на участках комплексной застройки. Но, как рассказал на брифинге 1 августа вице-губернатор Волгоградской области Лев Алферов, в Волгограде на конкурс подан один земельный участок, на котором планируется ввести 223 тыс. кв. метров жилья. На согласования в Рос- строе и поиск необходимых средств в местных бюджетах г-н Алферов отводит год. Потом пойдут деньги, начнутся подготовительные работы ввод жилья, отстроенного при участии федерального центра, отложится на неопределенное время.

А в сфере муниципальных земельных отношений возникает еще один игрок с неясными функциями. Областная дума принимает закон «Об управлении и распоряжении земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю». Областные власти три недели назад комментируют в СМИ, что контроль за распределением земли с их стороны позволит избежать незаконной передачи земель под строительство или магазины. Комментарий Льва Алферова 1 августа не добавляет ясности в конкретный механизм реализации закона: «По примеру некоторых регионов вводим некий механизм контроля, чтобы совсем глупые решения не проходили. Правила игры с землей муниципалитеты теперь должны будут согласовывать с нами». В нарисованную пессимистичную картину в отношении земельных участков Татьяна Лайкова добавляет ноту оптимизма, говоря, что у большинства застройщиков площадки, пусть и в малых количествах, все же остались. В конце 2006-го начале 2007 года на первичный рынок застройщиками будет выведено порядка 15 объектов комфорт- и эконом-класса.

Халявы не будет

Россияне услышали главные слова «доступное жилье» и пропустили, что государство обещает лишь создать условия для увеличения объемов ипотечного кредитования, объемов жилищного строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры. Причем заявленные меры начнут финансироваться с 2007 года и будут иметь отсроченный эффект. Поэтому в обществе возникает некая обида обещали доступное жилье, а цены продолжают расти. И будут расти дальше. Ипотечное кредитование вторичного рынка, растущее в Волгограде 10-кратными темпами, на первичный рынок серьезного влияния не оказывает. Наталья Гендлер говорит, что люди готовы бежать за ипотекой и с высокими процентами уже смирились. А вот банки и застройщики пока общего языка не нашли. Первые вполне законно требуют от застройщиков-партнеров той степени прозрачности, которую они не готовы предоставить. Поэтому, по словам Андрея Зудикова, сейчас банки предлагают псевдоипотечные программы, требуя в залог не квартиру в строящемся доме, а любую другую. Да и проценты по ипотеке на первичном рынке значительно выше, чем на вторичном 17% против 11-12%. Когда эти неполадки будут устранены, ипотека переведет часть спроса в платежеспособную форму, увеличит давление на рынок со стороны потребителей и спровоцирует рост цен. Причем, по прогнозам Натальи Гендлер, это будет серьезный ценовой взрыв. Влияет на цены и олигопольная природа строительного рынка. В Волгограде 38 застройщиков, из них 10 реально сильных и значимых. Заподозрить их в прямом сговоре сложно, но и отрицать негласную координацию не имеет смысла. Татьяна Лайкова объясняет: «Все игроки мониторят ситуацию, следят за лидерами. Раз в квартал цены традиционно поднимаются. И в промежутках если один-два игрока подняли цены, другие тоже свою выгоду не упустят. Московский ценовой взрыв не прошел мимо нас мы скорректировали цены, чтобы потом избежать непосильного для потребителей скачка».

Резервы приостановления роста цен кроются в применении прогрессивных технологий. Андрей Зудиков приводит пример: «Перспективными выглядят технология «Куб 2,5», монолитно-каркасные и сборные монолитно-каркасные технологии. Последняя, внедренная во многих регионах России, дает резкое улучшение качества квартир, сокращение сроков строительства в 2 раза и снижение себестоимости. Поэтому мы выбрали ее и с октября запускаем производство комплектующих». Широкому же внедрению современных технологий мешает низкая инвестиционная активность большинства предприятий стройиндустрии, косность проектировщиков, недостаток опыта применения этих технологий, а также отсутствие реальной конкуренции среди строителей.

Эксперты «ДП» характеризуют ситуацию на первичном рынке как системный кризис, разрешение которого требует воли и времени. «Если Путин взялся и пригрозил, значит, на местах вопрос с землей и строительством решать будут. Будут выстраивать механизмы выдачи земельных участков, механизмы софинансирования развития коммунальной инфраструктуры, запуска ипотеки. Год-два-три и система заработает». А рост цен на новые квартиры при этом никто не отменит и не остановит он идет уже сейчас.

Татьяна ТАРАКАНОВА