Деньги из-под плинтуса

С 1 июля на 0,5-1,5% снижены ставки по кредитам на покупку готового жилья по стандартам федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ставки, предлагаемые банками, работающими с ипотечным кредитованием самостоятельно, пока выше, но и здесь намечаются подвижки. Набирающая обороты конкуренция толкает банки на смягчение условий кредитования: снижаются кредитные ставки, пересматривается в сторону уменьшения величина первоначального взноса, увеличиваются сроки кредитования.

АИЖК раскидывает агентскую сеть

По статистике, за последние пять лет объемы ипотечного кредитования в России выросли в 10 раз. Такая динамика заставила кредитные организации обратить на ипотеку самое пристальное внимание. Банки, предоставляющие ипотечные кредиты, можно разделить на организации, работающие по стандартам АИЖК, и тех, кто предлагает самостоятельные программы. Те, кто в первой группе, фактически продают закладные агентству или аккредитованным операторам (в Волгограде это областной фонд жилья и ипотеки). В этом случае банк ограничен процентными рамками: с 1 июля от 11,5 до 14,5%, но при этом ему гарантирован возврат (рефинансирование) заемных средств. К тому же сотрудничество с агентством очень часто ускоряет процесс работы с заемщиком. По словам заместителя начальника кредитного управления ОАО «Русский Южный банк» Татьяны Елисеевой, сотрудничество с областным фондом ипотеки и жилья позволило банку реализовать обслуживание клиентов по принципу «единого окна»: проконсультироваться, пройти андеррайтинг (оценку платежеспособности), подобрать квартиру, провести оценку, застраховаться, получить ипотечный кредит заемщик может в пределах одного офиса. За год работы с ипотекой банком было выдано более 500 кредитов на сумму 300 млн руб. Со второго квартала РусЮгбанк отрабатывает такую же схему взаимоотношений с другими участниками ипотечного рынка в Волгограде: ЗАО «НВС-холдинг», МУП «Ипотечная жилищно-правовая компания». Ипотечный кредит в РусЮгбанке выдается на 30 лет, сумма от 150 тыс. руб. до 4 млн руб. Процентная ставка зависит от срока и размера кредита в цене приобретаемой недвижимости. Если заемные средства составляют от 30 до 50% и кредит берется на 15 лет, то процентная ставка будет 11,5% годовых, при сроке до 30 лет 12,5%. Если объем заемных средств 50-70%, то процентная ставка 12,75% и 13% соответственно. И, наконец, если заемщик берет у банка 70-90% от стоимости приобретаемой квартиры, то годовой процент для него будет 14-14,5%. По такой же схеме работает Волгоградский филиал ОАО «Меткомбанк». Кредитная ставка здесь также дифференцирована, минимальный первоначальный взнос заемщика не менее 10%, а срок, на который может браться кредит, до 30 лет. С 2004 г. в рамках стандартов АИЖК начал работать и Волгоградский филиал банка «Возрождение». Срок кредита все те же 30 лет зависит от желания заемщика и от его возраста (на момент окончательного расчета по кредиту заемщику не может быть больше 60 лет, в отдельных случаях допускается продление возраста до 75 лет). Кредит предоставляется и погашается в рублях. По истечении шести месяцев кредит можно погасить досрочно без штрафных санкций. Кредит может выдаваться как физлицу, так и группе лиц, в этом случае сумма кредита может быть увеличена.

Процентная конкуренция

Вторая группа кредитных организаций предлагает заемщикам самостоятельно разработанные ипотечные программы. Как правило, процентная ставка в таких банках немного больше, но и риск невозврата здесь гораздо выше. В Волгограде первым на этом поприще стартовал Сбербанк (Волгоградское отделение 8621 Сбербанка РФ), запустив собственную программу «Жилищный кредит». Она включает в себя три вида кредитования: кредит на недвижимость (выдается на 20 лет на приобретение, строительство или реконструкцию жилья и не может превышать 90% от стоимости объекта). «Ипотечный кредит» предоставляется под залог кредитуемого объекта. Кредит «Ипотечный +» выдается на строительство или приобретение жилья, построенного или строящегося с участием кредитных средств Сбербанка. По этой программе Сбербанк работает с волгоградским заводом ЖБИ 1. По двум последним кредитам устанавливается дифференцированная ставка от 15%. Кроме этого Сбербанк запустил кредит «Молодая семья», который выдается молодым семьям, где хотя бы один из супругов не достиг 30-летнего возраста. По этой программе, по желанию заемщика, может предоставляться отсрочка в погашении кредита. В прошлом году с помощью кредитов Сбербанка более 2 тыс. жителей Волгоградской области приобрели жилье, общая сумма кредитов составила около 600 млн руб. Уникальный для Волгограда продукт предлагает инвестиционный банк «КИТ Финанс». Первоначальный взнос по этой программе от 30%, а процентная ставка «плавающая», она меняется в соответствии с переменами на рынке. Сейчас это 10,47% годовых. Кроме того, «КИТ Финанс» предлагает и «стандартную ипотеку»: 10% от стоимости жилья первоначальный взнос, процентная ставка от 11,75 до 14,5%. Объектом для кредитования могут быть квартиры и на первичном, и на вторичном рынке. С марта 2006 г. с ипотекой в Волгограде стал работать БИН БАНК, также запустив две программы. Первая чистая ипотека, когда клиент предоставляет необходимый пакет документов и получает деньги. Вторая работает в том случае, если у заемщика уже есть недвижимость, которая может стать залогом. В этом случае банк на 100% может прокредитовать заемщика. Обе программы работают под 14,5% годовых, кредит выдается на срок до 20 лет. В первом случае минимальный первоначальный взнос 20%. По словам начальника отдела кредитования физических лиц БИН БАНКА Натальи Гус, ипотека очень востребована, но и предложение представлено широко, поэтому конкуренция растет: «Наша задача предоставить клиентам выгодную услугу достойного качества, чтобы заемщик выбрал именно наш банк». О растущем спросе на ипотеку говорят сегодня все банкиры: ежедневно к ним за информацией обращается 10-20 человек, хотя выданных кредитов гораздо меньше. Заемщики стали более грамотными: они не торопятся оформлять кредит, подробно изучают все имеющиеся на рынке предложения, анализируют предыдущий опыт работы банка. Предложить же какие-то уникальные услуги, когда все участники рынка находятся примерно в одинаковых условиях, достаточно сложно. Тем не менее, каждый пытается подчеркнуть конкурентные преимущества, чтобы удержать потенциального заемщика. Одним из преимуществ Волгоградского отделения Сбербанка его руководство считает работу с районами Волгоградской области. За полгода банк заключил около 100 договоров на сумму более 50 млн руб. с жителями Урюпинска, Михайловки, Фролово, Калача-на-Дону. Русский Южный банк, как было отмечено, апеллирует к оперативности и удобству в оформлении документов; БИН БАНК при определенных условиях готов на 100%-ное кредитование. Играют банки и возрастом заемщика (в одних это от 18 до 60 лет, в других от 21 до 70, в исключительных случаях до 75), предоставляют возможность отсрочки в погашении кредита, пакет необходимых документов и пр. Растущая конкуренция уже заставила некоторые столичные банки пойти на более значительные уступки. Например, Росбанк и Международный московский банк объявили о летних спецпредложениях, по которым снижены процентные ставки. А «Внешторгбанк 24» (дочернее предприятие ОАО «Внешторгбанк») и Национальный резервный банк отказались от первоначального взноса.

Серые тормоза

И все же, несмотря на динамичный рост ипотеки, эксперты отмечают несколько факторов, тормозящих ее развитие. В Сбербанке считают, что жилищное кредитование тормозит высокая стоимость жилья, низкая платежеспособность населения и серые зарплаты. Многие участники рынка отмечают, что основные заемщики это люди, работающие сами на себя, или руководители высшего звена крупных компаний. Для рабочих предприятий и сотрудников бюджетных организаций ипотека пока остается недоступной. Проблемой в развитии ипотечного кредитования называют и нехватку доступного жилья. Сейчас ипотека распространяется в основном на вторичном рынке. И дело даже не столько в юридическом оформлении сделок со строящейся недвижимостью банки готовы работать и с такими объектами, сколько в цене квартир в новостройках. Потенциальные покупатели квартир не готовы приобретать дорогие квадратные метры даже по ипотеке.

Ирина ПОВОЛОЦКАЯ