Цены на ценности

Каким образом архитектурная, историческая уникальность здания влияет на цену объекта недвижимости? Доцент кафедры градостроительства ВолгГАСУ, руководитель отделения Российской Ассоциации Реставраторов по ЮФО, эксперт проекта Национального центра «Победа» Сергей СЕНА считает, что в Волгограде авторские архитектурные изыски не прибавляют стоимости объектам недвижимости, а некоторые даже приводят объект в состояние «бесценности» - он становится таким дорогим, что покупать его не выгодно:

Дома с N4 по 43

- Зодчество - отдельное направление в искусстве, требующее не только специализированных знаний, но и таланта. А искусство по определению дорого! И на рынке недвижимости уникальный объект архитектуры может быть интересен либо для инвесторов, либо для потребителей. Штучный продукт всегда высоко ценится. В советские времена не менее 80% зданий были типовыми. Сейчас типовой архитектуры нет. «Модное» формообразование приводит к появлению нетиповых зданий, но удачные, по мнению авторов и заказчиков, дома тиражируются. Мы часто видим целые группы зданий, построенных по одному и тому же проекту, повторно применяемому при строительстве востребованного на рынке недвижимости объекта. В Волгограде это жилой комплекс в районе ЦПКиО, три жилые свечки по улице Циолковского - вполне заурядные постройки, которые тем не менее в городе считаются элитными. Нежилые здания - торгово-развлекательные или деловые комплексы - строятся с ориентацией на внутренний комфорт. Лифты, эскалаторы, магазины расположены так, чтобы провоцировать потребителя совершать максимальное количество импульсивных покупок. По таким правилам строятся OBI, REAL, METRO. В эпоху глобализации такие объекты востребованы. Казалось бы, на фоне такого однообразного строительства должна повышаться привлекательность исторических зданий. Но здесь ситуация исключительно сложная: состояние объектов историко-культурного наследия Волгограда можно охарактеризовать как трагическое, но ещё не безнадёжное. В соответствии с законом «Об объектах культурного наследия...» (N 73-ФЗ от 25.05.2002 г.) к объектам историко-культурного наследия относятся памятники (в т. ч. истории, археологии, архитектуры, мемориальные квартиры...), ансамбли и достопримечательные места (фрагменты исторических поселений, территории и места, где происходили значимые события). Во многих случаях в объектах культурного наследия неразрывно связаны недвижимые и движимые памятники, а в определении ЮНЕСКО и организации городов всемирного наследия ещё добавляются «осязаемые» и «неосязаемые» ценности (ремёсла, традиции, одежды, праздники, ритуалы, народное исполнительское искусство, привязанное к определённой территории).

Принято считать, что действующий перечень объектов культурного наследия определён постановлением Волгоградской областной думы 1997 года, в котором записаны 303 памятника архитектуры и градостроительства, состоящие на государственной охране. Однако это не так. Большое число объектов состоит на государственной охране в соответствии с более ранними постановлениями Совета министров РСФСР от 1960 и 1974 г., а также решениями Волгоградского облисполкома, принятыми с 1983 по 1991 г. Причём те, что поставлены на охрану Совмином РСФСР, являются объектами культурного наследия федерального значения. Учитывая, что многие объекты были поставлены на государственную охрану как памятники истории, в том числе связанные с советской идеологией (по формуле: «Здание в котором находился....», «На этом месте формировались...»), охранный статус получили и здания, в которых происходило указанное историческое событие. Более того, именно на дату этого события после научной реставрации и должно выглядеть здание. И совсем не важно, что многие из этих объектов впоследствии попали в «список областной думы 1997 года». Важно, что они приобрели статус памятника истории и культуры значительно раньше. А поэтому все действия, произведённые с ними ранее - приватизация, перестройки и перепланировки, были незаконными в более ранние (до 1997) годы. В 1990 году совместной коллегией Министерства культуры и Госстроя был определён перечень исторических населённых мест, к которым в Волгоградской области было отнесено 17 населённых пунктов, в том числе, естественно, и Волгоград. В 1991 году на Волгоград был разработан паспорт памятника истории и культуры, утверждённый (принятый в установленном в те годы порядке Министерством культуры РСФСР), а в 1995 году была выполнена его корректировка, рассмотренная и одобренная на Градостроительном совете города (тогда весьма авторитетным и легитимным органом). На этой основе в городе появляется действующее юридически (но не фактически) постановление N 430-п от 17.05.1995 г., в котором определён список из 436 объектов, среди которых также и «особо ценная застройка советского периода». Этот список, кстати, и стал основой для списка из 303 объектов, над ними трудился один и тот же коллектив авторов: Н. Жорова, В. Тихонов, И. Полуэктова, Е. Стяжкова, С. Аргасцева. В числе 303 объектов имеются комплексы застройки и ансамбли, что значительно расширяет пообъектный перечень. Например, объект «Комплекс застройки ул. Советская» включает дома с N 4 по 43. Таким образом, в настоящее время на государственной охране на территории Волгограда состоит более 500 зданий и сооружений. Федеральный статус имеют несколько десятков. Однако состояние этих объектов, имеющих не только научную, но и туристическую привлекательность, угрожающее.

Утраченные жемчужины

Комплексная реставрация (в её классическом понимании) проводится медленными шажками только в музее-заповеднике «Старая Сарепта». Отдельные здания прошли реставрацию фасадов и, фрагментарно, интерьеров. Среди них «Первая пожарная часть г. Царицына» (отмеченная несколькими дипломами на фестивалях и конкурсах, в частности, таком престижном, как «Зодчество» в Москве в Манеже), «Дом мещанина А. А. Самохвалова», «Дом инженера царицынского трамвайного депо Е. В. Снегирёва», «Дом Юлии Репниковой» (где не удалось сломать стереотипное восприятие его как «красного дома», хотя до революции и обороны Царицына оно было побелено и имело красным лишь декор). Реставрированы фасады бывшего Института усовершенствования учителей - сейчас здесь областной комитет по образованию (кстати, идеальное здание для Волгоградского областного музея изобразительных искусств, а для чиновников можно бы найти что-нибудь более современное). Разрушается жемчужина модерна - «Мясной корпус» Центрального рынка. На публичные слушания выносится загоняющий его проблемы в тупик проект межевания квартала, а настоящий собственник здания - департамент муниципального имущества администрации Волгограда - традиционно устраняется от какой-либо ответственности, но связывает по рукам и ногам инициативу пользователей рынка, не передавая им в установленном законе порядке полномочий, вытекающих из охранного обязательства собственника.

Впрочем, собственники исторических зданий в Волгограде не озабочены сохранением и реставрацией ни интерьеров, ни даже фасадов. Безнадёжно исчезает историческая среда, соответствовавшая исторической застройке различных периодов. На улице Волгодонской (б. Анастасийской) в ходе реконструкции дорожного покрытия была уничтожена булыжная мостовая, сохранявшаяся под асфальтом. На Аллее Героев установлены «псевдопушкинские» фонари вместо «сталинских», в Комсомольском саду - территории старейшего царицынского некрополя - разбит (уже умирающий естественным образом) японский сад, не имеющий никакой смысловой привязки к этому месту, а надо рвом с останками захороненных в братской могиле участников Сталинградской битвы стоит кафе японской кухни «Сакура». Рекламой и пристройками тамбуров входов обезображены здания архитектурных ансамблей Центрального района по пр. Ленина, улицам Советской, Мира, Комсомольской. Смысловой неадекватностью отличаются памятники Александру Невскому и Григорию Засекину. Незаконно привлекаются к работам подрядные организации, не имеющие лицензий на работы на объектах культурного наследия, которые выдаёт Росохранкультура, причём даже на знаковых объектах, например, «Дом Чуянова», «Штаб городского комитета обороны». Незаконно во многих случаях ведётся ремонт многоквартирных жилых домов, являющихся памятниками истории и культуры. В полном забвении уникальные здания и целые комплексы застройки периода конструктивизма в Тракторозаводском и Кировском районах. Достаточно только назвать комплекс застройки посёлка Нижний Тракторный, посмотреть на который приезжают и из-за рубежа, и бывший посёлок СталГРЭС. Предпринимаются попытки под видом необходимой реконструкции исказить уникальные сооружения Волго-Донского судоходного канала - комплексного объекта, достойного быть внесённым в перечень объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО.

Здания послевоенного «восстановительного периода» постоянно несут невосполнимые утраты - в ходе осовременивающих ремонтов гибнут ценнейшие интерьеры сталинской эпохи. Сегодня можно показать только планетарий, педагогический университет, Дом союзов, вокзал, ДК им. Ленина, вестибюль гостиницы «Интурист»... А ещё лет 15 назад можно было показать значительно больше объектов и, в первую очередь, здания «Гидростроя» («Волгоградэнерго»), бывшего управления «Нижневолжскнефть», главпочтамт, кафе «Жемчужина», многочисленные магазины, дома культуры. Недоступными (режимными) стали Дом культуры и техники завода «Красный Октябрь» (корпус железнодорожных войск), Центральный банк, хотя интерьеры в них в основном сохранены. Царицынские здания перестают быть царицынскими, а сталинградские довоенные и послевоенные сталинградскими. Даже из зданий и сооружений периода Сталинградской битвы (с которой в обществе по-прежнему связывается основная тема брэнда нашего города), вовлечённых в музейно-туристический оборот, среднестатистическому жителю, в том числе чиновнику, известна только «Мельница Гергардта-Грудинина», да и то её часто путают с Домом Павлова.

Трагически, но ещё не безнадежно

Кто же в этом виноват? Ведь законодательное обеспечение дела сохранения объектов культурного наследия в Российской Федерации находится на неплохом уровне. В последние три года вышло немало постановлений правительства, как никогда конкретизировавших ФЗ-73. Достаточно сказать, что одно из последних постановлений 2009 года, подписанное В. Путиным 31 декабря, и N 2 от 16 января этого года направлены на совершенствование охраны объектов культурного наследия. В октябре 2009 года на внеочередном съезде Русского географического общества (основанного в 1845 году), на котором президентом был избран С. Шойгу, а председателем попечительского совета - В. Путин, одним из приоритетных направлений деятельности общества были названы «изучение и популяризация объектов культурного наследия». На самом высоком уровне этому вопросу уделяется огромное внимание. Но архитектурное историко-культурное наследие Волгограда продолжает нести потери. И виноваты в этом все мы, но в первую очередь суды общей юрисдикции, обитатели жилых домов, рекламные агентства, архитекторы и, наконец, чиновники городского и районного уровней. Среди нарушителей законодательства об объектах культурного наследия оказались Контрольно-счётная палата Волгограда, Комитет муниципального заказа, Комитет по градостроительству и архитектуре, Облгосэкспертиза проектов, Облстатуправление, ОАО «Горгаз» и т.д. С последним связан показательный пример. В сентябре 2009 года был выполнен проект реставрации фасадов здания бывшего треста «Горгаз». В октябре того же года было выпущено постановление Волгоградской областной думы, исключившее это здание из списка памятников истории и культуры регионального значения. О незаконности этого постановления, нарушившего процедуру вывода из списка памятников, областной думе было указано Росохранкультурой. Прокуратура Волгоградской области в 2009 году не нашла здесь повода для мер прокурорского реагирования.

Огромные потери несут построенные по индивидуальным проектам здания и сооружения 1960-1970-х годов. Ситуация с архитектурным наследием Царицына и Сталинграда в настоящее время даже лучше, чем с архитектурой Волгограда 1961-1970 гг. Я называю 1970-й год рубежным, потому что 40 лет - это срок, определённый ФЗ-73 от 25.05.2002 г., после которого объекты могут признаваться объектами культурного наследия. Исключение - мемориальные квартиры, которые таковыми могут признаваться сразу после смерти выдающихся деятелей культуры, искусства, науки. Но назовите мне хотя бы одну мемориальную квартиру в Волгограде (или, на худой конец, мемориальный рабочий кабинет, мемориальную мастерскую архитектора или художника). За исключением квартиры Михаила Луконина. Город не дал стране ни одну выдающуюся личность? Или дело в другом? Развитие туризма в Волгограде в большой степени связано с его обликом. Городу есть что показать, причём, в привязке не только к тысячелетней истории России, но и к более длительному временному периоду. Однако состояние объектов историко-культурного (да и природного) наследия сегодня таково, что надеяться на его туристическую привлекательность рано. Нужно волевым решением, но при поддержке населения и предпринимательского сообщества начать исправлять ошибки. Даже те, которые кажутся необратимыми. Таким волевым решением со стороны областных властей видится амбициозный проект Национального центра «Победа», концепция которого недавно прошла первую презентацию. Он вобрал в себя практически все пласты историко-культурного наследия того, что мы называем «Большим Волгоградом» - территории и населённых пунктов, составляющих с областным центром неразрывное целое. Впервые показано, как культура и историко-культурное наследие из дотационных сфер превращаются в фактор экономического развития региона. Придание этому комплексному проекту (к которому отношение населения пока настороженное) статуса федеральной целевой программы могло бы в корне изменить ситуацию с сохранением всего ценного, что ещё осталось в Волгограде и его окрестностях. И пусть выделяемых средств окажется значительно меньше, чем рассчитывают разработчики концепции, главное - преодолеть разруху в головах.

ОТ РЕДАКЦИИ «ДП». Владение историческим зданием, проживание в доме-памятнике истории и архитектуры - это всегда дополнительные затраты на содержание и ограничения на использование собственности. Однако ни цены, ни ценности объекта это не снижает. Иначе замученные своими коммунальными и транспортными проблемами венецианцы давно бы снесли свои размокшие от вечной сырости домики, чтобы настроить небоскрёбов вдоль заасфальтированных каналов. Европа, частью которой мы себя считаем, научилась извлекать прибыль из искусства, которое нам кажется категорически невыгодным. Да, на это есть свои причины: наш город, неоднократно терявший своё коренное население, не сумел вырастить именно городской культуры, а историческая память горожан глубже 1940-х не простирается. Ситуация и здесь, как говорит С. Сена, «трагическая, но ещё не безнадёжная». Усилия энтузиастов должны быть поддержаны политической волей, чтобы капитализация символических ресурсов территории, к которым, несомненно, относится и городская архитектура, стала реальным капиталом региона.

Материал публикуется в рамках гранта Волгоградской области в сфере СМИ по теме «Волгоградская область - регион новых возможностей».