Жильё на потолке

Из-за малого ввода жилья в Волгограде город вышел в лидеры среди мегаполисов России по темпам роста цен на жилую недвижимость. Только за четыре месяца 2008 года квартиры в новостройках выросли на 27,8%. Об этом свидетельствуют расчёты, произведённые Ассоциацией строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков. Кроме того, за последний год волгоградские цены на жильё и в абсолютном выражении опередили большинство городов ЮФО и Поволжья. В прошлом номере «ДП» ситуацию на рынке недвижимости прокомментировала управляющий Волгоградским филиалом банка «Возрождение» Софья Жилина. «ДП» продолжает обсуждение темы.

Цена интереса

В числе факторов, вызвавших столь стремительный рывок квартирных цен, участники рынка называют также рост цен на стройматериалы, инфляционные ожидания продавцов и покупателей, рост ипотечного кредитования и инвестиционное давление на волгоградский рынок иногородних покупателей. Например, ещё пару лет назад жители волгоградских новостроек, особенно тех, которые принято относить к премиум-классу, обнаружили, что среди соседей, купивших квартиры в их доме, есть москвичи и жители других мегаполисов, где деловая активность значительно превышала волгоградскую. Впоследствии оказалось, что инвестиционная привлекательность волгоградского жилья из-за его низкой, в сравнении со столицами и некоторыми соседними городами, стоимости стала одной из причин взрывного роста цен на жильё в городе-герое на Волге.

Как рассказала «ДП» директор управления маркетинга и продаж ОАО «ВЗ ЖБИ 1» Татьяна Смирнова, желающим инвестировать свободные средства в недвижимость нетрудно было спрогнозировать, что в этом качестве волгоградское жильё окажется выгодным приобретением из-за предполагаемого роста цен. Ещё недавно стоимость жилой недвижимости в Волгограде была одной из самых низких среди городов-миллионников, а город в то же время бил все рекорды по объёмам ипотечного кредитования. На рынок были выброшены значительные денежные средства, что нарушило равновесие спроса и предложения и спровоцировало повышение цен и ажиотаж. О том, что ажиотажный спрос и ожидание повышения стоимости квадратных метров стали одной из причин жилищной инфляции, согласна и Софья Жилина: «Информация о том, что жильё будет дорожать и дорожать, провоцирует продавцов как можно дольше придерживать квартиры из-за страха «как бы не продешевить», - говорит она. - По нашему банку можно привести многочисленные примеры, когда клиент находил подходящий вариант, под него определялась необходимая сумма кредита, но за время, пока готовились документы, продавец повышал цену. В течение месяца это могло случиться два, а то и три раза. Либо продающая сторона вообще откладывает сделку, решив, что нужно подождать».

Одним из факторов ценового давления на рынок директор риэлторской компании ООО «Ариороса. Брокеридж» Наталья Гендлер назвала рост в Волгограде ипотечного кредитования. По её словам, в 2005-2006 годах в эксплуатацию вводились дома, которые начали строиться до вступления в силу федерального закона 214 о долевом участии в строительстве и не попадали под его действие. Из-за отсутствия прозрачных правил банки неохотно предоставляли кредиты. Но с 2007 года на рынок начало поступать жильё, уже попадавшее под действие этого закона. Он обязал застройщиков публиковать проектные декларации, соблюдать сроки строительства... В результате и банки активизировали работу с ипотечным кредитованием, подстёгивая спрос.

- На повышение цен влияет и то, что сейчас на волгоградском рынке очень много покупателей, - отмечает Наталья Гендлер. - К тому же на вторичном рынке квартир в свободной продаже очень мало. Как правило, вторичное жильё встроено в сложные цепочки обмена. И если кто-то просто продаёт квартиры, то они разлетаются, как горячие пирожки. Зоны рискованного строительства Впрочем, самой серьёзной проблемой Волгограда эксперты «ДП» называют катастрофически малые объёмы строительства жилья. Например, в 2006 году в городе-герое было сдано в эксплуатацию 387 тыс. квадратных метров жилья, а в 2007-м - 407. В те же годы в Ростове-на-Дону было построено около 700 тыс. и 900 тыс. квадратных метров соответственно. Это, как считают эксперты, обусловлено тем, что под жилищное строительство в Волгограде выделяется очень мало площадок.

Например, председатель Волгоградского отделения «Деловой России» Роман Созаруков считает ошибкой запрет, наложенный по инициативе мэра Волгограда Романа Гребенникова на точечную застройку. В интервью «ДП» ( 7, «Деловая Россия» против земельного передела») он подверг критике земельную политику мэрии.

- Точечная застройка это объёмное понятие, - говорит Р. Созаруков, - есть дома с крошечным двором - ровно на одну площадку, а есть дома с дворами на несколько футбольных полей. И почему бы там не строить? Ситуация требовала индивидуального подхода к каждой стройке, однако администрация предпочла прекратить вообще всё, вместо того, чтобы разбираться с каждым отдельным случаем. Строительные компании могли бы обеспечить значительное увеличение ввода жилья, - утверждает Татьяна Смирнова. - Существующие производственные мощности позволяют это сделать. Однако именно недостаток стройплощадок сдерживает развитие объёмов строительства. Те же площадки, которые всё же выделяются, часто либо непривлекательны, либо вообще не пригодны для коммерческого строительства жилых домов: отсутствие дорог, инженерных коммуникаций, поликлиник, школ, магазинов приводит к значительному удорожанию строящихся объектов. Софья Жилина упомянула, что отсутствие площадок под строительство позволяет застройщикам, которые имеют достаточно собственных оборотных средств, не торопиться продавать квартиры на стадии строительства. Они придерживают их до очередного подорожания, поскольку реализация новых проектов из-за дефицита земли - не просматривается. С этой точкой зрения согласна и Наталья Гендлер. По её словам, застройщики, которые имеют средства на строительство, действительно придерживают продажи, чтобы продавать квартиры по более выгодной цене. Но, с другой стороны, на строительном рынке появляется всё больше новых игроков, которые стремятся заслужить репутацию добросовестного продавца, и это отчасти нивелирует тенденцию.

Три площадки от мэра

30 мая на пресс-конференции, посвящённой годовщине вступления в должность, мэр Волгограда Роман Гребенников пообещал, что ситуация с жилищным строительством в Волгограде уже в 2008 году изменится к лучшему. По его прогнозам, в этом году будет сдано в эксплуатацию 420-450 тыс. квадратных метров жилья, при этом большая часть придётся на частный сектор.

- Ввод жилья в эксплуатацию во многом зависит не только от администрации города, дом строится не один год, - напомнил Роман Гребенников. - Разрешительные документы, проектно-сметная документация тоже готовятся не один день. Поэтому 2008 год в плане сдачи жилья будет показателем работы администрации Волгограда в 2006-2007 годах. Оценку нашей деятельности можно будет дать в 2009-2010 годах. Приведу пример. В 2007 году на планирование новых площадок для жилья городу было выделено всего 3 млн рублей, а не 50 млн, как в 2008-м. Мэр сообщил, что в ближайшее время на торги будет выставлено три земельных участка под комплексную застройку (два в Советском районе и один в Тракторозаводском). Общая площадь жилья, которое можно будет построить на этих площадках, составит около 1,5 млн кв. м. Успехи строительной отрасли города в 2008 году были отмечены и в сообщении пресс-службы администрации Волгограда, где говорится, что за январь-апрель в городе введено в эксплуатацию 54,3 тыс. кв. м жилья, что на 29% больше, чем в январе-апреле 2007 года. Индивидуальными застройщиками построены жилые дома площадью 42,6 тыс. кв. м (106% к уровню января-апреля 2007 года). Наибольший рост темпов жилищного строительства отмечен в Красноармейском, Советском, Ворошиловском районах.

Однако представители строительной индустрии не разделяют оптимизма мэра.

- Если даже эта работа будет идти на должном уровне, и ситуация с подготовкой земельных участков начнёт улучшаться, то результат мы почувствуем не ранее 2011 года. Ведь производственный цикл в строительной отрасли составляет в среднем три года. А только за счёт роста объёмов индивидуального строительства проблему доступности жилья не решить, - говорит Татьяна Смирнова.

Предела нет?

Как отмечают эксперты «ДП», цены на жильё в Волгограде близки к потолку: достигает предела покупательская способность населения, а банки в последнее время ужесточили требования по выдаче ипотечных кредитов и выдавать их стали в меньшем объёме. К тому же пик роста цен, который пришёлся на начало 2008 года, уже пройден. В настоящее время темп роста приблизился к среднероссийскому уровню.

- По итогам 2008 года рост квартирных цен окажется ниже, чем в прошлом году, в 2007 году он составил 59% на вторичном рынке и 57% - на первичном, - комментирует Наталья Гендлер. - Продавцы действительно стремятся повысить цену, но вечно так продолжаться не может: рынок не примет такого уровня цен. С другой стороны, в обозримом будущем не предвидится и снижения цен. Для этого, как показывает пример Ростова, объёмы строительства жилья должны быть в два раза выше, чем в городе-герое на Волге. Напомним, что в Ростове-на-Дону при равной с Волгоградом численности населения в 2007 году было построено порядка 900 тыс. квадратных метров жилья против 407 тыс. в Волгограде. При этом в апреле средняя ростовская цена за квадратный метр составила на вторичном рынке 53 тыс. руб., а на первичном - 44 тыс. руб. А в Волгограде - 59,6 тыс. руб. и 58,8 тыс. руб. соответственно. Но, как отмечает Татьяна Смирнова, предпосылки для строительного бума в нашем городе пока не просматриваются.

Владимир ЕЛЬНИКОВ