Публичные слушания по вопросам градорегулирования

Этот документ подготовлен Фондом «Институт экономики города» (г. Москва) и содержит рекомендации по учету особенностей института публичных слушаний по вопросам градорегулирования, а также проекты муниципальных правовых актов по организации процедур проведения публичных слушаний по вопросам регулирования градостроительной деятельности (градорегулирования). «ДП» публикует выдержки, которые могут быть интересны органам местного самоуправления в области градостроительной деятельности.

Особенности изменения назначения «жилой» и «нежилой» недвижимости в связи с параллельным регулированием нормами Жилищного и Градостроительного кодексов Российской Федерации. В данном разделе речь будет идти только о той недвижимости, которая уже существует и на которую распространяется действие градостроительных регламентов, или должно распространяться действие градостроительных регламентов после введения в действие правил землепользования и застройки. Две группы случаев регулирования порядка изменения назначения недвижимости. Применительно к вопросам изменения назначения недвижимости следует выделять две группы случаев. Первая группа случаев это те случаи, когда изменения назначения недвижимости осуществляются посредством норм ГрКPРФ без использования норм ЖКPРФ. Это случаи, когда решаются вопросы изменения назначения существующей «нежилой» недвижимости путем разрешения использовать ее по иному виду «нежилого» использования. Вторая группа случаев это те случаи, когда изменения назначения недвижимости осуществляются посредством одновременного использования норм и ЖКPРФ, и ГрК РФ. Это случаи, когда решаются вопросы перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые. Случаи, когда изменения назначения недвижимости осуществляется посредством норм Градо- строительного кодекса Российской Федерации без использования норм Жилищного кодекса Российской Федерации. При наличии правил землепользования и застройки действия по изменению назначения «нежилой» недвижимости могут осуществляться только при одновременном соблюдении следующих обязательных условий и требований, установленных ГрК РФ:

1) при наличии в описании градостроительного регламента применительно к соответствующей территориальной зоне формулировки о том основном виде использования или условно разрешенном виде использования, на который изменяется существующее использование;

2) при выполнении требований технических регламентов безопасности.

Может возникнуть ситуация, когда имеется указанное первым условие, но не может быть выполнено указанное вторым требование. Например, по причине недостаточного размера земельного участка, не позволяющего организовать разворотную площадку для автомобилей, которые должны подвозить товары в магазин, тот вид использования, на который предполагается изменить существующее использование. При такой ситуации изменение назначения не может состояться по причине несоблюдения требования федерального закона. Если имеется указанное первым условие, а также выполняется указанное вторым требование, то:

1) никто, включая административные органы, не может запретить изменение назначения недвижимости;

2) если планируемое изменение назначения недвижимости может быть осуществлено только путем реконструкции объекта, то правообладатель земельного участка:

- обращается с заявлением о предоставлении градостроительного плана земельного участка. При этом такой план:

а)Pне изготовляется специально, а комплектуется как сводная информация из двух документов кадастрового плана и из правил землепользования и застройки;

б)Pобозначает границы существующего земельного участка (фиксируемые из кадастрового плана);

в)Pсодержит указание на соответствующую статью правил землепользования и застройки, где содержится описание градостроительного регламента применительно к территориальной зоне расположения земельного участка, и (или) выписку из соответствующей статьи правил;

г)Pготовится бесплатно и предоставляется заявителю в течение 30 дней;

- на основании градостроительного плана земельного участка обеспечивает подготовку проектной документации, проведение государственной экспертизы проектной документации в установленных случаях, получает разрешение на строительство, реконструкцию, осуществляет реконструкцию, получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и начинает использовать объект в соответствии с измененным назначением. Если применительно к существующему земельному участку или объекту планируется изменение назначения на условно разрешенный вид использования, то осуществляются действия по проведению публичных слушаний. Особенности этих действий описаны в разделе 1.10 настоящих рекомендаций. Сводный перечень обязательных условий и требований, при наличии и выполнении которых допускается перевод жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения. Применительно к действиям по изменению назначения недвижимости установлены условия и требования, которые определены двумя федеральными законами ЖК РФ и ГрК РФ. Эти условия и требования необходимо соединить в одном перечне. При этом нужно произвести следующую дифференциацию случаев:

1) изменение назначения «жилой» недвижимости: а) при наличии правил землепользования и застройки и б) при отсутствии таких правил;

2) перевод «нежилой» недвижимости в «жилую» недвижимость: а) при наличии правил землепользования и застройки и б) при отсутствии таких правил.

Ниже будут рассмотрены только случаи, когда имеются правила землепользования и застройки. Причина такого ограничения в том, что при отсутствии таких правил отсутствуют и формализованные основания для принятия решений, которые в такой ситуации не могут базироваться ни на чем ином, как только на субъективных позициях лиц, причастных к принятию решений. Сводный перечень обязательных условий и требований, при наличии и выполнении которых допускается перевод жилых помещений в нежилые помещения случай, когда действуют правила землепользования и застройки. В случаях, когда действуют правила землепользования и застройки, выстраивается следующий исчерпывающий ряд определенных федеральными законами ГрК РФ и ЖК РФ условий и требований, при одновременном наличии и выполнении которых допускается изменение назначения «жилой» недвижимости:

1) установленные ГрК РФ условия и требования, при наличии и выполнении которых допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение:

а) наличие в описании градостроительного регламента применительно к соответствующей территориальной зоне формулировки о том основном и (или) условно разрешенном виде использования, на который изменяется существующее использование жилого помещения. Это означает простую вещь: изменять назначение жилых помещений можно только в тех территориальных зонах, где такое изменение допускается правилами землепользования и застройки. Естественно, это означает также обратное при отсутствии указанной формулировки в правилах нельзя изменять назначение жилых помещений в тех территориальных зонах, где это не предусмотрено правилами. Указанная позиция подпадает под определение пунктаP3 частиP1 статьиP 24 ЖКPРФ об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение: «несоблюдения предусмотренных статьейP22 настоящего Кодекса условий перевода помещения». В пункте 1 статьи 22 ЖК РФ, в частности, говорится об учете требований законодательства о градостроительной деятельности. Таким требованием как раз и является определение наличия самой возможности перевода, которая определяется правилами землепользования и застройки;

б) выполнение требований технических регламентов безопасности, в том числе требований конструктивной надежности, противопожарной и иной безопасности объектов, помещений, образуемых в результате перевода;

в) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства (например, собственников квартир в многоквартирном доме) в случае, когда перевод связан с получением разрешения на строительство для реконструкции такого объекта (пункт 6 части 7 статьи 51 ГрК РФ). При этом следует иметь в виду наличие вводимой в действие с 1 января 2010 года нормы части 3 статьи 51 ГрК РФ, согласно которой «не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях». Это означает, что с 1 января 2010Pгода при отсутствии правил землепользования и застройки не допускается перевод жилых помещений в нежилые помещения, который сопряжен реконструкцией объектов. При этом следует также учесть то, как определяется пунктом 14 статьи 1 ГрКPРФ понятие «реконструкция»: «реконструкция изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей <>, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения»;

2) установленные ЖК РФ условия и требования, при наличии и выполнении которых допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение:

а) переводимое жилое помещение не является частью жилого помещения. Например, комната в квартире не может быть объектом перевода без перевода всей квартиры целиком. Однако часть индивидуального жилого дома может стать объектом перевода, но только в случаях, когда: эта часть будет превращена в изолированное помещение (путем сооружения стены без проемов, а также путем оборудования автономного доступа к вновь образованному изолированному помещению); изменение вида использования недвижимости допустимо в соответствии с правилами землепользования и застройки;

б) переводимое жилое помещение не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

в) право собственности на переводимое жилое помещение не обременено правами каких-либо лиц;

г) наличие и техническая реализация возможности обеспечить автономный доступ к образуемому в результате перевода нежилому помещению без использования помещений пространств, коридоров, проходов, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

3) дополнительно установленные ЖКPРФ условия и требования, при наличии и выполнении которых допускается перевод квартир в многоквартирных домах в нежилые помещения:

а) расположение квартиры на первом этаже многоквартирного дома. Это условие необходимо, но достаточным оно становится при наличии другого условия при расположении многоквартирного дома в такой территориальной зоне, в отношении которой правилами землепользования и застройки определены другие (помимо жилых) виды использования недвижимости;

б) расположение квартиры выше первого этажа многоквартирного дома при условии, что помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Однако, в силу требования об учете законодательства о градостроительной деятельности, эта возможность может быть реализована только при наличии соответствующего указания в правилах землепользования и застройки в части, например, того, что допускается устраивать офисные помещения на вторых (третьих и т.д.) этажах многоквартирных домов. При отсутствии такого указания в правилах землепользования и застройки требование ЖКPРФ должно рассматриваться только как необходимое, но недостаточное, значит, перевод будет неправомерным.

Сводный перечень обязательных условий и требований, при наличии и выполнении которых допускается перевод нежилых помещений в жилые помещения случай, когда действуют правила землепользования и застройки. В случаях, когда действуют правила землепользования и застройки, выстраивается следующий исчерпывающий ряд определенных федеральными законами ГрК РФ и ЖК РФ условий и требований, при одновременном наличии и выполнении которых допускается перевод нежилых помещений в жилые помещения:

1) установленные ГрК РФ условия и требования, при наличии и выполнении которых допускается перевод нежилого помещения в жилое помещение:

а) наличие в описании градостроительного регламента применительно к соответствующей территориальной зоне формулировки о «жилом» виде использования недвижимости в качестве основного, или условно разрешенного вида использования, на который изменяется существующее «нежилое» использование;

б) при выполнении требований технических регламентов безопасности, в том числе требований конструктивной надежности, противопожарной и иной безопасности объектов, помещений, образуемых в результате перевода;

в) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае, когда перевод связан с получением разрешения на строительство для реконструкции такого объекта (пункт 6 части 7 статьи 51 ГрК РФ). При этом следует иметь в виду наличие вводимой в действие с 1 января 2010 года нормы части 3 статьи 51 ГрК РФ, содержание которой излагалось выше;

2) установленные частью 4 статьи 22 ЖК РФ условия и требования, при наличии и выполнении которых допускается перевод нежилого помещения в жилое помещение:

а) право собственности на нежилое помещение, переводимое в жилое, не обременено правами каких-либо лиц;

б) жилое помещение, образуемое в результате перевода из нежилого помещения, должно отвечать требованиям, установленным для жилых помещений.