Дырка в законе

Если при перепланировке своей квартиры житель Волгограда планирует прорубить в капитальной стене проем, или собирается соединить проемом две жилые квартиры, ему придется пройти сложную процедуру согласования, практически сопоставимую со строительством целого дома. В результате реконструкция собственной квартиры может стоить гражданам больших денег, нервов и сил. И не факт, что они не будут потрачены напрасно.

Своя ноша

В качестве примера рассмотрим случай жителя Дзержинского района господина Н., пожелавшего не оглашать свое имя, который решил соединить дверным проемом две квартиры, находящиеся в его частной собственности. Обратившись к Жилищному кодексу, он выяснил, что в нем предусмотрено два способа переустройство и перепланировка жилых помещений. Сославшись на этот документ, г-н Н. обратился в администрацию района с заявлением о согласовании перепланировки указанных квартир. К заявлению он приложил проект, выполненный архитектурным бюро, заключение о техническом состоянии конструкций квартир, выполненное ГУП ВО «Волгограджилкоммунпроект», и пакет других необходимых документов. Согласно тому же Жилищному кодексу администрация обязана была в течение 45 дней рассмотреть заявление и либо дать согласие, либо отказать в проведении работ. Но в этот раз администрация поступила иначе написала рекомендательное письмо, в котором отослала г-на Н. к исполнению норм главы 6 Градостроительного кодекса РФ. Согласно этому документу г-ну Н. необходимо было получить разрешение на строительство, выполнив полный строительный цикл. Для этого он обязан предоставить в комитет инвестиционной политики и строительных программ Волгограда не менее 14 документов, в числе которых правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план этого участка, схема планировочной организации участка, положительное заключение государственной вневедомственной экспертизы, письменное согласие всех правообладателей объекта капстроительства, то есть жильцов всех шести подъездов дома. И еще ряд документов только чтобы сделать проем в собственной стене!

Хождение по судебным мукам

Даже если господин Н. решил бы собрать все документы, начать бы ему пришлось с оформления права на земельный участок. Для этого необходимо, чтобы земельный участок под его многоквартирным домом прошел процедуру межевания. Процесс трудоемкий, долговременный и дорогостоящий (такое межевание обойдется заказчику в несколько сотен тысяч рублей). К тому же оформить права на земельный участок может, например, ТСЖ жилого дома, но никак не отдельный жилец. Оформление же остальных документов без права на землю бессмысленно и незаконно. То есть, получить и согласовать все указанные выше бумаги господину Н. не удастся, и он заведомо не имеет возможности получить разрешение на строительство, а вернее, на создание проема в стене двух собственных квартир. Будучи юристом, г-н Н. обратился в суд с намерением обжаловать решение районной администрации. Суд рассмотрел его заявление и постановил, что предоставленный им вариант перепланировки не требует получения разрешения на строительство, то есть признал действия администрации незаконными и обязал ее выдать разрешение на производство перепланировочных работ. Райадминистрация решила обжаловать это решение в кассационном суде. Вышестоящий суд в свою очередь постановил, что путь, прописанный администрацией, является единственно верным, и отказал господину Н. в удовлетворении его незамысловатых требований. Г-н Н. подал кассационную жалобу в судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда, в которой снова выразил свое несогласие с неоправданным усложнением процедуры создания дверного проема в одной-единственной стене. «Заявители не являются застройщиками, поскольку не владеют земельным участком и не осуществляют строительство, реконструкцию и капитальный ремонт», написал господин Н. в своей жалобе и снова потребовал согласовать перепланировку квартир.

Административное зло

Действительно, Жилищный кодекс содержит только понятия перепланировки и переустройства жилых помещений, а о реконструкции речи нет. Зато это понятие содержится в Постановлении 540 администрации города Волгограда от 31 марта 2005 года. Согласно введенному администрацией временному порядку реконструкция есть «изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения». Именно здесь кроется секрет: несущие стены здания относятся к элементам объекта капитального строительства, и новый проем в одной из них может изменить конструктивные характеристики всего дома. Тут вступает в законную силу Градостроительный кодекс РФ, требующий в таком случае получения разрешения на строительство. Правда, раньше, до 2005 года, администрация того же Дзержинского района выдавала согласие на проведение подобных работ без всяких разрешений на строительство. Вот как прокомментировал ситуацию юрист, директор общественной организации «Граждане» Александр Козлов:

- Постановление городской администрации о перепланировке и переустройстве и реконструкции не противоречит ни Жилищному, ни Градостроительному кодексу, а наоборот, конкретизирует нормы федерального законодательства. Последнее принималось на уровне Государственной думы, а потому содержит более жесткие требования. В то время как постановление городской администрации лишь разъясняет процедуру и является некоей отсылочной нормой. Естественно, органы местного самоуправления не имеют никакой возможности упростить эту процедуру. К тому же получение разрешения на строительство, как выяснилось, не столь уж невозможная процедура. Хотя администрации города, в чьей компетенции находятся вопросы выделения земли, сложно рассуждать на эту тему (не все моменты достаточно ясны даже ей), и городской комитет по архитектуре и градостроительству отказался дать какие-либо комментарии, сославшись на болезнь начальника. Зато этот вопрос прокомментировал начальник отдела инженерно-технического обеспечения строительной деятельности комитета инвестиционной политики и строительных программ администрации Волгограда Юрий Корольков: «В настоящее время ведется работа по разработке градостроительного плана, и городской комитет по архитектуре не отказывает заявителям в межевании земли и получении соответствующей документации, рассказал Юрий Александрович. Но на первом месте стоит межевание участков под новое строительство, а до старых очередь дойдет через 3-5 лет. Если вам нужно сейчас, делайте за свой счет».

Путь в обход

Существует и другой путь решения возникшей проблемы, так сказать, «от противного». Суть его в том, что сначала создается предусмотренный планом реконструкции проем, а потом узаконивается обращением в судебные инстанции, которые в большинстве случаев признают свершенную уже перепланировку законной. Обратиться в суд может как автор перепланировки, так и БТИ. При продаже квартиры они могут обнаружить, что данные о состоянии помещения не совпадают с фактическими данными, и отказывают в выдаче техпаспорта. Владелец-самоуправщик вынужден идти с заявлением в суд и просить признать законность выполненных работ. Это решение и является основанием для вынесения БТИ решения о выдаче нового техпаспорта. Как показывает практика, этот путь наиболее популярный (его выбирают в 90% случаев), самый быстрый и наименее «кровопролитный», хотя и незаконный. Но, к сожалению, именно на этот путь толкают человека действующие постановления и законы. Юрий Корольков говорит:

- Это издержки нашего демократического государства. Некоторые нормативные документы на сегодняшний день содержат существенные пробелы. Открывая любой из них, мы видим четко изложенный механизм решения того или иного вопроса, а в конце обнаруживаем приписку: вопросы, не решенные «мирным» путем, решаются в судебном порядке. Это один из законных путей решения проблем. Похоже, власти думают так же, если разрешают сохранить результаты уже произведенных самовольно работ по реконструкции в том же Дзержинском районе: то по улице Симонова, то по улице Космонавтов Немало таких случаев, датированных 2001-2006 годами, приводит в своих обращениях в суд господин Н. «Администрация района признает правомерность незаконного выполнения проема в смежной стене, не согласованного ни с городской, ни с районной администрациями», пишет он в кассационных жалобах. Впрочем, не стоит обольщаться. Согласно Постановлению 540, если в результате реконструкции жилого помещения были затронуты границы или размер общего имущества, то, чтобы получить решение суда о сохранении проведенной реконструкции, заявитель обязан предоставить письменное согласие всех собственников многоквартирного дома. Уговорить всех соседей рискнуть собственной жизнью вряд ли удастся. Возможен ли в этом вопросе компромиссный вариант решения? Может быть, стоило усложнить процедуру согласования, например, обязать жильцов, задумавших реконструкцию, предоставить обоснованное заключение лицензированных экспертных организаций о безопасности проведения таких работ. «Пусть работники экспертной организации установят, что если проем в стене не превысит определенного размера, это не нарушит целостности дома и не представит угрозы для его жителей», предлагает решение господин Н. С ним не соглашается Александр Козлов: «Действительно, деятельность любой экспертной и проектной организации подлежит лицензированию, и они несут ответственность за выданные заключения. Но в этом случае цена вопроса слишком велика. Внесение изменений в несущую конструкцию многоквартирного дома может привести к необратимым последствиям, в результате которых могут пострадать живые люди. Поэтому облегчать процедуру согласования абсолютно недопустимо. Так, может быть, не стоит заниматься самодеятельностью, подвергая серьезному риску и себя, и других, а стоит подумать над расширением своих жилищных условий за счет покупки другой квартиры, а то и коттеджа, в котором ломать стены уж точно никто не запретит».

Анастасия КУВШИНОВА