Девелоперов статистикой не обманешь

Жители Волгограда возмущаются ТРЦ растут, как грибы, и этот рост никто не останавливает. И с удовольствием посещают «Парк Хаус», «Пирамиду» и «Диамант». Предприниматели говорят, что строительство ТРЦ и сдача площадей в аренду дает большую норму прибыли, чем другие девелоперские проекты. Притом мороки с ТРЦ меньше, чем с тем же жилищным строительством. Власти Волгограда занимают промежуточную позицию призывая инвесторов вкладываться в производство или другие инфраструктурные проекты, подписывают разрешения на все новые и новые ТРЦ. «ДП» выясняет, какими мотивами руководствуются сами девелоперы, решая вопрос в каждом конкретном регионе еще строить или уже остановиться.

«МакДональдс» размножается в чистой воде

В 2006 году международное рейтинговое агентство Jones Lang Lasalle изучило обеспеченность современными торговыми площадями в 12 крупных российских городах. Волгоград, где на каждую тысячу жителей приходится 92 квадратных метра площадей, опережает по этому показателю те же Пермь, Омск, Новосибирск и Ростов-на-Дону. А если учесть все заявленные местными и федеральными предпринимателями проекты, к 2010 году на каждого волгоградца придется по 400 квадратных метров ТРЦ. Нужно ли городу столько площадей? И чем обусловлен такой рост? Может, доходы волгоградцев выше, чем у жителей этих городов? Но по данным Росстата, по уровню доходов Волгоград занимает 8-е место из 12-ти, в то время как по площадям 6-е. «ДП» математически вычислило зависимость между доходами жителей и построенными площадями ТРЦ (см. диаграмму). Разброс данных и их отклонений от тренда оказался слишком велик, поэтому денежные доходы населения явно не единственный показатель, влияющий на количество вводимых торговых площадей. Например, самое большое число площадей приходится на одного жителя Казани, в то время как доходы там не самые высокие. В Екатеринбурге и Москве обеспеченность ТРЦ примерно одинаковая, хотя уровни доходов в этих городах разные. И все же эксперт «ДП», вице-президент по девелопменту компании «Диамант» Александр Сафонов называет платежеспособный спрос и уровень доходов одним из главных ориентиров для девелоперов. По мнению г-на Сафонова, доходы населения в Волгограде пусть медленно, но растут. Их рост обгоняет уровень инфляции. Это видно и из официальных данных, и по неофициальным, косвенным показателям числу новых иномарок, зарегистрированных яхт, количеству вводимого жилья, росту цен на него. Отсутствие единого тренда г-н Сафонов объяснил так: «В каждом регионе есть свои сложности вхождения на рынок. Они связаны с географическими и архитектурными особенностями городов, с нежеланием городских властей сотрудничать, с существующей бюрократией. Если гипотетически убрать эти моменты, зависимость между уровнем доходов населения и количеством торговых площадей стала бы прямо пропорциональной». А. Сафонов считает, что за последние годы в Волгограде сложность вхождения на рынок значительно снизилась. Индикатор открытие первого «МакДональдса», компании, которая на мировом рынке позиционирует себя как кристально честная и максимально открытая для сотрудничества и развития. Поэтому она не тратит деньги на взятки и время на регионы, которые не заинтересованы в своем развитии.

Дешевле пока не будет

Однако есть и другие факторы, которыми руководствуются девелоперы. Основным источником дохода торгового центра является сдача в аренду торговых площадей. На сегодняшний день, по словам г-на Сафонова, несмотря на увеличение числа современных торговых площадей, арендные ставки на них не снижаются, а по некоторым позициям даже растут. Это говорит о том, что рынок еще далек от насыщения. Медленный, но стабильный рост доходов населения меняет психологию покупателя люди больше не хотят толкаться на рынке и выстаивать очереди к прилавкам. Они хотят покупать цивилизованно, при этом не переплачивая за товар. Поэтому происходит постепенное вытеснение непрофессиональных и несовременных торговых площадей, таких как рынки и маленькие продуктовые магазины, профессиональными и современными. Основными поставщиками таких площадей являются торговые центры. В Волгоград приходят новые брэнды, и для них строятся новые торговые площади. Очевидно девелоперы изучают динамику арендных ставок, когда задумывают построить новый торговый центр. Еще одним фактором, стимулирующим строительство новых торговых центров, выступает рост числа автовладельцев. Недаром ТРЦ предоставляют в границах своей территории стоянку для автомашин. Привычка покупать продукты и товары на неделю вперед более свойственна автовладельцам. Поэтому, чем больше автовладельцев, тем больше крупных клиентов у гипермаркетов. И тем сильнее желание эти гипермаркеты открывать. В Волгограде за последние годы число автовладельцев сильно выросло. В определенные периоды даже не хватало номеров для регистрации новых автомобилей. А. Сафонов предлагает провести элементарное сравнение. В Париже на 1000 человек населения приходится 600 кв. м торговой площади, в Москве, по ранее приведенным данным, 136, а по другим данным аж 400 кв. м. В Волгограде меньше 100 кв. м. Даже если сделать поправку на разницу в уровне доходов в трех городах, все равно получается, что профессиональных торговых площадей в городе недопустимо мало. И поэтому рост числа торговых центров будет продолжаться, даже несмотря на недостаток свободных благоустроенных земельных участков. Эту проблему уже сейчас решают за счет редевелопмента, т.е. перепроектирования промышленных предприятий под торговые центры (например, ТРЦ «Диамант» в бывшем цехе Волгоградского тракторного завода).

Когда объектов регионального и окружного значения (которые в основном сейчас строятся) станет достаточно, начнут появляться торговые центры микрорайонного значения. А пока о своих планах на Волгоград, город, в котором любят жаловаться на меньший, чем у соседей, уровень доходов, заявляют крупнейшие местные и федеральные девелоперы такие, как IKEA, «Мосмарт», DVI-Group, LEON Building, «Регион-Девелопмент», «Випойл» и «Диамант» (порядка 10 проектов). И если эти грандиозные планы осуществятся, тогда, вполне вероятно, и будет достигнуто насыщение рынка.

Ольга ДЕНИСОВА