Без комплексов не обойтись

Строительная отрасль в Волгограде постепенно набирает обороты, но, тем не менее, темпы ее развития пока оставляют желать лучшего. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» пробуксовывает. Строительные площадки с подведенными коммуникациями, которые должны готовиться местными властями, в городе отсутствуют как класс и, судя по всему, в ближайшее время вряд ли появятся. Все благие намерения разбиваются о банальную нехватку средств. Экономисты констатируют, что на российском строительном рынке отсутствует эффективный механизм стимулирующего инвестирования. Ведь кровеносная система любого рынка финансовые потоки. Откуда они берутся и как распределяются жизненно важные вопросы.

Ипотека не стимул

Согласно выводам аналитиков, федеральная программа «Доступное жилье» основное внимание уделяет схеме ипотечного кредитования. В этом случае люди, нуждающиеся в жилье, получают кредиты либо по программе ипотечных агентств, либо по собственной программе конкретного банка. Особенность этого пути в том, что средства направляются на приобретение готового жилья. Получить кредит под квартиру в строящемся доме большая проблема. Это связано с рисками, что не устраивает банки. Таким образом, ипотека не обладает стимулирующим потенциалом. Она направлена скорее не на создание нового жилья, а на распределение уже созданного. На этапе закладки фундамента, создания сетей, строительства коробки и отделки застройщики вынуждены использовать другие ресурсы. При этом строительство отличается от других производственных секторов тем, что создание жилого дома, офисного здания, торгового центра и т. д. обладает гигантской материалоемкостью, растянуто во времени и, как следствие, требует гораздо больших затрат в процессе своего создания. Именно поэтому для строительства крайне важен вопрос, когда пойдут деньги на первоначальном этапе или по факту реализации. Ипотека обслуживает как раз заключительную фазу. Большая часть ипотечных кредитов оттянута на вторичный рынок, так что погоды в строительстве они не сделают.

Все начинается с капитала

Усугубляет положение то, что возведение в Волгограде отдельных домов ни в коем случае не может исправить ситуацию. Пришло время комплексной застройки, но кто сможет потянуть сотни миллионов рублей вложений? Строительным компаниям, сдающим по одному-два дома то на одной площадке, то на другой, этот путь заказан. Единственные реальные игроки сегодня это крупные инвесторы-застройщики, которые изначально берутся только за комплексную застройку территорий. В этом случае количество сданной жилплощади оправдает вложенные средства. Именно крупным инвесторам-застройщикам придется брать на себя все вопросы финансовые, технические, а зачастую и политические. К сожалению, мощные структуры, большая часть которых сосредоточена в столице, не очень-то стремятся работать в Волгограде. И их можно понять бизнесменов в первую очередь интересует стабильность. Однако положительные примеры найти все же можно. Так, инвестиционно-страховой группе «Нагорье» удалось привлечь крупный капитал в строительную отрасль города. За четыре года активной работы она стала одним из ведущих инвесторов-застройщиков Волгограда. Компания сразу же отказалась от недальновидной тактики уплотнения застройки. В принципе, о необходимости изменения подхода говорят уже довольно давно. Однако от слов к делу никто переходить не спешил. Логику строителей понять можно: зачем осваивать новые участки, если можно, получив все необходимые разрешения, вклинить новостройку между старыми домами прямо на уже существующие инженерные коммуникации? В итоге по городу периодически прокатывается волна возмущения: горожанам не нравится, когда многоэтажки втыкаются с нарушением всех существующих норм. Мы прекрасно понимаем, что импульс для развития города сегодня может дать только строительство целых микрорайонов со всей необходимой инфраструктурой, говорит председатель правления инвестиционно-страховой группы «Нагорье» Сергей Белокуров. Да, это не дает такую быструю прибыль, но зато позволяет одновременно решать сразу целый ряд задач, в том числе социальных. Сегодня многие земляки, заселяясь в новостройки, оказываются в очень неудобном положении. Детские садики переполнены, объектов соцкультбыта поблизости раз-два и обчелся. Так делать нельзя. Поэтому мы решили коренным образом изменить сложившуюся практику. Да, судьба застройщика сегодня тяжела, но мы знали, с какими трудностями столкнемся, и целенаправленно решаем задачи, которые сами перед собой поставили.

На своей земле

Сейчас «Нагорье» застраивает микрорайон 101 Центрального района. Сложилось мнение, что центр города давно перенаселен. Однако если проанализировать обстановку, то выяснится, что в районе есть значительные территории, которые не только используются неэффективно, но и портят облик города. Микрорайон 101 украшали полуразвалившаяся фабрика и ветхий частный сектор. «Нагорье» на сегодняшний день единственный в городе застройщик, у которого есть опыт выкупа земельных участков с находящимися там строениями и предприятиями. «Если бы был арендован участок муниципальной земли, то у банков возникло бы множество вопросов, говорит Сергей Павлович. В нашем случае земля в собственности, и поэтому мы находимся в преимущественном положении. Думаю, что к этому постепенно придут все участники рынка». В итоге в ближайшие несколько лет здесь появится современный комплекс, в который войдут жилые дома, детский сад, предприятия обслуживания, спортивные объекты и т. д. Проект впечатляет. В этом микрорайоне воплотятся практически все мечты о комфортной среде обитания. Продумано все до мелочей. Известно даже, какие конструкции будут установлены на детских площадках. Учтем, что здесь используется монолитно-кирпичное домостроение одна из наиболее эффективных технологий, применяемых в строительстве. У микрорайона будет очень интересный внешний вид. Разработанные по индивидуальному плану дома, конечно же, не идут ни в какое сравнение с коробками, которыми за-строена большая часть города. Коммуникации на завтра Всем известно, что самой большой проблемой Центрального района является перегрузка его коммуникаций, которые давно исчерпали весь свой ресурс. Из-за этого серьезнейшего препятствия район на довольно продолжительное время замер. Мало того, некоторые построенные объекты до сих пор не удается сдать в эксплуатацию: инженерная инфраструктура такого удара просто не перенесет. Для решения этой проблемы объединились сразу несколько крупных организаций стройиндустрии «Нагорье», «Ком-Билдинг» и «УКС Центрального района» сегодня вместе полностью обновляют коммунальную инфраструктуру 101-го микрорайона. Прокладываются новые электро-, тепло- и водопроводно-канализационные сети, идет реконструкция котельной. Эти работы проводятся с расчетом на перспективу, так что даже после того, как будут построены около 200 тысяч квадратных метров жилья, останется определенный запас прочности. Слухи о том, что здесь будет жилье, доступное исключительно для очень богатых людей, не имеют под собой абсолютно никакой почвы. Приобрести квартиры смогут и те, кого принято относить к среднему классу. Но и этим круг потенциальных покупателей не ограничивается. На сегодняшний день квадратный метр жилья в микрорайоне 101 стоит 33-35 тысяч рублей. Для Центрального района это почти даром. Ведь у конкурентов, которые производят точечную застройку, затраты значительно выше. «Мы привлекаем к работе только надежных партнеров, продолжает Сергей Белокуров. Так генеральным подрядчиком является фирма «Ком-Билдинг», которая зарекомендовала себя с самой лучшей стороны. Наше сотрудничество я бы охарактеризовал как очень плодотворное». Такой подход себя оправдывает. К тому же поддерживает порядок. Кстати, первый трехсекционный дом с подземным гаражом уже обретает вполне конкретные черты. А общая площадь застройки микрорайона составит около 30 тысяч квадратных метров. Таких масштабов Волгоград не видел уже несколько десятков лет.

Дмитрий ПРИВАЛОВ