Земля и деньги

Запланированная на 2008 год кадастровая переоценка земель муниципальных образований Волгоградской области может в разы увеличить налогооблагаемую базу поселений. Но для этого местные власти должны провести тщательную инвентаризацию земель, подлежащих кадастровому учету.

Марш несогласных

Сегодня руководители местных администраций выражают активное недовольство работой землеустроительных ведомств. На совместных с Территориальным управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) по Волгоградской области окружных совещаниях они отмечают, что их не устраивает уровень кадастровой оценки недвижимости; сложности с оформлением участков; наличие неохваченной кадастровым учетом земли; трудности перевода земель из одной формы собственности в другую. Как рассказал «ДП» заместитель главы администрации г. Котово Валерий Соломеннов, после проведения в 2001 году кадастровой оценки земли в Котовском районе сложилась парадоксальная ситуация. Например, кадастровая стоимость земли под объектами «ЛУКОЙЛа» оказалась в сотни раз ниже стоимости участков такой же площади, занятой жилыми домами котовчан. В 2005 году, по мнению В. Соломеннова, ситуация стала еще более абсурдной. Например, после кадастровой переоценки 55 га земли под Коробковским НПЗ, принадлежащим ООО «ЛУКОЙЛ- Нижневолжскнефть», сумма земельного налога с этого участка снизилась с 400 тыс. до 1,7 тыс. руб. в год! А всего эта площадь была оценена в 114 тыс. руб. В результате этих пертурбаций план по земельному налогу, спускаемый Котово областью, исполняется едва ли на 30%. По оценке и.о. руководителя Роснедвижимости по Волгоградской области Сергея Белоусова, в регионе до 30% земельных участков могут быть не охваченными кадастровым учетом. Поэтому расположенные на них предприятия могут уходить от уплаты налога на землю, а местная казна недосчитываться значительной части финансовых поступлений. В 2001 году, когда в районах проводилась массовая кадастровая оценка земель, поселения не могли влиять на формирование налогооблагаемой базы. Поэтому их руководство не было заинтересовано в инвентаризации муниципального имущества и в том, какой в результате будет его кадастровая стоимость. Отношение изменилось, когда по 131-му закону о местном самоуправлении основная часть местных бюджетов стала формироваться из двух налогов на доходы физических лиц (НДФЛ) и земельного. Причем последний стал исчисляться именно от кадастровой стоимости.

Догоним и перегоним Тверь

Сергей Белоусов сообщил «ДП», что его ведомство готово изменить ситуацию. - Самые серьезные проблемы для нас, отметил он, отсутствие единой системы кадастрового учета и единых подходов в формировании кадастровой стоимости объектов. В регионе вопросами технического учета недвижимости занимаются 9 предприятий. У каждого свой архив, каждое может изготовить на один и тот же объект свой паспорт. Спрашивается, по какому из них налоговики должны определять сумму налога? В соответствии с федеральной целевой программой о создании системы кадастра на 2006-2011 гг. и федеральным законом о государственном кадастровом учете государственной оценки недвижимости в регионе делается попытка выстроить единую систему государственного кадастра. Вся информация о нем должна быть собрана в единую электронную базу, на местах будет сокращаться число кадастровых палат, а их место займут территориальные отделы Роснедвижимости. Кроме того, от БТИ к Роснедвижимости перейдут функции технического контроля. Уже сейчас на местах создаются офисы территориальных отделов с возможностью удаленного доступа к серверу единой базы данных. Это сделает информацию прозрачной и доступной, предоставляться она будет в электронном виде. По мнению С. Белоусова, это станет одним из механизмов противодействия коррупции: исчезнут очереди, которые на местах обойти можно только за деньги, а юридические лица, которые занимаются межеванием участков, смогут в четырехдневный срок по запросу получить информацию, необходимую для его проведения. Однако для организации таких офисов главами местных администраций должны быть предоставлены соответствующие помещения. Они должны располагаться на первых этажах, чтобы обеспечить доступ инвалидам, залы должны иметь все условия, чтобы клиент мог оперативно получать информацию, а время нахождения граждан в этих залах не должно превышать 30 минут. Как показывает опыт Кемеровской, Самарской и Тверской областей пилотных регионов, где создание единой системы кадастра началось на 2 года раньше, чем в волгоградском регионе, эти требования достижимы. С. Белоусов пообещал, что такого же уровня Волгоградская Роснедвижимость может достигнуть года через полтора. Уже сейчас необходимую информацию можно получить на сайте управления r34kadastr.ru. В дальнейшем этот информационный ресурс планируется сделать доступным в офисах территориальных отделений, чтобы посетители смогли размещать на нем свои данные: от кого поступила заявка, когда была исполнена. Признавая, что с качеством кадастровой оценки существуют проблемы, С. Белоусов считает, что ответственность за нее должны разделить главы местных администраций: Организационно ее сопровождала областная администрация, и эта работа исполнена в соответствии с действующим законодательством. А корни недостатков надо искать на местах: как и когда проводились инвентаризации земель администрациями районов, как велся их учет, проводился ли его анализ.

Все на базу!

В следующем году Волгоградской области предстоит провести массовую кадастровую переоценку земель поселений. Для местного самоуправления это мероприятие имеет особое значение: в удельном весе земельного налога налог с земель поселений составляет 80%. В феврале 2007 года Минэкономразвития утвердило новую методику определения кадастровой стоимости земли в составе населенных пунктов. За счет применения экономико-статистического моделирования удалось отказаться от ряда коэффициентов и громоздких анкет, что нередко приводило к неточностям и принятию субъективных решений. Как считает руководитель Волгоградской Роснедвижимости, предпосылки увеличения налогооблагаемой базы земельного налога в регионе есть: за последние 5 лет реальная стоимость земли заметно выросла. Кроме того, в налогооблагаемую базу необходимо будет включить неучтенные земельные участки, а это до 30% площади поселений. Новая методика оценки земель будет учитывать и инвестиционные процессы. Массовую кадастровую оценку земли в регионе имеет право проводить организация, выигравшая конкурс областной администрации. Таких постановлением правительства РФ определено три. И от того, как на местах будет проведена инвентаризация, какая информация будет предоставлена оценочной организации, и насколько качественно будут обработаны данные, будет зависеть увеличение налогооблагаемой базы. По мнению С. Белоусова, объективный кадастровый учет это важнейший фактор эффективного управления территориями. - Как можно планировать капитальные вложения, не зная реальной рыночной стоимости земли, ее инвестиционной привлекательности, перспективы развития инфраструктуры? говорит он. Массовая оценка земли это, по сути, экономический анализ, и поэтому она, как зеркало, должна отражаться в кадастре. Валерий Соломеннов согласен с тем, что кадастровая переоценка земель поселений может привести к значительному увеличению налогооблагаемой базы. - В первую очередь это зависит от местных руководителей, считает он, кто захочет, тот проведет тщательную инвентаризацию и предоставит ее для проведения оценки. Но на эти цели у глав местных администраций нет денег. Поэтому нам необходима финансовая поддержка области.

Куда поставить компьютеры?

Кабинеты вновь создаваемого информационного отдела управления Роснедвижимости заставлены коробками с компьютерной техникой, которую, как пояснили его сотрудники, некуда ставить. С 4-го квартала 2006 года Волгоградская область включена в межправительственное соглашение с Всемирным банком реконструкции и развития на поставку оборудования для внедрения информационных технологий. Но Всемирный банк предъявляет жесткие требования к техническим параметрам помещений, в которых будет установлена эта техника. - Нашему управлению удалось добиться выделения средств, но, с другой стороны, соглашение между Роснедвижимостью и администрацией Волгоградской области по выделению нам дополнительных помещений пока не выполнено, сетует С. Белоусов. Не установим оборудование, не отработаем технологии не сможем собирать данные и анализировать их. Не соберем централизованный кадастр, который сейчас разрознен по всей области в филиалах кадастровой палаты, значит, не сможем объективно провести оценку земель поселений. На сегодня это очень серьезная проблема.

Владимир ЕЛЬНИКОВ