Место имения

Состоятельных волгоградцев, желающих иметь дом где-нибудь в близлежащих районах, становится всё больше. Но если престижное жильё в Волгограде найти можно, то поиск достойного коттеджа или участка под строительство может затянуться надолго. Не спасает даже готовность клиента выложить несколько миллионов рублей: в дефиците буквально всё - от интересных проектов до людей, способных качественно и точно в срок их реализовывать.

Направление класса люкс

Рабочая неделя в городской квартире, а уик-энд - в собственном коттедже, расположенном где-нибудь в живописном, но не слишком удалённом от города месте, куда при желании можно ездить хоть каждый день. Для многих жителей мегаполисов, в том числе и российских, такой образ жизни давно стал привычным. Волгоградцев вряд ли напугаешь тем, что поездка от дома до работы может занимать час, а то и больше. Однако с загородной недвижимостью - если, конечно, не понимать под этим дачу в коллективном саду, у нас пока не сложилось. Эксперты «ДП» единодушно прогнозируют наиболее бурный рост именно в этом сегменте рынка недвижимости, правда, расходятся во мнении о том, когда же он всё-таки начнётся. Разброс по срокам получился значительным - от 3-5 до 7-10 лет. Причём всё будет зависеть не столько от роста доходов волгоградцев, сколько от адекватности предложений застройщиков. Сейчас рынок не сформирован, соответственно, нет и каких-то чётких единых стандартов, а потому элитным коттеджным посёлком могут назвать любой огороженный участок с несколькими домами. Не слишком готовы к работе с такими объектами и городские агентства недвижимости - во всяком случае, одно из крупнейших агентств Волгограда, оценив, видимо, сложность заявленной темы, отказалось от участия в нашем обзоре.

Но если особой конкуренции среди проектов пока не наблюдается, конкуренция по территориям становится всё заметнее. На звание будущей волгоградской Рублёвки претендуют два направления: северо-восточное, от Волгограда до Дубовки, и восточное - за Волгой, в сторону Красной Слободы и Средней Ахтубы.

- Дубовка - самое перспективное направление, - уверен генеральный директор ЗАО «Институт Волгоградгражданпроект» Андрей Куприков. - Там есть и более-менее подготовленная инфраструктура, и дороги, и подходящие водные объекты. А все разговоры насчёт массового коттеджного строительства в пойме Ахтубы я считаю спекуляцией - это национальный природный парк, строить там нельзя. К тому же там очень высокий уровень грунтовых вод, а в случае какого-либо происшествия на Волжской ГЭС весь этот район может оказаться в зоне катастрофического затопления.

- Получить землю в Среднеахтубинском районе и перевести её из одной категории в другую, чтобы получить разрешение на застройку, действительно стало сложнее, но людей это не останавливает, - считает менеджер агентства недвижимости «ОНИКС-К» Наталья Мещерякова. - К примеру, уже сейчас в посёлках Уренгой и Сахарный - в окрестностях Красной Слободы - цены на недвижимость лишь немногим ниже городских. А с открытием моста спрос на участки, на недвижимость в районе может вырасти ещё на 30-40%. К нам часто стали обращаться москвичи с просьбой подыскать им участок на левом берегу. Кстати, именно на берегу Ахтубы, неподалеку от пос. Киляковка, реализуется проект «Лазурная дружина». Застройщик, волгоградская группа компаний «Термостройкомплект», позиционирует его именно как закрытый элитный посёлок.

- Мы планируем построить порядка 70-80 коттеджей, а также около десятка 3-этажных апартаментов по индивидуальным проектам, - рассказал «ДП» директор входящего в ГК «Термостройкомплект» ООО «Термостройдеталь» Александр Филимонов. - По большому счёту, разница в площади земельных участков: при коттеджах они гораздо больше, а тем, кто будет приобретать апартаменты, достанутся небольшие лужайки, на которых можно будет ставить машину, или, допустим, небольшую беседку с мангалом. То есть рассчитываем на разные запросы, но на одну социальную группу. Весь посёлок будет круглосуточно охраняться. Проект оцениваем как весьма успешный - почти все участки уже проданы.

Далее по престижу идёт Городищенский район. Окрестности Городища (Кузьмичи, Новожизненский, пос. Опытной станции) уже давно выкупаются и застраиваются волгоградцами, но неизвестно, как отразится на привлекательности района намерение компании «РУСАЛ» начать разработку бишофитного месторождения. Мнения экспертов разделились. Председатель совета Волгоградского отделения «Деловой России» Роман Созаруков, владеющий домом в Латошинке, считает, что существующая роза ветров в той местности благоприятствует сохранению хорошей экологической обстановки к тому же неизвестно, когда от разговоров о разработке владелец месторождения перейдёт непосредственно к его эксплуатации. А вот Андрей Куприков и Наталья Мещерякова были категоричны: с началом промышленной разработки месторождения бишофита городищенское направление потеряет свою ценность для потенциальных покупателей элитной недвижимости. Правда, по мнению Натальи Мещеряковой, падение спроса будет не одномоментным: люди должны оценить, насколько и как именно изменится экология в районе.

Третье место отдали западному направлению - в сторону Калача, Цимлянского водохранилища и Дона. «Среднее по популярности, но не элитное - и добираться сложнее, и инфраструктура развита слабо», отзываются об этом районе эксперты. А вот в ГК «Термостройкомплект», напротив, считают окрестности Калача очень перспективной зоной, и строят там жилой комплекс «Станица» из двенадцати 3-этажных таунхаусов. По словам Александра Филимонова, проект вошёл в президентскую программу «Доступное жильё», но при этом в каждом таунхаусе можно приобрести как одну квартиру площадью порядка 32 кв. м, так и весь подъезд, превратив его в трёхуровневые апартаменты. Естественно, обещаны все удобства, включая индивидуальное отопление, а также круглосуточная охрана территории комплекса. Южное направление эксперты единодушно признали наименее престижным - как по степени транспортной доступности, так и по наличию серьёзных экологических проблем.

Сети - всему голова

Развитие рынка элитной загородной недвижимости тормозит отсутствие инженерной инфраструктуры. Коттеджный посёлок премиум-класса без централизованного водо-, тепло-, газо- и электроснабжения для москвичей нонсенс, для волгоградцев - суровая правда жизни.

- Для любого застройщика неразвитость или вообще отсутствие инженерных сетей - это главное препятствие для начала работ, - подтверждает Андрей Куприков. - Даже если есть очень интересный участок в красивом месте, рядом с рекой или озером, стоимость работ по прокладке сетей может оказаться настолько высокой, что строительство коттеджного посёлка там будет нерентабельным.

- Стоимость недвижимости очень сильно зависит от наличия или отсутствия коммуникаций, - согласна Наталья Мещерякова. - В нашей практике были случаи, когда после постройки дома его владелец позднее, при продаже, не мог вернуть даже те деньги, которые затратил на строительство. Неслучайно реализуемые проекты застройщики стараются привязать к существующим инженерным сетям городов и населённых пунктов - чтобы хоть немного сэкономить. Параллельно повышается и транспортная доступность - так, по словам Александра Филимонова, от «Лазурной дружины» до центра Волжского порядка 10 минут на машине, а «Станица» вообще находится на окраине Калача-на-Дону это минут 50 от Волгограда. Но вряд ли тех, кто хотел бы приобрести коттедж действительно в элитном посёлке, такая доступность однозначно обрадует. Всё-таки безопасность, приватность одной только круглосуточной охраной и системами видеонаблюдения не обеспечивается. Но при дефиците предложения приходится выбирать из того, что есть - кстати, по мнению приезжих, действительно элитных коттеджных посёлков в Волгограде и его окрестностях нет вообще.

- Когда я приобрёл дом в Латошинке, там не было практически никаких инженерных коммуникаций, - рассказал «ДП» Роман Созаруков. - Сейчас есть газ, электричество, но по-прежнему остались проблемы, например, с канализацией. Так что я бы не стал называть Латошинку элитным посёлком. Это в Америке недвижимость оценивают не по размеру дома, а по месту его расположения, виду из окон, по тому, кто твои соседи. У нас по-прежнему главное - это сети. Поэтому многие волгоградские VIP-персоны предпочли перебраться на Тулака, в район ДОКа (деревообрабатывающего комбината - «ДП») - просто из-за того, что там есть коммуникации. Но есть и положительные примеры быстрого решения коммуникационных вопросов. Несколько жителей «Лазурной дружины» не так давно пожаловались на плохое качество связи в офис одного из федеральных сотовых операторов, пригрозив уйти к конкурентам. Претензию рассмотрели в весьма сжатые сроки, а лидеру инициативной группы уже несколько раз звонили представители компании, в том числе из головного московского офиса, с рассказом об установке в том районе дополнительной антенны, после чего все проблемы со связью должны прекратиться.

За домик в деревне

Но даже если застройщику удастся решить все проблемы с инженерными коммуникациями, не факт, что построенный в итоге дом будет выглядеть так же, как и тот, что показали клиенту в рекламных проспектах. Ещё одна общая беда практически всех застройщиков - частый срыв сроков сдачи объекта.

- Будущее за закрытыми коттеджными посёлками, с домами, выдержанными в едином стиле, построенными из качественных материалов, обязательно с привлечением ландшафтных дизайнеров, - уверен Александр Филимонов.

- Конечно, мы можем отвечать только за свои проекты, но, думаю, что и наши конкуренты работают в этом же направлении. У нас есть свои проектировщики и конструкторы, собственные строительные бригады, но мы не намерены распылять наши силы и пока занимаемся только двумя такими проектами. До завершения строительства ещё далеко, и, возможно, «Лазурная дружина» действительно станет одним из первых по-настоящему элитных коттеджных посёлков в окрестностях Волгограда. Но пока гостья одного из обитателей посёлка рассказала «ДП» о том, как была неприятно удивлена узости главной внутренней дороги и слишком близко построенным к ней коттеджам, и о том, как чуть было не утопила свой автомобиль в грязи, пытаясь развернуться, налетев при этом на торчащий из асфальта люк теплотрассы... А главное, она так и не смогла понять замысел архитектора, спроектировавшего коридоры в доме настолько узкими, что любая открытая дверь полностью блокирует движение.

С архитектурными решениями вообще непросто. Видимо, у большинства российских проектировщиков, привыкших мыслить глобально, сказывается недостаток опыта в проектировании индивидуальных домов. Конечно, к некоторым идеям - вроде двухэтажной прихожей, которую толком даже осветить не получается - можно относиться, как к архитектурным курьёзам, но известны случаи, когда измученные подобными экспериментами хозяева принимали решение о сносе построенного дома. А это, согласитесь, уже не смешно. Сегодня, чтобы привлечь потенциального клиента, волгоградским застройщикам элитных посёлков хватает рассказов о свежести лесного воздуха, близости пляжа, наличии асфальтированной дороги и круглосуточной охраны. Но когда придут федеральные строительные компании - каждая со своими проектами коттеджной застройки - этого явно не хватит. Опыт других мегаполисов, где среди таких посёлков давно идёт война легенд, война концепций, показывает - клиенты становятся всё более требовательными и платить несколько миллионов только за возможность иметь домик в деревне уже не хотят.

Антон БОРЦОВ