Несостоявшийся обвал

Одной из особенностей проявления современного финансово-экономического кризиса на территории России является удивительная стабильность цен, движение которых совсем не похоже на движение цен в Европе или Америке. Там цены дружно падают, а у нас не просто стабильны, но по монопольным товарам и услугам даже ползут вверх. Конечно, такая динамика частично объясняется тем, что довольно большая часть потребляемой в России продукции является импортной, или изготовляется из импортных компонентов, поэтому рост стоимости иностранных валют удорожает импорт и, как следствие, - внутренние цены. Но стабильность цен на товар, который не импортируется, так как в принципе не может передвигаться, то есть на объекты недвижимости, не может не удивлять.

Большая четвёрка

Хотя обвала цен на жильё и офисы ждут уже давно, пока ничего похожего не наблюдается. То, что сейчас происходит на рынке недвижимости, можно назвать только «плавным снижением», хотя и это снижение иногда сменяется некоторым ростом. То есть экономическая конъюнктура на этот рынок пока не влияет, и это кажется очень странным, потому что у наших строителей, несмотря на несколько удачных лет, запас прочности ещё не сформировался, и они не могут позволить себе не реагировать на снижение спроса. Но как сильно мог измениться спрос? Ещё недавно спрос на жилую недвижимость предъявляли четыре группы покупателей. Первая - частные лица, сами накопившие деньги, получившие кредит или использующие разные схемы съезда/разъезда или обмена жилья. Вторая - это корпоративный спрос, когда крупные компании выкупали с рынка большие объёмы для расселения своих сотрудников. Третья группа - это инвесторы, приобретавшие квартиры с целью их последующей перепродажи. Квартиры приобретались в недостроенных домах и продавались после официальной сдачи и открытия прописки. Четвёртая группа - это федеральные органы власти и муниципалитеты, которые покупали готовые объекты или выдавали заказы строительным компаниям для выполнения разного рода социальных программ. К этим четырём группам можно было добавить ещё двух участников рынка недвижимости. Первый - это строительные компании, которые часть готовых квартир оставляли в своей собственности до ещё большего роста цен, или для того, чтобы влиять на решения товарищества собственников жилья, которое будет сформировано из жильцов построенных ими домов. Второй - это банки, приобретавшие квартиры как инвесторы или становившиеся собственниками отдельных квартир, бывших залогами при выдаче непогашенных кредитов.

За сферой влияния

Такова была структура спроса до начала кризиса, при которой спрос должен был резко упасть. Во-первых, от спроса отсекались частные лица и корпорации - сокращение доходов наряду с желанием подождать серьёзного снижения цен дестимулировало крупные приобретения. Прекращение ипотечного кредитования подействовало в том же направлении. Во-вторых, инвесторы, имеющие на руках большие объёмы квартир с плохими перспективами реализации, тоже никак не могли повлиять на текущий спрос. Для того чтобы сейчас влиять на него, на руках должны быть живые деньги, а с этим у инвесторов не очень хорошо. В-третьих, в ситуации, аналогичной инвесторам, оказались и коммерческие банки: квартиры - и инвестиционные, и залоговые - сейчас продаются плохо, да и у самих банков ситуация не блещет, поэтому выходить на рынок для новых покупок они не могут. Единственный, кто в этой ситуации мог оказать позитивное влияние на спрос и, соответственно, цены - государство с его пока значительными финансовыми ресурсами. Но попытки повлиять на рыночные процессы грубым госвмешательством большого успеха не имели. Все помнят провал первого аукциона по приобретению жилья, проводившегося правительством Москвы.

Никто не хотел отдавать

Строительные компании отказываются продавать строящиеся квадратные метры по цене несколько ниже рыночной, но зато оптом. Чтобы так себя вести, надо иметь серьёзные основания. Какие? Как нам представляется, строительные компании, даже если бы и хотели снижать цены, не готовы этого сделать, так как структура стоимости готовой строительной продукции не позволяет так поступить. В наиболее агрегированном виде эта структура состоит из трёх частей: городской ренты, стоимости строительства и прибыли компании-застройщика. Как известно, чтобы получить доступ к земельным участкам, застройщик должен был выложить круглую сумму. Вот эта сумма и представляет собой ренту, которую город берёт с желающих строить на его территории. Потом, после получения доступа к площадке, начиналось строительство, которое по тогдашним расценкам, ещё до падения цен на стройматериалы, тоже обходилось недёшево. И, наконец, третий компонент стоимости готовой продукции - сама прибыль застройщика, терять которую тоже никому не хочется. Эти три компонента стоимости строительной продукции не дают застройщикам возможности снижать цены, тем более что два из них - городская рента и стоимость самого строительства - уже оплачены, и деньги обратно ни от города, ни от подрядчиков не вернёшь. Говоря иначе, издержки, сформировавшиеся и оплаченные ещё по старым, докризисным ценам, не дают возможности гибко реагировать на изменение современного спроса. Но, кроме издержек, сформированных по старым ценам, на их стабильность влияет система финансирования строительства. Большая часть квартир распродаётся застройщиками ещё на стадии строительства. И к моменту ввода дома в эксплуатацию свободных квартир в нём практически не остаётся, поэтому маневрировать ценами застройщику трудно. То есть наиболее понятным вариантом поведения является придерживание квартир, а не продажа по падающим ценам, тем более что этих квартир немного. Упорство строительных компаний, не желающих терять деньги, поддерживается частными инвесторами, купившими квартиры тогда, когда цены были ещё высоки, и не желающими расставаться с ними за бесценок. Если инвестору есть на что жить, то он может спокойно сидеть на нераспроданных метрах и ждать, пока квартирный запас не удастся продать с прибылью. Квартиры от длительного хранения не портятся и могут приносить кое-какой доход от сдачи в аренду. Над инвесторами пока не каплет, торопиться с распродажей своих активов они не будут и сгонять цены на жильё не собираются.

Распродажа нам поможет

Таким образом, в результате совместных действий строительных компаний и частных инвесторов, не говоря уже о государственных расходах на инвестиционные цели, цены на жильё не показывают признаков сильного падения. Как долго будет продолжаться подобная ситуация, мы сможем узнать через месяц-другой. Скоро весна, и строителям надо будет выходить на новые площадки. А для этого им потребуются деньги, взять которые из внешних источников будет практически невозможно. Поэтому если российские строительные компании хотят и дальше поддерживать свою деятельность в прежних объёмах, то им придётся распродавать квартиры, находящиеся в их собственности в готовых домах. Если же строительные компании решат переждать кризис и сократят объёмы строительства, то тогда, конечно, с продажей готового жилья они торопиться не будут, и цены на него останутся стабильными, реагируя только на колебания курсов иностранных валют.

Григорий ГРИЦЕНКО, Полит.ру Печатается с сокращениями