Бизнес-класс упал в цене

Компания MACON Realty Group представила обзор первичного рынка жилой недвижимости Волгограда, а также отметила основные тенденции и перспективы рынка на ближайшее будущее. За минувший год цены на жилье в городе снизились на 24%. В дальнейшем компания прогнозирует незначительные колебания цен на этом рынке.

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в конце декабря 2009 года на первичном рынке многоэтажного жилого строительства (МЖС) Волгограда насчитывалось 46 объектов (общее количество квартир - 6,5 тыс.). В течение 2009 года прослеживался тренд к сокращению объёма рынка - общая жилая площадь новостроек Волгограда в конце декабря 2009 года составила 501,3 тыс. кв. м, что более чем на 10% ниже показателя, который был зафиксирован в начале 2009 года. Данный факт свидетельствует о преобладании вводимых в рассматриваемый период в эксплуатацию объектов над новыми проектами. Среди проектов, реализация которых началась в 2009 г., можно выделить три жилых комплекса (ЖК) в рамках комплексной застройки «Семь Ветров» (застройщик - ЗАО «Трансстрой»), два ЖК по ул. Бурейская (ООО «Антекс»), два ЖК по ул. Воздушной Армии (ООО «Бриг»). Подтверждением снижения девелоперской активности служит не только малое количество новых проектов, но и существенные объёмы объектов с перенесенными на более поздние сроки сдачи в эксплуатацию (их общая жилая площадь в конце декабря составила 280,5 тыс. кв. м), а также «замороженные» стройки (46 тыс. кв. м). Таким образом, общая жилая площадь новостроек Волгограда, темпы строительства которых в кризисный период не были снижены, в конце декабря 2009 года составила 174,8 тыс. кв. м (34,9% от общего объеёма первичного рынка). В Волгограде, по оценкам консультантов компании, доля бизнес-класса в конце декабря 2009 года составила 27,5% от общего объёма предложения. Остальной объём рынка в рассматриваемый период был сформирован объектами эконом-класса. К наиболее значимым строящимся объектам бизнес-класса можно отнести ЖК «Волгоград-Сити», «DOMINANT» и «Прибрежный», эконом-класса - ЖК «Олежкина Слобода», «Янтарный Город», «Снегири» и «Стрижи».

Наибольший объём МЖС на первичном рынке сконцентрирован в Дзержинском районе Волгограда, который в конце декабря 2009 года аккумулировал 42% от общего объёма предложения. Необходимо отметить, что в начале 2009 года к числу лидеров среди районов по количеству новостроек наряду с Дзержинским относился Советский. В течение года на его территории было введено в эксплуатацию значительное количество новостроек, к числу которых относятся «Ясная Поляна» (застройщик - ЗАО «Энерго-Ойл»), ряд жилых домов в рамках «Янтарного Города» (ОАО «Волгоградский завод железобетонных изделий 1») и т.д., в связи с чем доля Советского района к концу 2009 года в общем объеёме рынка сократилась в разы. Наименьшим количеством новостроек характеризуется Кировский район (в конце декабря 2009 года его доля на первичном рынке МЖС составила 1,6%), что сопряжено с его удаленностью от центра города, изношенностью или полным отсутствием инженерных коммуникаций, наличием существенного числа промышленных предприятий. В конце декабря 2009 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС Волгограда составила 39,6 тыс. руб. (минимальное значение - 26,4 тыс., максимальное - 80 тыс.), средневзвешенная - 40,1 тыс. руб. Наибольшему снижению цен в течение 2009 года были подвержены объекты, цена 1 кв. м в которых в разы превышала как их среднерыночное значение (преимущественно в бизнес-классе), так и платежеспособность потенциальных покупателей. Например, в ЖК «DOMINANT» бизнес-класса (застройщик - ООО «Квартстрой-ВГ») цена 1 кв. м в конце 2008 года варьировалась от 50 до 55 тыс. руб. На сегодняшний день она варьируется от 25,9 до 26,9 тыс. руб. Таким образом, цена 1 кв. м в данном объекте за 2009 г. упала практически в два раза. В ЖК «Волгоград-Сити» бизнес-класса (застройщик - ООО «Инвест Строй») в данный период цена 1 кв. м снизилась с 70-80 тыс. до 45 тыс. руб., т.е. на 40%. На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м в объектах бизнес-класса находится на уровне 45,6 тыс. руб. (+13,7% относительно среднерыночного значения), эконом-класса - 35,9 тыс. руб. (-10,5%). Практически все девелоперы Волгограда на сегодняшний день готовы идти на ещё большее снижение декларируемой ими цены, но размер дисконта оговаривается в индивидуальном порядке. Число тех из них, которые открыто предоставляли различного рода скидки и бонусы, в конце декабря 2009 года было единично. Например, компания ООО «Винсон», которая строит ЖК «Петрович», в конце 2009 г. при покупке четырехкомнатной квартиры предоставляла дизайн-проект в подарок. Начало 2009 года (с января по март) на первичном рынке МЖС Волгограда сопровождалось «околонулевыми» продажами. Лишь с середины марта по май 2009 года начал прослеживаться рост спроса, сопряженный с традиционным всплеском активности потенциальных покупателей. На смену ему с июня по конец августа 2009 года пришло затишье спроса (летнее время года как в кризисный, так и в докризисный период характеризовалось низкой покупательской активностью).

Увеличение количества сделок было зафиксировано с середины августа 2009 года и продолжалось вплоть до начала ноября 2009 года, после чего объём платежеспособного спроса стал постепенно сокращаться (зимний период - время традиционного затишья покупательской активности). Однако его уровень на сегодняшний день нельзя оценить как нулевой - существенное снижение цен девелоперами Волгограда в течение 2009 года увеличило объём платежеспособного спроса и, как следствие, обеспечило рост количества сделок в осенний период 2009 года и их лишь незначительное снижение к концу 2009 года (спрос на сегодняшний день, по сравнению с сентябрем 2008 года, ниже на 80%). Кризис существенно снизил платежеспособность потенциальных покупателей, в связи с чем произошла переориентация спроса, во-первых, на жилье по более низкой цене за 1 кв. м. Во-вторых, на малые площади 1- и 2-комнатных квартир (тренд сопряжён с тем, что площадь квартиры прямо пропорциональна общему бюджету её покупки). В-третьих, на объекты с самыми скорыми сроками сдачи в эксплуатацию (на сегодняшний день покупка квартиры сопряжена исключительно с целью улучшения жилищных условий, расселения и т. п., а инвестиционного спроса нет, в связи с чем степень готовности объекта МЖС играет немаловажную роль).

Востребованность квартир малых площадей, в частности квартир-студий, подтверждается, в первую очередь, их темпами продаж. Например, в ЖК «Снегири» изначально были запроектированы 4-комнатные квартиры. Однако ввиду отсутствия спроса на них девелопером проекта было принято решение о перепроектировке с 1 по 5 этажи каждая 4-комнатная квартира была разбита на одну 3-комнатную квартиру и 2 квартиры-студии (их площадь 29,60 и 30,46 кв. м). Мера оказалась верной, все 20 квартир-студий, которые были предусмотрены в рамках проекта, на сегодняшний день уже реализованы по цене 1,2 млн руб. По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, первичному рынку МЖС Волгограда в ближайшее время будут присущи следующие тенденции:

- отсутствие новых проектов. Возможно лишь появление единичных ЖД в рамках возводимых ранее проектов и возобновление строительных работ на замороженных площадках - например, в ЖК «Бухта Радости»;

- перенос сроков сдачи в эксплуатацию некоторых проектов, строительство которых планируется завершить в конце 2009 г., на более поздний период (преимущественно на 1 квартал 2010 г.);

- сокращение объеёма возводимого жилья - на конец 2009 г. - 1 квартал 2010 г., запланирован ввод 18,3% от общей жилой площади новостроек;

- незначительные колебания цен, которые к концу 1 квартала 2010 г. могут составить до 3-5% от показателя, который зафиксирован на сегодняшний день. (volpromex.ru)