2009 год: чего ждать от цен на жильё?

Цены на первичном рынке жилой недвижимости ЮФО продолжают снижаться. К таким выводам пришли эксперты MACON Realty Group в ходе аналитического исследования рынка.

По сравнению с октябрём 2008 г., в Краснодаре и Ростове-на-Дону они упали на 6-7%, в Волгограде, Астрахани и Анапе - на 1,5-3%. Самая тяжёлая ситуация в Сочи, где квартиру уже можно купить с дисконтом до 30%. Прогноз на 1-й квартал 2009 года без изменений: ситуация на рынках жилой недвижимости городов ЮФО будет ухудшаться. От кризиса больше всего страдают наиболее развитые рынки городов, где заявлено и начато строительство большого количества объектов, финансирование которых во время кризиса оказалось «невозможным», а спрос - «отложенным». Консультанты MACON Realty Group прогнозируют уровень цен на конец 1-го квартала 2009 года

(см. таблицу)

* по отношению к октябрю 2008 года;

** фактическое изменение рассчитывалось исходя из текущего средневзвешенного уровня цен на рынке, которое рассчитывается на основе цен и скидок, декларируемых застройщиками; при учёте индивидуальных скидок, предоставляемых застройщиками, фактическое изменение цен находится на уровне 30%;

*** по отношению к октябрю 2008 года..

Ростов-на-Дону

На первичном рынке города спрос упал более чем на 80%. Среднее количество сделок в месяц на первичном рынке города составляет около 80-100, в то время как ранее (до мирового финансового кризиса) - около 500. В ближайшей перспективе ожидается приостановка строительства ряда объектов жилой недвижимости. Так, компания ООО «Центр» заявила о переносе сроков сдачи ЖК «Восточная Сказка» с 2009-го на 2010 год. По предварительным прогнозам, это начало тенденции. Около 55% строящихся объектов было запланировано к сдаче, начиная со 2-го квартала 2009 года. Ответной реакцией строительных компаний на сложившиеся на рынке условия стало снижение цен, которое направлено на повышение покупательской активности. Ряд застройщиков в декабре снизили цены на свои объекты более чем на 10%.

Волгоград

Возведение большинства объектов, находящихся на начальных стадиях строительства, приостановлено, а объектов, находящихся на стадии возведения каркаса и близких к сроку сдачи в эксплуатацию, ведётся значительно более низкими темпами. В ноябре количество сделок по сравнению с летом (традиционным периодом «затишья») сократилось на 7080% до 40-50 квартир на первичном рынке в месяц. Консультанты компании MACON Realty Group завершили работу над подготовкой исследования «Перспективы развития жилой недвижимости г. Волгограда». Анализ показал, что в случае продолжения кризисных явлений рынок жилья в городе ждут серьёзные потрясения, а их глубина зависит от стратегии поведения застройщиков и государства. При пессимистичном сценарии развития за 2009-2010 гг. в городе не будут введены около 250 тыс. кв. м жилья, проекты будут заморожены, а часть девелоперских компаний обанкротится. Обеспечить стабильность на первичном рынке жилой недвижимости, свести к минимуму вероятность заморозки реализуемых проектов и сохранить строительный комплекс города можно в случае снижения застройщиками уровня цен на строящиеся объекты на 20%. При этом в течение двух лет государством или банковскими структурами должна быть оказана помощь девелоперам в размере не менее 3 млрд руб.

Сочи

Застройщики в Сочи готовы в индивидуальном порядке снижать цены на 20-35%, что, в первую очередь, связано с дефицитом средств, необходимых на сохранение темпов строительства. Существует практика предоставления скидок и бонусов, к числу которых относятся бесплатные машиноместо, дизайн-проект или отделка квартиры. Но эти меры не влияют на увеличение покупательской активности, следствием чего уже сейчас является продление сроков объектов, к числу которых относятся ЖК «Новая Александрия» (застройщик - ООО «Ива», срок сдачи перенесён с 2008-го на 2009 год), ЖК «Дом у Дендрария» (застройщик - ЗАО «Строительное объединение «М-ИНДУСТРИЯ», срок сдачи перенесён с 2008-го на 2009 год) и другие. Все проекты, находящиеся на начальных стадиях, «заморожены».

Краснодар

В Краснодаре некоторые застройщики пересматривают объёмы площадей в планируемых к строительству комплексах, а также классность жилья. Так, корпорация «Девелопмент-Юг» вместо запланированного ранее «стандартного» жилья начала строительство однокомнатных квартир-студий в формате smart (площадью от 23,2 до 27,7 кв. м при уровне цен от 1,3 до 1,68 млн руб.). За несколько месяцев кризиса произошла существенная корректировка спроса по срокам сдачи объектов. Так, продажи осуществляются в домах со скорым сроком сдачи. И, несмотря на снизившийся уровень цен/скидки в объектах, которые находятся на начальной стадии строительства, активности покупателей по этим объектам не наблюдается. «Заморозки» строительства домов нет, но практически у всех застройщиков снижены темпы строительства.

Астрахань

Выжидательная позиция покупателей в условиях возможного снижения цен и практически полное отсутствие выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке (доля ипотеки до кризиса около 35%) негативно сказались на темпах продаж (спрос снизился на 40-50%). Негативное влияние на темпы и объёмы строительства оказывает не только дисбаланс спроса и предложения, но и дефицит оформленных и обеспеченных инфраструктурой земельных участков, недостаточной развитости кредитно-финансовых механизмов и других причин. Объём ввода жилья в г. Астрахани в январе-ноябре 2008 г. на 49% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В период с конца 2008-го по 2009 г. в эксплуатацию должно быть введено 80% от общего объёма строительства, при этом риск замораживания строительства данных домов невелик, так как объекты находятся в высокой степени готовности. Переносы сроков сдачи в эксплуатацию преимущественно коснутся тех объектов, которые находятся на начальных стадиях строительства (20% объектов).

Комментарий

Руководитель ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» Сергей Казанцев:

- Многие откладывают покупку квартиры или офиса, ожидая падения цен. Такой взгляд на ситуацию невыгоден покупателю. Застройщик вынужден будет остановить строительство только тогда, когда будут израсходованы все ресурсы. А у крупных компаний они весьма серьёзные. Поэтому, если даже все покупатели застынут в ожидании обвала цен, застройщики доведут до конца строительство своих объектов. Только цена будет несравнима с той, что предлагается сейчас. Например, в «Квартстрое» сегодня можно купить недвижимость по 33 тыс. руб. за кв. м. Это стало возможным благодаря снижению цен на материалы и услуги. Но это временное явление. Те, кто это понимает, пользуются ситуацией: уже в январе у нас оформлено несколько сделок. Так что оснований для остановки строительства и снижения цен ниже рентабельности нет. Однако когда ситуация стабилизируется, спрос столкнётся с недостатком предложения, что послужит стимулом к росту цен. А рост неизбежен, так как в Волгограде и до кризиса спрос доминировал над предложением, что продолжается сейчас и обострится в скором будущем.

Ольга БЕЛОВА, 34metra.ru, публикуется в сокращении