13 Июня 2011 | Последнее обновление - 14.21 | www.dp-volgograd.ru

 

Главная

Свежий выпуск

Особый взгляд

Региональная политика

Политэкономия

Общество

Блогосфера

Последняя страница

О газете "Деловое Поволжье"

��нформация о газете

��стория

Архив газеты

Бизнес сообщество

Деловая Россия

ОАО "ГК"Москва"

Устав ОАО "ГК "Москва"

Сообщение об утверждении годового отчёта ОАО "ГК "Москва"

Годовая бухгалтерская отчётность

Банковские реквизиты

��нформация ОАО "Деловое Поволжье"

Устав ОАО "Деловое поволжье"

Текст годового отчёта

Годовая бухгалтерская отчётность

Реклама

Реклама в газете

Реклама на портале

Подписка

Бумажная версия

Электронная версия

Контакты


Дело первоэтажной важности

Несмотря на растущий рынок специализированной коммерческой недвижимости, спрос на первые этажи жилых зданий остаётся стабильно высоким. Выкупленные квартиры после оформления необходимых документов могут стать дополнительным офисом банка, небольшим магазином или кафе - если соседи не помешают.

Фактор места

- Ещё недавно первые этажи не пользовались особым спросом, но сейчас всё изменилось, - рассказывает риэлтор агентства недвижимости «ОНИКС-К» Наталья Мещерякова. - Часто бывает, что владельцы таких квартир вообще отказываются продавать их под жильё - только под офис. На Семи ветрах 2-комнатная квартира на втором этаже стоит 2,5-2,7 млн рублей, а на первом в этом же доме - 3,2, а то и 3,5 млн рублей. Трёхкомнатная стоит порядка 5 млн. В центре - к примеру, на улице Чуйкова - такие деньги просят за «двушку». Если у клиентов есть деньги, они стараются брать в центре: там остались свободные места, но зато и цены меняются чуть ли не каждый месяц. Также популярны квартиры в Ворошиловском и Краснооктябрьском районах. В общем объёме сделок с жилой недвижимостью количество таких квартир невелико - менее 10%, поэтому никто из опрошенных «ДП» риэлторов не намерен специализироваться только на этом секторе. Однако в случае удачного завершения сделки комиссионные риэлтора гораздо выше, чем при работе с обычным жильём. К тому же редко кому из потенциальных покупателей нужна только одна квартира, обычно под офис или магазин покупаются как минимум две-три соседние. В этом случае риэлтору далеко не всегда удается договориться со всеми владельцами.

- Некоторые жильцы и слышать не хотят о том, чтобы их квартира превратилась в магазин или офис, - говорит Наталья Мещерякова. - Другие неоправданно завышают цену, выставляют немыслимые условия, а третьи соглашаются лишь на аренду: если сдавать квартиру под жильё, собственник может получать 6-8 тыс. рублей ежемесячно, а если под офис - 15-20 тыс. Но будущий собственник не слишком заинтересован в сделке, если часть помещений будет принадлежать ему лично, а часть придётся у кого-то арендовать - мало ли, какие вопросы могут возникнуть в будущем. В том, что спрос на первые этажи поддерживается именно желанием предпринимателей иметь недвижимость в собственности, а не арендовать её, к примеру, в торгово-офисных центрах, уверена и председатель правления областной общественной организации «Волгоградский центр защиты и развития бизнеса «Дело» Татьяна Шибченко.

- Несмотря на рост предложений, многие предприниматели по-прежнему считают, что владеть собственностью лучше, чем арендовать её, - уверена она. - Аренда - это постоянные расходы, которые отражаются на себестоимости продукции, а собственная недвижимость - это дополнительный плюс, например, при получении кредита в банке. Конечно, кто-то будет переключаться на офисные центры, но большинству бизнесменов нужны именно торговые точки - на первых этажах, на проходных маршрутах, рядом с остановками. Единственная проблема - как правило, рядом с такими объектами, особенно в центре города, очень проблематично найти место для парковки. При строительстве торгово-офисных зданий наличие стоянки для автомобилей сотрудников и клиентов предусматривается ещё на стадии проектирования объекта, но далеко не всех устраивает само месторасположение таких комплексов.

- Мы предпочли бы работать в обычных офисных центрах, - говорит вице-президент ОАО КБ «Русский Южный банк» Людмила Филатова. - Но на так называемых «красных линиях» их очень мало, поэтому для расширения сети наших допофисов часто приходится покупать квартиры на первых этажах жилых домов и решать все проблемы, возникающие в связи с этим.

Фактор времени

До недавнего времени процесс перевода жилых помещений в нежилые занимал немало времени. Татьяна Шибченко вспоминает об одном предпринимателе, который хотел открыть в Ворошиловском районе магазин по торговле мотозапчастями, выкупив несколько соседних квартир на первом этаже жилого дома, и почти два года обивал пороги чиновничьих кабинетов. Даже, говорит, был готов заплатить дополнительно, лишь бы побыстрее всё оформили. Вопрос особенно затягивался при необходимости внутренней перепланировки и выделения хотя бы небольшого земельного участка, например, под крыльцо при выходе. С тех пор, признается Наталья Мещерякова, большинство волгоградских риэлторов стараются убедить своих клиентов приобретать готовые офисные помещения, ведь сейчас многие дома уже строятся с нежилыми первыми этажами. Но далеко не всех это устраивает - особенно если успех бизнеса зависит от того, насколько офис или торговая точка окажутся близкими к людям. Сейчас чиновники принимают решения гораздо быстрее, не в последнюю очередь благодаря утвержденному постановлению администрации г. Волгограда 540. В нём определён перечень документов, которые необходимо предоставить в межведомственную комиссию, существующую при администрации каждого района.

- В состав комиссии входят председатель - заместитель главы района, курирующий строительство и ЖКХ, представитель городского комитета по архитектуре и градостроительству, представители БТИ, областного Госстройнадзора и МУП ЖКХ района, а также юрист, рассказала «ДП» секретарь межведомственной комиссии администрации Центрального района Людмила Шохолова. - Члены комиссии изучают представленные документы, и, если нет замечаний, готовится постановление. С момента получения пакета документов до вынесения постановления проходит не более 45 дней, сроки проверяет прокуратура. Если у кого-то из членов комиссии есть замечания, у обратившегося есть возможность либо внести изменения в течение 45 дней, либо выйти на комиссию ещё раз, после доработки проекта и устранения замечаний. Отказываем редко.

Чаще всего замечания касаются внешнего вида переделываемой квартиры - громоздкие конструкции на входе, предупреждает Людмила Шохолова, комиссией не приветствуются. В Центральном районе существуют особые требования к благоустройству. Скоро к этому будут обязывать и официально утверждённые гордумой городские регламенты по благоустройству. Да и без заключения научно-производственного центра по охране памятников архитектуры комитета по культуре администрации области превратить квартиру в историческом центре Волгограда в бутик или офис тоже не получится. Но 45 дней - это лишь срок рассмотрения документов; их сбор и получение необходимых подписей - процесс куда более долгий. Причём долгим он будет и для начинающего предпринимателя, открывающего первый магазин, и для крупного банка, обустраивающего свой офис. В таких случаях практически всегда требуется или перепланировка, затрагивающая несущие конструкции, или выделение дополнительного земельного участка. По словам Натальи Мещеряковой, только процесс межевания может занять от четырёх месяцев до года.

- В этом главная проблема, с которой сталкиваются желающие перевести жилые помещения в нежилые, - подтверждает Т. Шибченко. - Вроде бы порядок утверждён, действует принцип одного окна, но из-за того, что разрешение на перевод даёт не только муниципалитет, но и региональные, и федеральные структуры, процесс очень затягивается. Мы сейчас помогаем предпринимательнице, которая взяла кредит в банке и выкупила квартиру на первом этаже под магазин. Она не может оформить разрешение на обустройство отдельного входа, а с банком расплачиваться всё равно надо. По словам президента Коллегии адвокатов Волгоградской области Павла Казачёнка, если чиновники неоправданно затягивают сроки выдачи разрешений или требуют документы, не входящие в официальный перечень, можно обжаловать эти действия в суде. Порой хватает одного упоминания о том, что предприниматель намерен обратиться к адвокату, как все вопросы волшебным образом решаются. Но общее количество таких дел, по словам адвоката, по-прежнему весьма велико.

Человеческий фактор

Часто бывает, что чиновники, запрашивая дополнительные документы, страхуются на случай возможных будущих неприятностей - формально это не выходит за рамки общих положений Жилищного кодекса. Список таких дополнительных бумаг разнится в зависимости от районов. Так, в Ворошиловском попросят справку-копию лицевого счёта - в подтверждение того, что в переводимой квартире никто не прописан, а в Центральном - если квартира была приобретена по ипотеке - могут потребовать согласие банка, выдавшего кредит. В любом случае, уверен П. Казачёнок, эти требования не могут служить основанием для затягивания дела и уж тем более для отказа в переводе квартиры в нежилое помещение. Гораздо важнее заручиться поддержкой жильцов того дома, в котором выкупаются квартиры. И хотя по Жилищному кодексу их согласие требуется только в случае масштабных переделок и серьёзной реконструкции здания, большинство бизнесменов предпочитают с жильцами договариваться по-хорошему.

- Мы смогли открыться только после вступления в силу новой редакции Жилищного кодекса, - рассказала «ДП» генеральный директор кафе «Белладжио» Ольга Машенцева. - Постепенно отношения с жильцами наладились, и примерно половина из них нас поддерживает. Мы многое сделали - и фасад отремонтировали, и железные двери в подъездах поставили. Но кое-кто из соседей по-прежнему недоволен. И с местным ТСЖ отношения не идеальные.

- Когда мы занимались реконструкцией центрального офиса на улице Гагарина, специалисты Центра по работе с населением районной администрации обошли всех жильцов дома, - делится воспоминаниями Л. Филатова. - Некоторые соглашались просто так, другие - с условиями. Но как только началась реконструкция, потекли жалобщики. Многое мы сделали - сначала отремонтировали подъезды, в благоустройство двора с детским городком вложили значительную сумму, домофоны поставили, весной клумбы будем разбивать. Но потом на нас попытались возложить чуть ли не все функции ДЕЗа. Кто-то говорил, что у них в квартирах трещины появились в стенах из-за нашей реконструкции - хотя до её начала по всему дому прошла специальная комиссия, а кто-то цены на покупку назначал нереальные. Но мы с каждым предпочитаем договариваться.

КСТАТИ:

Исторически первые этажи зданий редко когда предназначались для жилья. И европейские негоцианты, и российские купцы предпочитали использовать их для торговли и селились над своими магазинами и лабазами. В ХХ веке на капиталистическом Западе традиция сохранилась, в России же победившая революция сурово отнеслась к частному предпринимательству. Количество магазинов определялось постановлениями партии и правительства, а квартиры на первых этажах, казалось, навсегда останутся просто квартирами. Новое время - новый тренд, точнее, возрождение старого. Первый этаж жилого дома, стоящего в удачном месте, - например, в историческом центре города или рядом с остановкой общественного транспорта - объект, привлекательный для бизнеса во всех смыслах.

Совет от П. Казаченка:

Если не тревожить соседей не получается, придётся заручиться поддержкой всех собственников, и, соответственно, собрать подписи всех жильцов, проживающих в квартире, - так как собственность может быть долевая. Тогда в будущем проблем будет меньше - да и решить их, если возникнут, можно дешевле.

Антон БОРЦОВ


Вернуться
 

версия для печати

Авторизация пользователей

Пользователь:

Пароль:

Регистрация
Забыли пароль?



Голосование


Я выбираю Волгоград. За что?
Волга, рыба, раки, охота
Женщины, конечно
Брошу все и уеду... в Урюпинск, Москву, Рио-де-Жанейро
Это не я, это он меня выбрал

Деловое Поволжье. 2011 год.
Использование информации с ресурса невозможно без письменного разрешения администрации