13 Июня 2011 | Последнее обновление - 14.21 | www.dp-volgograd.ru

 

Главная

Свежий выпуск

Особый взгляд

Региональная политика

Политэкономия

Общество

Блогосфера

Последняя страница

О газете "Деловое Поволжье"

��нформация о газете

��стория

Архив газеты

Бизнес сообщество

Деловая Россия

ОАО "ГК"Москва"

Устав ОАО "ГК "Москва"

Сообщение об утверждении годового отчёта ОАО "ГК "Москва"

Годовая бухгалтерская отчётность

Банковские реквизиты

��нформация ОАО "Деловое Поволжье"

Устав ОАО "Деловое поволжье"

Текст годового отчёта

Годовая бухгалтерская отчётность

Реклама

Реклама в газете

Реклама на портале

Подписка

Бумажная версия

Электронная версия

Контакты


Девелоперы в особо крупных размерах

В 2007 году цены на новое жильё в Волгограде росли темпами никак не меньшими, чем в рекордном 2006 году, по разным оценкам, на 35-50%. И наметившаяся пять лет назад тенденция к увеличению объёмов ввода жилья ситуацию никак не спасла. В Волгограде строят пока меньше, чем надо городу и горожанам. И всё же именно в 2007 году появились предпосылки к изменению ситуации на первичном рынке недвижимости. Начиная с весны, после полуторалетнего перерыва, волгоградская мэрия возобновила земельные аукционы. И в том числе их итоги показали - количество инвесторов, желающих вложить деньги в строительство жилья в Волгограде, растёт и будет расти дальше. Вопрос в том, чтобы росло и их качество, их ресурсная база.

Психологический рубеж взят

По данным фонда «Институт экономических и социальных исследований», по состоянию на конец 2006 года 44% волгоградских семей нуждались в улучшении жилищных условий. Аналитики вывели прогнозный объём спроса на жильё в 2007-2009 годах - 1,4 млн квадратных метров, по 450 тыс. кв. метров в год. Эксперты «ДП» тоже говорят о том, что только ежегодный и планомерный ввод именно такого количества жилья позволит затормозить (но не остановить) дикий, по их же словам, рост цен на жильё. Если так, то в 2007 году Волгоград пересёк психологический рубеж - в городе впервые за последние годы сдали 400 тыс. квадратных метров жилья. И в следующем году рассчитывают на 420 тыс. кв. метров.

В середине 2006 и летом 2007 года «ДП» уже обращалось к теме дефицита на рынке первичного жилья Волгограда. Главный вывод этих материалов («Семь лет в режиме ожидания» и «Одного не может понять наш город») на протяжении ряда лет на волгоградском рынке жилья спрос существенно превышает предложение. Ситуацию усугубляют постоянные смены городской власти, правил её игры и полуторагодовалый застой в выделении з емельных участков. В таких условиях эксперты «ДП» прогнозировали дальнейший рост цен на жильё Волгограда, который не замедлил себя ждать. В середине 2007 года было очевидно - ситуация не выправляется. Строители достраивают объекты на участках, полученных до ноября 2005 года, а новых земель им не отводят. Нацпроект «Доступное и комфортное жильё» ситуации не меняет. На тот момент две волгоградские фирмы - «Евродом» и «Мегастрой», имевшие большие участки под застройку, только начали собирать документы для вхождения в программу Росстроя. Лето и осень они потратили на то, чтобы получить гарантии софинансирования из регионального и местного бюджетов. И только сегодня, по информации городского комитета по градостроительству и архитектуре, приступили к изучению техусловий на свои площадки в Советском и Дзержинском районах и к разработке проектной документации. А цены на жильё продолжали расти - по разным оценкам, от 30 до 50% за 2007 год. Например, квартиры в жилом комплексе «Красная усадьба» выросли за год на 66% -с 24 тыс. рублей за метр в октябре 2006 года до 40 тыс. рублей в октябре 2007 года. Квартиры в доме ЖБИ 1 по ул. Шекснинской Дзержинского района подорожали за полгода на 20% - с 30 тыс. до 36 тыс. рублей за метр. Директор по развитию компании «Пересвет-регион-Волгоград» Эдвин Петров, выступая на осенней конференции «Недвижимость регионов России», иллюстрировал рост цен на примере объекта «Голубой топаз» в Ворошиловском районе: «Мы начали продавать квартиры в сентябре 2006 года - по 28Pтыс. рублей за метр. Этой осенью цена продажи составила уже 42,3 тыс. рублей». Директор агентства недвижимости «Оникс-Н» Галина Каракетова увидела в 2007 году два основных ценовых всплеска: «В начале года ситуацию подстёгивала растущая бурными темпами ипотека. Но потом под воздействием кризиса на международных финансовых рынках объёмы ипотеки сократились, и рынок на это отреагировал. Но спрос, а значит, и цены, выросли ещё под конец года - традиционное увеличение количества сделок на рынке недвижимости перед новым годом подхлестнули разговоры о скорой деноминации».

Стабилизации цен наши эксперты не предвидят и в будущем. Эдвин Петров говорит, что в Волгограде избыточный спрос ещё долго будет давить на недостаточное предложение. Галина Каракетова уверена, что ипотека тоже отыграет своё. К тому же в следующем, 2009 году Волгоград ожидает резкое падение объёмов ввода нового жилья - придёт пора вводить так и не построенные дома на невыделенных земельных участках. И всё же окончание 2007 года вызвало у участников рынка недвижимости осторожный оптимизм. Во-первых, был выполнен ещё в октябре казавшийся слишком смелым прогноз о 400 тыс. кв. метрах построенного жилья. Во-вторых, весной 2007 года мэрия возобновила наконец аукционы по продаже права аренды земельных участков под строительство.

Голая арифметика и чистая экономика

С молотка в 2007 году была продана аренда нескольких земельных участков - в Красноармейском и Советском районах города. Спрос на землю под жилое строительство оказался даже выше ожидаемого - план по доходам от продажи земли с аукционов составлял 75 млн рублей, а собрали - 102 млн. Заместитель председателя городского комитета по градостроительству и архитектуре Андрей Нестеренко рассказывает:

- Наш комитет приступил к этой работе в ноябре 2007 года. Мы провели торги два раза. Участки в посёлке Максима Горького Советского района пока своих арендаторов не нашли, и во 2-м квартале этого года мы выставим их ещё раз. Зато вторые торги, в декабре, прошли очень удачно. На аукцион выставлялись: участок под малоэтажную застройку по ул. Хабаровской в Красноармейском районе и завершение застройки по ул. Пролетарской. Первый участок при стартовой цене в 1,5 млн рублей ушёл за 13 млн, второй выставлялся за 17 млн - ушёл за 37 млн рублей. В комитете сегодня готовят документы к следующим торгам. В 1-м квартале 2008 года на аукцион вынесут участок для второго этапа застройки по ул. Родниковой в Советском районе площадью в 70 гектаров. Две смежные площадки готовятся на проспекте Жукова в 122-м микрорайоне. Полностью спланированы кварталы 415-416 в Тракторозаводском районе. Но там есть права собственности третьих лиц, поэтому эта территория будет выведена на торги отдельными пятью-семью лотами. Стартовавшие аукционы неизбежно потребуют времени на отладку внутренних механизмов. Так, два застройщика - ОАО «ВЗ ЖБИ 1» и ООО «ЖБИК-Строй», которые летом 2007 года приобрели права аренды на соседние участки по ул. Фадеева в Красноармейском районе, уже столкнулись с рядом проблем. Директор ООО «ЖБИК-Строй» Леонид Курдюмов рассказывает:

- Важный момент, о котором власти должны предупреждать инвестора до аукциона - что будем строить. Мы после аукциона заказали проект планировки территории застройки для согласования с городом. Проектный МУП нарисовал эскизное предложение, при котором терялось до 30% планируемой нами жилой застройки. У города свои аргументы: должно быть красиво и уникально, потому что набережная Красноармейска - знаковое для города место. Но мы-то свою экономику до аукциона просчитывали - сколько нам нужно квадратных метров построить, чтобы окупить вложения. С теми же и даже большими проблемами столкнулись и в «ВЗ ЖБИ 1». Заместитель генерального директора Юрий Груздо добавляет: «В идеале в пакете документов, который потенциальный инвестор видит перед аукционом, должны быть представлены все технические условия, все точки подключения сетей, чтобы нормальную экономику проекта можно было посчитать. У нас по итогам летних аукционов получилось совсем не так. Да ещё в ответ на представленные нами эскизы городские власти заявили, что типовой проект жилья здесь не подойдёт - нужен индивидуальный. И попросили на двух этажах одного из будущих домов детский сад построить и городу передать - о чём предварительно вообще речи не было. Это же всю экономику меняет. Если бы мы знали про такое обременение, то может, и не пошли бы на аукцион».

Андрей Нестеренко выдвигает свою версию:

- Комитет по строительству и архитектуре подхватил эту работу с ноября прошлого года - у упразднённого мэром города комитета по инвестициям. Я могу отвечать только за аукционы, которые проводили мы. На них были представлены документы, исключающие появление таких разногласий. Инвесторы ещё до аукциона могли ознакомиться с техусловиями на присоединение к сетям, увидеть цену вопроса, которую прибрасывали наши специалисты. А после победы на аукционе инвесторы могли вернуться к этим техусловиям и отработать их и даже пересмотреть. И мы как мэрия готовы к таким изменениям, если они укладываются в градостроительные регламенты. Второй блок вопросов, относительно того, что строить, разрешает градостроительный план территории. И он тоже был в пакете документов для аукциона. В градостроительном плане отражены рамочные условия будущей застройки - плотность, этажность, потребность в социальной инфраструктуре. Я согласен с инвесторами: красота - субстанция субъективная. А в градостроительном плане - голая арифметика, ясная и понятная.

Канализация с Луны

По итогам двух месяцев работы по подготовке и проведению аукционов А. Нестеренко делает вывод: будущее у первичного рынка жилья в Волгограде не катастрофическое и даже не критическое. Планомерная работа по подготовке и проведению земельных торгов постепенно выведет рынок недвижимости города из стагнации. Нет особых проблем с финансированием процедуры формирования земельных участков «это не те деньги, чтобы о них говорить, и в бюджете они заложены». Есть только одно, но трудноразрешимое препятствие на этом пути - нехватка участков под комплексную застройку. «Земли свободные есть, - говорит чиновник, - но коммунальная инфраструктура там неподъёмная, не за что даже зацепиться, надо тянуть её с нуля. Это такие деньги, что даже страшно. В мэрию на переговоры, знаю, приезжают серьёзные компании, с известными на всю Россию именами, хотят строить в Волгограде - но даже им пока не под силу взять на себя такой груз».

Есть у города на примете несколько перспективных площадок - но прежде чем строить на них, надо провести сложнейшую процедуру перезонирования территории. Андрей Нестеренко приводит два примера. Для площадки «Междуречье» (190 гектаров земли в Дубовой балке, за Ангарским) даже разработан проект планировки. Но эта территория относится к городским лесам, и по новому Лесному кодексу РФ вопрос её перезонирования можно решить лишь на уровне Госдумы РФ. И вторая площадка - на территории радиоцентра в Советском районе. Там стоят радиотрансляционные мачты, которые принадлежат федеральным службам. Городские власти предлагали им проработать вопрос отвода земель, но пока, по словам А. Нестеренко, ничего не вырисовывается. В комплексной застройке заинтересован и город, и девелоперы, и застройщики. Юрий Груздо говорит: «Если разом строить 20 домов, то можно канализацию хоть с Луны тянуть. Я считаю, в городе есть немало мест, где можно строить. У ЖБИ 1, например, не было ни одной простой площадки. Вот в Красноармейске мы строили на участке, от которого другие строители отказывались, - на нём не было нормальной коммунальной инфраструктуры, зато были здания под снос. Мы там сделали нормальный красивый микрорайон. Люди теперь оттуда уезжать не хотят, и в последнем доме, который мы сейчас строим, прикупают квартиры. Второй участок, благоустройством которого мы гордимся, - возле госуниверситета в Советском районе. А что там до этого было -гаражи да мусорка. Два миллиона рублей, чтобы ликвидировать свалку; но сделали же». Инвесторы и строители также рассчитывают на то, что у города найдётся политическая воля сформировать муниципальную программу расселения ветхого жилья, подобную тем, которые уже реализуются в других крупных городах. Инвесторы называют привлекательные с этой точки зрения площадки - Дар-гора, проспект Жукова, ул. Кузнецкая, где преобладает частный сектор.

Как девушке замуж выходить

Только в 2007 году жилые дома и комплексы в Волгограде сдали 22 застройщика. А если посмотреть на строящиеся объекты - игроков на первичном рынке жилья Волгограда значительно больше. Несмотря на внутренние и внешние ограничения, административные барьеры и рост цен на стройматериалы, этот бизнес остаётся очень привлекательным для инвесторов - рентабельность на нём уж никак не меньше 50%. Леонид Курдюмов отмечает: «Ситуация, особенно за последний год, стала лучше. Денег на строительном рынке стало больше, активизировались частные инвесторы, банки. Все хотят строиться».

Но новые условия рождают новые требования к рынку. Освоение новых площадок, на которых коммуналку надо будет поднимать с нуля, выльется в инвестиции на уровне нескольких миллиардов рублей. Это неизбежно приведёт к появлению девелоперов в особо крупных размерах. Они могут прийти из других городов, развернуться как федеральные сети, слиться или объединиться с местными игроками или даже быть созданы на основе волгоградских компаний. Андрей Нестеренко считает, что рано или поздно на строительном рынке Волгограда сложится многоуровневая система, и уверен, что места в ней хватит всем:

- Тот же Нью-Йорк застраивают две компании, а все Штаты - пять. И у нас игроки такого масштаба появятся. И по большому счёту всё равно будет, откуда они родом - из Москвы, Питера или Екатеринбурга. Дело не в прописке и не в названии, а в степени ответственности. Тот же волгоградский завод «ЖБИ 1» идёт к этой роли семимильными шагами, и у него есть всё, чтобы стать девелопером такого ранга. Крупные игроки будут покупать у города территории для комплексной застройки, осуществлять развитие этих территорий, распределять их частями между застройщиками и нести ответственность перед городом за их освоение. Московские компании уже давно ведут застройку Волгограда - пока больше точечную, чем комплексную. О скором приходе других монстров - таких как «Синара-групп» и «Ренова» - в строительную отрасль города в мэрии тоже неоднократно заявляли. При этом большинство из этих компаний предпочитают позиционировать себя не чужестранцами, а филиалами федеральных сетей. «Мы не московская компания, а федеральный холдинг, - объясняет руководитель отдела продаж компании «Квартстрой-ВГ» (жилые комплексы «Адмирал-Таун» и «DOMINANT») Евгения Красильникова. - Мы работаем в Волгограде, Москве, Нижнем Новгороде и Алматы - реализуем проекты жилой и коммерческой недвижимости. За качество своего строительства отвечаем, ведь нами используются самые современные технологии. Материальные и финансовые ресурсы позволяют нам производить собственный бетон, закупать импортное оборудование, привлекать к проектам иностранных специалистов».

Волгоградские риэлторы тем не менее сформировали список претензий к москвичам - порой они действительно играют на повышение цен, строят квартиры лишней метражности, которые плохо продаются, отделку делают хуже, чем местные застройщики, а цену выставляют выше. Например, Галина Каракетова видит в приходе крупных неместных игроков не только объективные плюсы, но и минусы для волгоградского стройбизнеса:

- Цены на будущих аукционах, похоже, будут такими, что местные застройщики, мелкие и средние, их не поднимут. В городе останутся игроки из той же Москвы. И тогда мы можем получить воронежский вариант, куда москвичи пришли раньше. Мы сами видели - стоят там три панельных девятиэтажки, построенных московскими компаниями. Квартиры неплохие, с отделкой, но проданы лишь по 1-2 на подъезд. Потому что москвичи строят на свои, а не на кредитные деньги, и могут с реализацией подождать, выставить такую цену, которую им хочется, а не рыночную. Это, как вы понимаете, работает на общее повышение цен. По поводу более низкого уровня отделки зампред комитета по архитектуре и градостроительству Александр Ермаков соглашается, но объясняет: «Москва как субъект федерации может принимать свои нормы и правила строительства. Поэтому такая, скажем, более черновая отделка вполне соответствует закону». «И диктуется спросом, - добавляет Е. Красильникова. - Покупатели комфортного жилья стремятся внести в предлагаемую застройщиком планировку свои коррективы. И в итоге после передачи квартир жильцам в новых домах мы видим завалы от сломанных перегородок. Также и с отделкой: при таком изобилии предлагаемых отделочных материалов и вариантов внутреннего обустройства квартир состоятельные люди предпочитают квартиры в свободной планировке и без отделки - это чистый лист, на котором они с удовольствием сами рисуют дом своей мечты».

Юрий Груздо называет приход более крупных игроков объективным и неизбежным и не видит в нём опасности:

- У всех сейчас равные условия - независимо от прописки. Смотрите, в конкурсах 2007 года многие московские з астройщики Волгограда даже не участвовали, а местные - приходили, торговались и побеждали. Да, рано или поздно на строительный рынок Волгограда придут финансовые структуры. Придут с деньгами, но строителей же сюда своих они не повезут, мощности тоже наши будут, волгоградские. Пусть эти инвесторы покупают землю и дают работу нашим строителям. Это как девушке замуж выходить - так же неизбежно.

Татьяна ТАРАКАНОВА, при участии Марии ЧУРАКОВОЙ


Вернуться
 

версия для печати

Авторизация пользователей

Пользователь:

Пароль:

Регистрация
Забыли пароль?



Голосование


Я выбираю Волгоград. За что?
Волга, рыба, раки, охота
Женщины, конечно
Брошу все и уеду... в Урюпинск, Москву, Рио-де-Жанейро
Это не я, это он меня выбрал

Деловое Поволжье. 2011 год.
Использование информации с ресурса невозможно без письменного разрешения администрации