13 Июня 2011 | Последнее обновление - 14.21 | www.dp-volgograd.ru

 

Главная

Свежий выпуск

Особый взгляд

Региональная политика

Политэкономия

Общество

Блогосфера

Последняя страница

О газете "Деловое Поволжье"

��нформация о газете

��стория

Архив газеты

Бизнес сообщество

Деловая Россия

ОАО "ГК"Москва"

Устав ОАО "ГК "Москва"

Сообщение об утверждении годового отчёта ОАО "ГК "Москва"

Годовая бухгалтерская отчётность

Банковские реквизиты

��нформация ОАО "Деловое Поволжье"

Устав ОАО "Деловое поволжье"

Текст годового отчёта

Годовая бухгалтерская отчётность

Реклама

Реклама в газете

Реклама на портале

Подписка

Бумажная версия

Электронная версия

Контакты


Строители запутались в сетях

Какие факторы влияют на стоимость квадратного метра жилья? Разговор об этом шел на заседании круглого стола, прошедшего в рамках совместного проекта газеты «Деловое Поволжье» и Муниципального телевидения Волгограда. Вела дискуссию главный редактор «ДП» Анна Степнова. С факторами определились быстро, а насчет степени их влияния договориться не смогли.

Груз обременений

- Прежде всего на цену квадратного метра влияет то, что называют обременением, говорит генеральный директор ООО «Компания «СПТ» Петр Петрушин. Застройщику приходится за свой счет заниматься коммунальной инфраструктурой. В итоге, как мы подсчитали, чуть ли не треть стоимости работ составляет плата за подключение к сетям тепло- и энергоснабжения, а также канализации. Все это закладывается в цену квадратного метра. Особенно это актуально для новых микрорайонов.

- Обременение зачастую связано с другими проблемами, продолжает генеральный директор ООО «УКСИнвест» Руфаиль Тактаров. Мы строим 205-й микрорайон, 60 тыс. квадратных метров, хороший проект. Построили километры сетей, можно сказать, всю инфраструктуру вместо муниципалитета. Три очереди построили, а землю под четвертую мэрия выставила на аукционе. Мы подали иск, выиграли. Но почему закон не помогает застройщикам, которые занимаются инфраструктурой? По словам первого заместителя главы Волгограда Олега Капустина, в СССР стоимость работ по развитию инфраструктуры составляла 20-30% затрат на строительство, и сегодняшние жалобы застройщиков обоснованы власти не занимались вопросом более 20 лет:

- Постепенно мы приходим к тому, что заниматься развитием коммунальных сетей, их реконструкцией должен муниципалитет: брать кредиты в банках, находить деньги в бюджетах и строить. При этом местные эксплуатирующие организации не будут выдавать застройщику технические условия и определять плату за подсоединение, этим будет заниматься собственник муниципалитет. На днях я был в Москве на совещании по нацпроектам, там много говорили об опыте городов, в частности, Омска, где развитием инфраструктуры занимается муниципалитет, поэтому у них цена квадратного метра ниже, и темпы строительства такие, что мы пока можем только завидовать. По мнению начальника управления Госстройнадзора Михаила Норкина, проблемы с обременением во многом были связаны с прежней порочной практикой, когда получаемые от распределения земли средства уходили на самые разные нужды. Если деньги от земельных аукционов будут идти только на развитие инфраструктуры будущих стройплощадок, интерес застройщиков к таким территориям значительно вырастет. Но, в общем, по-любому за инфраструктуру заплатит застройщик. В одном случае напрямую прокладывая сети, в другом случае покупая на аукционе участок с проложенными сетями.

Расселяй и властвуй

По мнению городских властей, есть способ сократить путь инвестора к земле. Больше 15% территории Волгограда занимает частный сектор. О. Капустин обратился к строителям:

- Там вся земля в частной собственности, выкупайте без всяких аукционов и работайте. Коммуникации уже есть, и муниципалитет не будет нагружать вас дополнительным обременением. Только социальные объекты, которые вы т ак и так строите. Зачем вы идете на пустые площади, где нет никакой коммуналки, а потом жалуетесь на дополнительные инфраструктурные расходы? Мы не против и точечной застройки, но такие объекты должны быть уникальными, они должны стать архитектурными доминантами. А для жилых микрорайонов в городе достаточно места. Еще один резерв для застройки ветхое жилье, которого в нашем городе тоже немало. Почти 400 тыс. квадратных метров плюс значительные площади рядом с такими домами, занятые гаражами, сараями, огородами. Мэрия предлагает застройщикам воспользоваться опытом Москвы: выкупать квартиры, расселять жильцов, сносить бараки и строить новое, современное жилье.

- Кто мне даст застраивать эти участки? возражает Петр Петрушин. На все наши предложения чиновники отвечают: эта площадка не подготовлена. Действительно, в городских кварталах непонятно, кому принадлежит земля, какие участки находятся в частной собственности, а какие остались в общем пользовании. Для межевания требуются большие деньги. Но проблема решаема, уверяют чиновники. В первую очередь будет вестись межевание кварталов ветхого жилья, чтобы как можно быстрее подготовить площадки для застройки. Пять таких площадок готовы, и в скором времени будут выставлены на аукцион. Препятствием для начала работ может стать человеческий фактор: застройщик договорится с сотней жильцов, выкупит у них жилье вместе с землей и споткнется на 101-м, который скажет, что хочет умереть именно здесь. Правда, и здесь есть решение:

- По новому Жилищному кодексу, сказал глава администрации Центрального района Александр Новиков, есть возможность после расселения большинства жильцов объявить дом аварийным. Оставшиеся получат жилье из расчета метр за метр. Правда, на вопрос ведущей круглого стола а не приведет ли такая практика к произволу и конфликтам по типу Южного Бутова или вообще к черному переделу никто из строителей и чиновников не ответил. Уверенности в цивилизованном решении квартирных вопросов маловато. Ипотека или аренда? Следующая тема, которая обсуждалась за круглым столом, как сделать жилье реально доступным, чтобы квартиру могли приобрести люди со среднестатистическим достатком. Личным опытом поделился председатель городского комитета инвестиционной политики и строительных программ Игорь Сафонов:

- Национальный проект «Доступное и комфортное жилье» не ставит целью обеспечить всех квартирами бесплатно, напротив, подразумевается, что большинство россиян сами будут покупать жилье, в том числе и по ипотеке. Я обратился в банк, и мне с моей зарплатой в 30 тысяч предложили 900 тысяч на 15 лет. Что можно купить за такие деньги? Так что нужно не удешевлять жилье хорошее дешевым не бывает, а повышать уровень доходов граждан. И. Сафонов процитировал проведенное по заказу его комитета исследование платежеспособного спроса на жилье в Волгограде. Это исследование провел фонд «Институт экономических и социальных исследований» зимой этого года. Оно показало, что потенциальный спрос на первичную недвижимость со стороны жителей Волгограда может быть оценен: около 16,6 тыс. семей намерены купить новую квартиру в 2007-2009 годах и имеют для этого какие-то возможности. Это примерно 85% спроса на новостройки города. Другие 14,9% распределяются между жителями Волгоградской области и приезжими из других регионов (как правило, северян). Это позволило определить общий спрос на рынке первичной недвижимости Волгограда на ближайшие три года: около 20 тыс. квартир. Треть будущих покупателей затрудняются определить желательную цену, другая треть называет минимальную цену до 20 тыс. руб. за кв. метр, каждый десятый готов платить 20-22 тыс. руб. за метр и еще столько же 23-25 тыс. руб.

- Две трети нуждающихся в жилье вообще не смогут его получить. Ипотека для них по-прежнему недоступна, а под категорию малоимущих они, соответственно, не подпадают. Но ведь есть отработанная схема аренда жилья, говорит Игорь Сафонов. Пансионаты, доходные дома муниципальные или частные все это уже было, а сейчас во многих городах вновь появляется. Можно обратиться к опыту Москвы. Мы просчитывали сдавая квартиры в аренду, дом можно окупить за 11,5 лет, но кто из застройщиков захочет столько ждать? Муниципалитет в принципе готов заниматься такими проектами, считает Олег Капустин:

- Кто сказал, что социальное жилье только для малоимущих? А как же врачи, учителя, молодые специалисты? Строительство жилья для сдачи в аренду вот куда нужно направлять средства, а не заниматься преференциями для частных застройщиков. Или помогать им но в обмен на «социалку». Иначе нам этот вопрос не решить.

Красиво, дешево, сердито...

Сейчас средняя цена квадратного метра составляет порядка 25-27 тыс. рублей. И новые квартиры раскупают еще на стадии строительства. Но основная масса покупателей ждет других цен.

- Увлекшись популизмом псевдодешевого жилья, мы, по аналогии с автопромом, можем скатиться до самокатов, считает генеральный директор ООО «Энергокомплекс» Сергей Поляков. Дело не в конкретной цене квадратного метра, а в том, сколько людей могут приобрести жилье по той цене, которая сложилась на рынке. Конечно, есть ряд вопросов, решение которых в идеале может снизить себестоимость жилья, но пока квартиры покупаются, цена вряд ли упадет.

- Чем больше строится жилья, напоминает Михаил Норкин, тем оно дешевле, а это возможно при широком применении новых технологий. Некоторые компании уже давно применяют в строительстве современные технологии, другие считают, что ключ к успеху в объединении старого и нового:

- Мы сегодня говорили о социальном жилье, вступает в разговор генеральный директор ОАО «Волгоградский завод ЖБИ 1» Юрий Груздо. Во всем мире «социалка» это панельные дома. К тому же новые технологии помогают сделать панели не только красивыми, но и экономичными, теплоизоляционными. Если у мэрии будет такой заказ, мы готовы строить дома по вполне реальным ценам. Но главная проблема и, следовательно, причина роста цен, по мнению застройщиков, вовсе не в технологиях, а в том, что в городской администрации строительством на уровне вице-мэра никто не занимается. «У нас три года не проводились градостроительные советы, подтверждает Михаил Норкин. По сути, у городских властей отсутствовало четкое представление о том, что, как и когда должно строиться в Волгограде».

- Если не будет четкой градостроительной политики, инвестиции в экономику Волгограда, конечно, будут идти, но не такими темпами, какими хотелось бы, сказал Петр Петрушин. И с ним согласились представители всех строительных компаний.

Из первых уст

Роман Гребенников: «Застройщик не должен бегать по кабинетам!»

- Наконец-то в Волгограде принят генеральный план. Это означает, что мы можем разрабатывать планы застройки более четко и предметно, уходя от точечной застройки. Мы намерены возродить правило «одного окна» для застройщиков, будем менять структуру работы имущественного комплекса администрации. Застройщик не должен бегать по кабинетам, он должен прийти и получить все необходимые документы сразу, в одной организации. Возможно, этим будет заниматься комитет по градостроительству и архитектуре после некоторых кадровых перемен. Кроме того, наличие генплана позволяет нам выходить на федеральные власти с четкими и конкретными предложениями. К примеру, это касается ветхого жилья. По соответствующей федеральной целевой программе наша область получит лишь 97 млн руб., притом что одной только Астрахани достанется почти 450 млн. Я считаю, это недоработка областных чиновников. Сейчас работаем по будущему году, рассчитываем получить из федерального бюджета порядка 300 млн рублей.

Антон БОРЦОВ


Вернуться
 

версия для печати

Авторизация пользователей

Пользователь:

Пароль:

Регистрация
Забыли пароль?



Голосование


Я выбираю Волгоград. За что?
Волга, рыба, раки, охота
Женщины, конечно
Брошу все и уеду... в Урюпинск, Москву, Рио-де-Жанейро
Это не я, это он меня выбрал

Деловое Поволжье. 2011 год.
Использование информации с ресурса невозможно без письменного разрешения администрации