13 Июня 2011 | Последнее обновление - 14.21 | www.dp-volgograd.ru

 

Главная

Свежий выпуск

Особый взгляд

Региональная политика

Политэкономия

Общество

Блогосфера

Последняя страница

О газете "Деловое Поволжье"

��нформация о газете

��стория

Архив газеты

Бизнес сообщество

Деловая Россия

ОАО "ГК"Москва"

Устав ОАО "ГК "Москва"

Сообщение об утверждении годового отчёта ОАО "ГК "Москва"

Годовая бухгалтерская отчётность

Банковские реквизиты

��нформация ОАО "Деловое Поволжье"

Устав ОАО "Деловое поволжье"

Текст годового отчёта

Годовая бухгалтерская отчётность

Реклама

Реклама в газете

Реклама на портале

Подписка

Бумажная версия

Электронная версия

Контакты


«Одного не может понять наш город»

Глубокое знание рынка и умение выразительно излагать свои наблюдения вот что выделило для нас генерального директора агентства недвижимости ООО «Ариороса» среди других экспертов, оценивавших состояние рынка жилья в проекте фонда «Институт экономических и социальных исследований». Павел БЕСЧАСТНЫЙ рассказал об этом рынке и «ДП».

Рынок великий страдалец

- Павел Яковлевич, какие категории жилья представлены в Волгограде?

- Как везде: социальное жилье, эконом-класс, комфорт-класс, бизнес-класс. Хотя социальное жилье это очень дешевое, у нас его почти нет. Такое жилье строит власть за свои деньги. Эконом-класс понятно, что такое. «Комфорт» это жилье для тех, кто имеет доход немножечко выше среднего и может себе позволить какие-то изыски. После эконом-класса это самая массовая категория. Все, что сейчас в Волгограде заявляется как элитное жилье это «комфорт», хотя стандартов не существует. Есть дома, которые могли бы претендовать на это звание, но только потому, что нет аналогов: «Diamond Building» на Комсомольской, «Волжские паруса». Если бы сюда заехал московский или европейский строитель и поставил что-то рядом по своему проекту, они сразу скатятся на класс ниже. У нас в 2005 году вообще у всех были «элитные» дома. Но что ты выиграешь от того, если на весь рынок заявишь, что строишь элитное жилье, про которое человек, зарабатывающий от $5 тыс. в месяц, скажет, что это вообще не жилье?

- Как бы вы охарактеризовали рынок первичной недвижимости Волгограда?

- Великий страдалец. Чтобы он был, нужно, чтобы на нем появлялись новые проекты. А у нас в городе этот рынок умирает. Цены растут непрестанно, потому что спрос очень большой, а предложение кончилось. Чтобы рынок жил, должны постоянно отводиться новые площадки под строительство. Он на 90% зависит от власти. А она ответственности боится. То одного арестуют, то второго... В итоге с прошлого лета вообще перестали разрешения давать. Для миллионного города то, что сейчас предлагается на продажу, это не рынок, это детский лепет. Во всей стране одно и то же. На отвод земли уходит два года, а у нас и того больше. Посмотрите сайт городской администрации: реально ни одной сделки за полгода, а то и больше. Соответственно, дырка образовалась. Строители, у которых были участки, судорожно приводили все в соответствие с законом, который приняли в конце декабря. Согласно этому закону, они до 1 марта должны были подписать с администрацией договора аренды. Для этого у них должны быть все формальные процедуры выполнены. А как это может быть, если только межевание занимает 4 месяца. Все это в принципе нереально. Поэтому цены будут продолжать расти по всей стране. При этом спрос богатеет. Зарплаты растут, нефть дорогая, денег много, государство поднимает зарплату бюджетникам, пенсии, ипотека прибавила спроса. И она еще не вышла на полную мощность: она может прибавлять спрос по 20% в год.

- Есть ли разница между районами города по соотношению спроса и предложения? Можно ли говорить, что где-то спрос выше, где-то ниже?

- По всей России спрос на центр выше. Но надо знать, какого класса жилье в каком районе строить. Если вы в Тракторозаводском районе построите жилье по 15 тыс. рублей за кв. метр, спрос будет огромный. Если вы поставите в центре жилье по 80-90 тыс. рублей за кв. метр тоже, а на Тракторном такое никто не будет брать. Район определяет класс жилья.

- Какие категории жилья дорожают быстрее?

- За 2006 год рост цен одинаковый везде. В условиях, когда спрос так сильно превышает предложение, народу все равно, что покупать. Сейчас половина причин покупки квартир деньги вложить. Цены выросли за прошлый год на 60%, ничто другое такой прибыли не дает. И даже на вторичном рынке зимой большинство квартир сняли с продажи. Никому не хочется сегодня продать по 25 тыс. рублей за метр, если завтра будет по 30. А это будет точно.

Насколько возрастут цены в этом году?

- Думаю, минимум на 30-40%. Цены никогда не растут два года подряд на очень большую величину. Но не исключено, что они вырастут на те же 50-60%.

- Есть шансы, что предложение вырастет?

- Не с чего. Все строительные площадки известны, ничего нового не отводится. Не верю в чудо, но теоретически к осени может несколько новых проектов прийти на рынок. Но скорее всего, это будет уже 2008 год.

- В динамике цен есть разница на первичном и вторичном рынках?

- Цены на «вторичку» растут быстрее. Это же население, тут работает цепная реакция: подняли цены на две квартиры на Семи ветрах, все увидели в газетах и тоже стали цены поднимать. А застройщик смотрит на цены конкурентов, считает, оценивает риски. Но в какой-то момент цены на «вторичку» сильно перекрывают «первичку», тогда уже застройщик начинает ориентироваться. Поэтому цены прыгают. «Вторичка» это жилье всегда более дешевое, хотя бы потому, что площади квартир меньше. А людям интереснее просторная квартира, с парковками, детскими площадками и другой инфраструктурой.

Элита не живет на конвейере

- Что сейчас строят, какой тип жилья? И что будут строить?

- Конечно, эконом-класс преобладает. В 2005-м «комфорт» составлял 5% жилья, а в 2007-м, наверно, будет 30%. И доля «комфорта» и бизнес-класса будет расти. Но эконом-класса всегда больше строят. Поэтому «ЖБИ-1» был и долго будет крупнейшим застройщиком: он уже года четыре занимает 20-25% рынка. Штампует конвейерное жилье, очень жестко сидит в своем сегменте нижний пласт эконом-класса. Но в этом году они решили выходить на «комфорт». Это правильно. Чем выше класс, тем меньше конкуренции. В бизнес-классе конкурировать легко, надо просто грамотно построить дом.

- Где грань между эконом-классом, «комфортом» и элитным жильем?

- Эконом-класс это жилье типовое: планировка, отделка, инфраструктура одинаковые. Надо стандартно поставить лифт, лестницу, двери, скамейки, дороги, газончик, пару качелек. А к дому класса «комфорт» человек начинает предъявлять индивидуальные требования: будет ли территория охраняться, насколько большая детская площадка, хватит ли места для машин, какая высота потолков, потому что он захочет что-нибудь налепить из гипсокартона. Разница в уровне запросов. Бизнес-класс не купит квартиру, если кухня 12 метров, ему нужно минимум 20. У людей появились деньги, люди поездили, посмотрели, научились выбирать. Хотя, конечно, еще многого не видели. Именно поэтому у нас нет настоящего элитного жилья сравнивать пока не с чем.

- Можно ли выделить какие-то группы покупателей первичного жилья по доходам, возрасту, социальному положению?

- Как вы делите жилье по классам, так и группы по доходам. Если строится 60% эконом-класса, значит, 60% покупателей со средним доходом. Очень много стало молодых семей появляться. Много работников правоохранительных, фискальных органов. У них чуть-чуть подняли зарплату, можно стало брать ипотечные кредиты.

- А какое жилье они предпочитают?

- Лет шесть назад в Дубае жило 300 тысяч человек, и на подъезде к городу километров на пять по магистрали стояли автосалоны со всего мира. Вот там я бы мог спросить вас, какую машину вы предпочитаете, «Порше», «Фольксваген» или «Мерседес»? А у нас пять автосалонов, там есть пара моделей, и те придется ждать полгода. Уместно ли нам говорить, что вы предпочитаете? Вы выбираете из того, что есть.

- У нас покупают жилье люди из других регионов?

- Единственный ощутимый сегмент северяне. Они любят наш регион, считают его очень благополучным. Можно было бы наладить поток переселенцев с севера. Никто из них не приезжает без денег. И это люди спокойные, законопослушные, в отличие от приезжающих из других республик.

Мы с кирпичом близнецы-братья

- Можно ли сказать, что в каких-то районах города стоило бы строить больше?

- В Краснооктябрьском, Дзержинском и Ворошиловском, потому что они рядом с Центральным районом. А если говорить об эконом-классе и «комфорте», я бы однозначно поставил Дзержинский район на первое место. Это такая спящая красавица, которую власти никак разбудить не могут. Там есть место даже для бизнес-класса. Ворошиловский район единственный, где с берегом Волги можно что-то сделать. В Краснооктябрьском и Тракторозаводском сложно будет убрать заводы «Красный Октябрь», «Баррикады» и тракторный. Такие вопросы не решатся силами застройщика. Это должна быть целенаправленная градостроительная политика. Если бы грамотно подошли к использованию берега Волги, то можно было бы даже говорить о притоке иногородних покупателей жилья.

- На сколько комнат больше спрос?

- Квартира завтрашнего дня в Волгограде трехкомнатная. Вдвоем вы живете в двух комнатах, а появится ребенок, уже смотрите трехкомнатную квартиру.

- На какие технологии монолит, кирпич есть спрос?

- Кирпич. Русский человек и кирпич это как партия и Ленин: близнецы-братья. Народ пока не понимает, что такое новые технологии.

- Важно ли, какие ставить стеклопакеты, какую делать отделку, какую планировку? Или покупатель потом сам решает?

- Одного никак не может понять наш город, что покупатель уже давно ничего не хочет делать потом. Раньше всем было интересно стены поломать. Каждый считал себя великим дизайнером. Сейчас 9 из 10 скажут: «Мы бы хотели заплатить и заехать». У людей нет времени. Даже бизнес-класс, покупая в «Diamond Building» квартиры, первый вопрос задавал: где найти дизайнера? Люди готовы не двигать ни одной стены. Лишь бы планировка была хорошая. «ЖБИ-1» продает квартиры «с отделкой»: обои по 50 рублей за рулон, простейший линолеум, побеленные потолки, крашеные стены в санузлах. Это не отделка, но для их покупателей это хорошо, потому что денег у них уже нет. И если им предлагать доплатить, то они лучше проведут выходные с валиком дома. Они пока не понимают, что если отделку делает застройщик это экономия времени и гарантия качества. Тем не менее, и им надо предлагать возможность отделки, готовый дизайн-проект. Тот, кто не станет этого делать сейчас, в 2009-2010-м пожалеет.


Вернуться
 

версия для печати

Авторизация пользователей

Пользователь:

Пароль:

Регистрация
Забыли пароль?



Голосование


Я выбираю Волгоград. За что?
Волга, рыба, раки, охота
Женщины, конечно
Брошу все и уеду... в Урюпинск, Москву, Рио-де-Жанейро
Это не я, это он меня выбрал

Деловое Поволжье. 2011 год.
Использование информации с ресурса невозможно без письменного разрешения администрации