13 Июня 2011 | Последнее обновление - 14.21 | www.dp-volgograd.ru

 

Главная

Свежий выпуск

Особый взгляд

Региональная политика

Политэкономия

Общество

Блогосфера

Последняя страница

О газете "Деловое Поволжье"

��нформация о газете

��стория

Архив газеты

Бизнес сообщество

Деловая Россия

ОАО "ГК"Москва"

Устав ОАО "ГК "Москва"

Сообщение об утверждении годового отчёта ОАО "ГК "Москва"

Годовая бухгалтерская отчётность

Банковские реквизиты

��нформация ОАО "Деловое Поволжье"

Устав ОАО "Деловое поволжье"

Текст годового отчёта

Годовая бухгалтерская отчётность

Реклама

Реклама в газете

Реклама на портале

Подписка

Бумажная версия

Электронная версия

Контакты


Великий страдалец

Вслед за задачей снятия административных барьеров в строительстве правительство поставило перед страной новую задачу: оживить рынок ипотечных кредитов. Администрация Волгоградской области, Главное управление Банка России и Ассоциация коммерческих банков отреагировали совместным совещанием, на котором обсудили сложившуюся ситуацию и попытались придумать, как вернуть ипотеку рынку. Для того, чтобы это сделать, ужаться в запросах придётся всем.

Замри, умри, воскресни

Начальник ГУ ЦБ Александр Широкий начал с позитива в банковском секторе области. За полгода на 6,7% увеличились ссудная задолженность (до 113 млрд руб.); вклады физических лиц (+9,6%); средства на счетах организаций (+8,1%). Просроченная задолженность по кредитам сократилась на 1,3% (до 10,9 млрд руб.), но её удельный вес остаётся высоким (9,7%). Условия кредитования стали выгоднее для заёмщиков, так как снизились процентные ставки. Свободные ресурсы банковского сектора в регионе составляют более 1 млрд руб. - это средства, которые нигде не размещены и не приносят банкам дохода. Потихоньку оживает и ипотечное кредитование. В кризисные 2008 и 2009 годы в области, как и по всей стране, выдача ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) сократилась до минимума. Объёмы кредитов упали в 4,6 раза, в 2,4 раза меньше стало кредитных организаций, предоставляющих ИЖК. И условия заметно ужесточились: ставки выше, сроки короче.

Восстановление рынка началось со II квартала 2009 года. В первом полугодии этого года по сравнению с первым полугодием прошлого объём ИЖК вырос в 3,2 раза, с 14 до 34 увеличилось число кредитных организаций, выдающих ИЖК (ранее выданные кредиты обслуживали 83 организации). К маю средние процентные ставки почти достигли докризисного уровня - 13,1%, как и средние сроки кредитования (до 214 месяцев). Но рост просроченной задолженности сохраняется: с 1 сентября 2009 г. к маю 2010-го она выросла в 8 раз: с 0,7% до 6,6%. Максимальная доля просрочки по ИЖК у отдельных кредитных организаций превысила 50%. В январе-мае 2010 года заёмщикам Волгоградской области предоставлено 983 кредита ИЖК на 1,1 млрд рублей. По их объёму и количеству регион находится на 3-м месте в ЮФО, после Краснодарского края и Ростовской области. А вот по доле ИЖК в составе кредитов физическим лицам область отстаёт и от других соседей: в Волгоградской области - 8,1%, в Калмыкии - 25,4%, в Адыгее - 13,5%, в Краснодарском крае - 21,3%. Средневзвешенные процентные ставки по ИЖК в 2010 году по сравнению с аналогичным периодом 2009 года снизились с 14,5% до 13,1%. По этому показателю Волгоградская область находится на 2-м месте в ЮФО (аналогичные ставки в Краснодарском крае и Астраханской области). Ниже ставки по ИЖК были в Калмыкии (12,4%), а наиболее высокие - в Ростовской области (14%). По средневзвешенным срокам ИЖК Волгоградская область тоже на 2-м месте в ЮФО, уступая Краснодарскому краю.

Конечно, приятно во всём быть первыми. Тем более что ипотека - не просто инструмент социальной политики государства, но и стимул развития строительного комплекса, который в свою очередь является локомотивом экономического роста. Поднять показатели по ИЖК можно с помощью бюджетных вливаний, но если это не является самоцелью, смысла в этом немного.

Риски и сверхриски

На пресс-конференции в понедельник губернатора Анатолия Бровко спросили, как он относится к идее поддержки банков субсидированием процентных ставок по ИЖК за счёт средств регионального бюджета. Он сказал, что идея ему нравится, но с поправкой: это должна быть поддержка не банков, а граждан. С точки зрения формулировки, конечно, правильно: ещё не хватало поддерживать банки из бюджета. А по сути - то же самое: в конечном счёте эти бюджетные субсидии всё равно достанутся банкам. Хотя и строители получат некоторую долю: если ипотечный кредит станет дешевле, люди смогут купить больше жилья. Но так только по схеме, а в жизни будет по-другому. И участники совещания об этом говорили очень подробно. Само по себе оживление рынка ИЖК, без других мер, приведёт только к подорожанию жилья. Банкиры настаивают, что высокие ставки по ИЖК - это плата за высокие риски такого вида кредитования. Председатель правления НОКСС-банка Виктор Синюков даже назвал ипотеку сверхриском. А риски идут от двух причин. Первая - экономика всё-таки не восстановилась, и доходы граждан не позволяют им покупать жильё. Это подтвердил и председатель комитета экономики администрации области, президент ассоциации банков Роман Беков: в области и так низкие зарплаты, а в 2009 году они опять стали уходить в тень, что не позволяет людям обращаться за кредитами. Вторая причина - цены на жильё неадекватно высоки. Об этом говорили и управляющий Волгоградским отделением Сбербанка Наталья Онищук, и Виктор Синюков, который напомнил, что с 2005 года цены на рынке жилья в Волгограде растут вдвое ежегодно. И сегодняшнюю минимальную цену 29 тыс. руб. за квадрат он считает необоснованной, реально же, по его мнению, - 18-19 тыс. Но на самом деле о завышении цен на жильё в Волгограде говорится уже несколько лет.

Генеральный директор агентства недвижимости ООО «Ариороса» Павел Бесчастный в июле 2007 года в «Деловом Поволжье» назвал рынок первичной недвижимости Волгограда великим страдальцем: «Чтобы он был, нужно, чтобы на нём появлялись новые проекты. А у нас в городе этот рынок умирает. Цены растут непрестанно, потому что спрос очень большой, а предложение кончилось. Чтобы рынок жил, должны постоянно отводиться новые площадки под строительство. Он на 90% зависит от власти. А она ответственности боится. То одного арестуют, то второго... В итоге с прошлого лета вообще перестали разрешения давать. Для миллионного города то, что сейчас предлагается на продажу, это не рынок, это детский лепет. Во всей стране одно и то же. На отвод земли уходит два года, а у нас и того больше. Посмотрите сайт городской администрации: реально ни одной сделки за полгода, а то и больше. Соответственно, дырка образовалась».

Выйти из сумрака

На фоне дорожающей нефти и государственных вливаний в ипотечный рынок цены на жильё росли по всей стране, а в Волгограде ещё быстрее - с учётом местных бюрократических и психологических особенностей. Бюрократические состояли, как известно, в том, что с приходом на пост мэра Романа Гребенникова в городе прошёл передел земельного рынка, который завершился его полным ступором. Участки под застройку не выделяются, аукционы не проводятся, и даже если эта ситуация будет вдруг исправлена прямо сегодня, ожидать начала строительства раньше, чем через три года, не приходится. О психологических особенностях говорила «Деловому Поволжью», например, управляющий филиалом банка «Возрождение» Софья Жилина в июне 2008 года. Волгоград вышел на первое место среди крупнейших российских городов по темпам роста цен на жильё за январь-апрель 2008 года. Цены росли по всей стране, в числе причин роста называли негативные явления на мировых финансовых рынках, дефицит участков под застройку, рост цен на стройматериалы. И хотя себестоимость строительства выросла на 5%, рост цен на первичном рынке жилья в среднем по России превысил 10%. Уже тогда было ясно, что 27,6% роста цен в Волгограде вызваны не экономическими причинами, слишком уж велик был отрыв: в Ростове-на-Дону жильё за этот же период подорожало лишь на 8,3%. «Идёт нескончаемый поток информации о том, что жильё будет дорожать и дорожать, а это провоцирует продавцов на то, чтобы как можно дольше придерживать квартиры из-за страха «как бы не продешевить», - говорила тогда С. Жилина. - Например, по нашему банку можно привести многочисленные примеры, когда клиент находил подходящий вариант, под него определялась необходимая сумма кредита, но за время, пока готовились документы, продавец повышал цену. В течение месяца это могло случиться два, а то и три раза. Либо продающая сторона вообще откладывает сделку, решив, что нужно подождать подольше. В итоге некоторым клиентам приходится отказываться от покупки квартиры».

Причина та же - в городе строится очень мало жилья, так как под него выделяется мало площадок. Зная об этом, строители не торопились с продажами, так как не видели перспектив начала нового строительства. «На мой взгляд, идёт перегрев рынка, обусловленный и инфляционными ожиданиями населения, и недостаточным строительством жилья, и тем, что застройщики придерживают часть квартир до лучших времён», - сказала С. Жилина. Запредельное завышение цен привело к тому, что рынок жилья в Волгограде остановился ещё до того, как мировой кризис 2008 года заметили в других отраслях регионах. И ещё одна цитата из «Делового Поволжья» за июнь 2008 года: «30 мая на пресс-конференции, посвящённой годовщине вступления в должность, мэр Волгограда Роман Гребенников пообещал, что ситуация с жилищным строительством в Волгограде уже в 2008 году изменится к лучшему. По его прогнозам, в этом году будет сдано в эксплуатацию 420-450 тыс. квадратных метров жилья, при этом большая часть придётся на частный сектор. «Ввод жилья в эксплуатацию во многом зависит не только от администрации города, дом строится не один год, - напомнил Роман Гребенников. - Разрешительные документы, проектно-сметная документация тоже готовятся не один день. Поэтому 2008 год в плане сдачи жилья будет показателем работы администрации Волгограда в 2006-2007 годах. Оценку нашей деятельности можно будет дать в 2009-2010 годах. Приведу пример. В 2007 году на планирование новых площадок для жилья городу было выделено всего 3 млн рублей, а не 50 млн, как в 2008-м». Мэр сообщил, что в ближайшее время на торги будет выставлено три земельных участка под комплексную застройку (два в Советском районе и один в Тракторозаводском). Общая площадь жилья, которое можно будет построить на этих площадках, составит около 1,5 млн кв. м». Прошло два года, но риторика осталась прежней: на днях по почтовым ящикам волгоградцев разбросали «Первую газету в Волгограде» с заголовком на первой странице: «Один миллион квадратных метров! На такой объём жилищного строительства администрация Волгограда уже выдала разрешения».

Дефицит жилья в Волгограде все последние годы наводил застройщиков на мысль, что продано будет всё, что построено. И по любым ценам. Не переломив эту ситуацию, развивать ипотеку - это всё равно что тушить огонь дровами. Вице-губернатор Игорь Пикалов, курирующий строительство, рассказывая о концепции развития отрасли, отметил, что об ипотеке можно будет говорить только тогда, когда ставка по ИЖК будет ниже 12%. И что основные затраты в нашем строительстве - это земля и получение разрешений на строительство, потому что «кирпич везде стоит одинаково». А потому главный метод снижения стоимости квадратного метра - это комплексная застройка целыми кварталами. Точечная не решает проблем, а создаёт их - и социальные, и любые другие: при точечной застройке девелоперы не строят ни школ, ни детских садов. Председатель комитета облдумы Ангар Полицимако добавил, что себестоимость строительства растёт из-за неполной загрузки строительных мощностей, поэтому, по его мнению, отрасли необходимо на ближайшие три года дать льготы, чтобы сдвинуться с места. В своих рекомендациях участники совещания записали, что сократить свои запросы нужно всем: банкам - по ставкам, строителям - по ценам (больше строить эконом-класса и применять современных технологии), а государству - снижать административные барьеры. И если ужаться в запросах смогут все, то будет нам и ипотека, и всё остальное.

Анна СТЕПНОВА


Вернуться
 

версия для печати

Авторизация пользователей

Пользователь:

Пароль:

Регистрация
Забыли пароль?



Голосование


Я выбираю Волгоград. За что?
Волга, рыба, раки, охота
Женщины, конечно
Брошу все и уеду... в Урюпинск, Москву, Рио-де-Жанейро
Это не я, это он меня выбрал

Деловое Поволжье. 2011 год.
Использование информации с ресурса невозможно без письменного разрешения администрации