13 Июня 2011 | Последнее обновление - 14.21 | www.dp-volgograd.ru

 

Главная

Свежий выпуск

Особый взгляд

Региональная политика

Политэкономия

Общество

Блогосфера

Последняя страница

О газете "Деловое Поволжье"

��нформация о газете

��стория

Архив газеты

Бизнес сообщество

Деловая Россия

ОАО "ГК"Москва"

Устав ОАО "ГК "Москва"

Сообщение об утверждении годового отчёта ОАО "ГК "Москва"

Годовая бухгалтерская отчётность

Банковские реквизиты

��нформация ОАО "Деловое Поволжье"

Устав ОАО "Деловое поволжье"

Текст годового отчёта

Годовая бухгалтерская отчётность

Реклама

Реклама в газете

Реклама на портале

Подписка

Бумажная версия

Электронная версия

Контакты


Отлито в монолите

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в конце января 2010 года в стадии строительства находилось 49 объектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС), общая площадь которых составила 648 845 кв. м, общая жилая - 502 523 кв. м, общее количество квартир в них - 6 514 ед. Об этом корреспонденту volpromex.ru рассказали в MACON Realty Group.

В Волгограде наиболее качественные объекты принадлежат к бизнес-классу, доля которого в конце января 2010 года составила 27,8% от общего объёма предложения. Остальной объём рынка в рассматриваемый период был сформирован объектами эконом-класса (72,2%). По состоянию на конец января 2010 года наибольший объём жилья возводился по монолитной технологии - это 70,4% от общего объёма рынка. Большинство застройщиков Волгограда предпочитает использовать именно этот тип, который является и наиболее востребованным среди потенциальных покупателей. Данный факт подтверждается ежегодным увеличением доли монолитной технологии строительства на первичном рынке МЖС Волгограда (+24,3% по отношению к доле на январь 2009 года). В 2009 году началось строительство второй очереди ЖК «Снегири» (ООО «ПСК «ЕвроДом»), ЖК «Семь Ветров» (ЗАО «Трансстрой») и двух объектов по ул. 8-й Воздушной Армии (ООО «Бриг»), все они представляют собой монолитные проекты. По кирпичному и панельному конструктивным типам объём возводимых площадей снизился на 52,6% и 70,0% соответственно (-15,5% и -8,8% по отношению к долям в общем объёме предложения по состоянию на январь 2009 года). Их сокращение обусловлено сдачей проектов в течение 2009 года и отсутствием на рынке новых.

Отметим, что возведением домов панельного типа по-прежнему занимается лишь один девелопер ОАО «Волгоградский завод ЖБИ 1». В перспективе этот конструктивный тип исчезнет с рынка, что связано со сдачей двух единственных объектов, возводимых по данной технологии. При этом в 2010 году выход новых панельных проектов, по оценкам консультантов компании MACON Realty Group, не предвидится. Несмотря на то, что в кризисный период потенциальный спрос смещается на квартиры наименьшей площади (однокомнатные) в силу их большей доступности, структура возводимого жилья по типам квартир в 2009-2010 годах практически не претерпела изменений. По-прежнему доля двухкомнатных квартир преобладает - 37% от общего количества квартир на рынке. Даже появление новых объектов в течение 2009 года не повлияло на неё. Например, в новом жилом строящемся доме по ул. 8-й Воздушной Армии (ООО «Бриг») количество однокомнатных квартир составляет 43 ед., двухкомнатных - 61 ед., трёхкомнатных - 22 ед., четырёхкомнатных и более - 16 ед. В ЖК «Семь Ветров» (ЗАО «Трансстрой») количество одно- и двухкомнатных квартир одинаково и составляет по 16 ед. в каждом литере.

Ценовой анализ

На конец января 2010 года средневзвешенная стоимость жилья на первичном рынке жилой недвижимости составила 40101 руб. за 1 кв. м (-20,0% по отношению к январю 2009 года). На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м в объектах бизнес-класса находится на уровне 45832 руб. (+14,3% относительно среднерыночного значения), эконом-класса - 36260 руб. (-9,6%). За минувший год ценовые показатели снизились во всех конструктивных типах. В январе 2010 года максимальное снижение по отношению к январю 2009 года наблюдалось в проектах, возводимых по монолитной технологии. Она является наиболее популярной среди потенциальных покупателей. Данный факт позволял до кризиса искусственно завышать стоимость по многим возводимым объектам. После значительного снижения покупательской способности на первичном рынке МЖС Волгограда, начавшейся ещё в конце 2008 года, стоимость жилья начала резко падать именно в тех объектах, цена по которым была завышена. В рассматриваемый период цена на жильё панельного типа сократилась на 31%. Напомним, что возведением жилья данного типа занимается единственная компания (ОАО «Волгоградский завод ЖБИ N1»). Ответной реакцией данной компании на резкое снижение объёмов её продаж стало снижение цены 1 кв. м. Несмотря на то, что квартиры в домах панельного типа менее привлекательны, разница в средней стоимости по отношению к другим типам присутствующих на первичном рынке Волгограда минимальная. Средняя стоимость 1 кв. м в панельных домах на 7% ниже, чем в монолитных, и на 9% ниже, чем в кирпичных. Минимальное снижение за 2009 год наблюдалось в кирпичных домах, где на сегодняшний день стоимость 1 кв. м является максимальной. Ещё до кризиса цена в таких домах была минимальной по отношению к другим конструктивным типам. Эта технология достаточно востребована у покупателей.

Спрос

Мировой финансовый кризис оказал негативное влияние на строительный рынок жилой недвижимости Волгограда, а в частности, на резкое снижение платёжеспособного спроса. Это связано с замедлением роста доходов населения, ужесточением условий ипотечного кредитования, возросшей неуверенностью покупателей в соблюдении сроков строительства и т. д. Так, в докризисный период по ипотеке приобреталось около 5-10% квартир от общего количества сделок, то сейчас доля ипотечных квартир сократилась до 1-2%. Для привлечения покупателей многие застройщики начали предлагать различные варианты рассрочки платежа, которые в какой-то степени стали альтернативой ипотеке. Наиболее распространённой является следующая схема рассрочки платежа: первоначальный взнос - 30%, в течение первых 6 месяцев цена является фиксированной, далее ежемесячно растёт. Отметим, что рассрочка предполагается на период строительства. На сегодняшний день основной целью покупки квартиры является улучшение жилищных условий. Что касается инвестиционных покупок, то в 1-м полугодии 2009 года такие сделки на рынке вообще отсутствовали, а в осенний период зафиксировано несколько таких покупок. В сегодняшних условиях преимущественно приобретаются квартиры малых площадей (однокомнатные), так как они имеют минимальный бюджет покупки (от 1,2 млн руб.). двухкомнатные квартиры от 40 до 50 кв. м также пользуются достаточно высоким спросом, но таковых на первичном рынке МЖС практически нет. В общем объёме доля реализованных двухкомнатных квартир в январе 2010 года составила около 29%. Доля квартир больших площадей (трёхкомнатные, четырёхкомнатные и более) составила около 23% от общего количества реализованных квартир. По сравнению с 2008 годом объём продаж за 2009 год сократился на 67%. Анализ темпов продаж по строящимся объектам показал, что в 1-м полугодии 2009 года среднее количество продаваемых квартир находилось на уровне 3050 ед. в месяц. Во втором полугодии 2009 года темпы продаж выросли, особенно это касается осеннего периода, который, как правило, характеризуется пиковым количеством совершённых сделок. Средний темп продаж в этот период составлял 70-120 квартир в месяц.

Маркетинговый анализ первичного рынков МЖС Волгограда за 2009 год показал, что наблюдается некоторая стабилизация и выравнивание показателей основных индикаторов рынка. Конечно, до показателей докризисного периода ещё далеко, но, тем не менее, есть ряд положительных трендов, дающих возможность судить о «реанимировании» жилого рынка Волгограда. Об этом свидетельствует замедление темпа снижения цен во 2-й половине 2009 года и небольшой рост цен, который составил в январе 2010 года +1,1% по отношению к декабрю 2009 года. Повышение стоимости жилья свидетельствует и об оживлении спроса. Тем не менее, по мнению аналитиков компании MACON Realty Group, в ближайшей перспективе спрос существенно не изменится и будет находиться на уровне 6090 квартир в месяц. Наиболее востребованными остаются малогабаритные квартиры, бюджет покупки которых составляет 1,2-2 млн руб. На сегодняшний день строящееся жильё большинством потенциальных покупателей воспринимается как достаточно рискованное, что связано с постоянным переносом сроков сдачи возводимых объектов, а то и с приостановкой строительства по некоторым из них. На первичном рынке спросом пользуется жильё, находящееся на завершающем этапе строительства (внутренняя/внешняя отделка, сдача ГК). Предложение в таких домах практически отсутствует. При этом в остатке в основном неликвидные квартиры (большие по площади, нижние этажи, неудачные планировочные решения, плохие видовые характеристики и прочее). Не имея возможности приобрести квартиру на первичном рынке, покупатель уходит на вторичный. По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, тренды, наметившиеся ещё в начале 2009 года, продолжатся и в начале 2010 года. Первичному рынку МЖС Волгограда в 1-м полугодии 2010 года будут присущи следующие тенденции развития:

- отсутствие новых проектов (возможно лишь появление единичных ЖД в рамках возводимых ранее проектов и возобновление строительных работ на «замороженных» площадках - ЖК «Бухта Радости» (сейчас идёт экспертиза проекта, строительство планируют начать в апреле 2010 года));

- перенос сроков сдачи в эксплуатацию некоторых проектов;

- сокращение объёма возводимого жилья;

- незначительные колебания цен, которые к концу 1-го квартала 2010 года могут составить до 13% от показателя, который зафиксирован на сегодняшний день. (volpromex.ru)


Вернуться
 

версия для печати

Авторизация пользователей

Пользователь:

Пароль:

Регистрация
Забыли пароль?



Голосование


Я выбираю Волгоград. За что?
Волга, рыба, раки, охота
Женщины, конечно
Брошу все и уеду... в Урюпинск, Москву, Рио-де-Жанейро
Это не я, это он меня выбрал

Деловое Поволжье. 2011 год.
Использование информации с ресурса невозможно без письменного разрешения администрации